Аренда жилого помещения

[Лиля Брик]

Наверное, на эту тему много уже всего сказано, и все всё понимают, кроме меня. Прошу просветить.
Итак, уважаемые форумчане, мой вопрос звучит так: может ли физ.лицо, не зарегеное как ИП, сдавать в аренду под офис организации часть здания, являющегося жилым фондом?
Какие тут есть подводные камни? Какие ограничения? Какие и кто платит налоги? Что с ограничениями по суммам?
И еще - если это физ.лицо (арендодатель) является ген.директором юр.лица (арендатора), то как составить договор и кто его подписывает? Сам с собой?

[MARIN)]

Если аренда более 12 месяцев,необходимо оформить через Рег.палату и квартира должна быть в собственности и скорее всего переоформлена в нежилое помещение. Это согласовывается в ДЕЗах.

[Лиля Брик]

Там частный дом и под офис хотели сдать 1 этаж.
А если делать договор не на круглый год, а без 3-х дней к примеру.?
Чем грозит все это физику и организации?
Помогите, а?

[Gray]

Пока без ссылкок на нормативную документацию
Лиля Брик,
- ФЛ лицо может сдавать ЖИЛОЕ помещение в аренду и при этом может не регистрироваться в качестве ИП.
- Фирма арендующая ЖИЛОЕ помещение не может учитывать расходы на его аренду при расчете налога на прибыль. Для уменьшения налогоблагаемой базы арендуемое помещение должно быть НЕЖИЛЫМ! т.к. по мнению минфина (и я его разделяю) Жилое помещение предназначено для проживания лиц (это могут быть и сотрудники фирмы), но никак не для ведения предпринимательской деятельности
- Если ФЛ переводит свое помещение в НЕЖИЛОЕ и сдает его в аренду, то он должен регистрироваться в качестве ИП, ссылка на это есть в письме минфина № 03-11-05/140 от 06.06.2008

Сообщение от Лиля Брик

А если делать договор не на круглый год, а без 3-х дней к примеру.?

Делайте договор на 11 месяцев, а потом перезаключайте на новый срок уже другим (новым) договором.

[Лиля Брик]

Gray,
вот это уже здорово! Спасибо огромное.
А с остальными вопросами? Про налоги, сроки и т.д.
Сорри, про срок ответ увидела.
А ограничения по суммам есть?

[Gray]

Сообщение от Лиля Брик

И еще - если это физ.лицо (арендодатель) является ген.директором юр.лица (арендатора), то как составить договор и кто его подписывает? Сам с собой?

Да сам с собой.
Еще можно доверить (оформив доверенность) заключение договра аренды какому-нибудь сотруднику фирмы.

А Вы, кстати, не думали о договре безвозмездного пользования?

[Лиля Брик]

Сообщение от Gray

А Вы, кстати, не думали о договре безвозмездного пользования?

А какие у него "+" и "-"?
Тут читала, что раз безвозмездно - значит подозрительно?
Опять же расходы хотелось бы иметь. (не знала, что аренда жилого не уменьшает налог на прибыль).

А если в нежилой фонд переводить - какие ограничения по сумме арендной платы? Ведь есть что-то?

[Gray]

Сообщение от Лиля Брик

Тут читала, что раз безвозмездно - значит подозрительно?

Что может быть подозрительного в том, что учредитель инвестирует деятельность своей фирмы, путем предоставления ей в аренду помещения для ведения деятельности!? - это обычное дело.
Другое дело, когда стороны договора ссуды не являются аффилированными лицами (например Газпром и ИП Загорулько), и то подозрительного в этом может быть только сумма выгоды выгодоприобретателя от безвозмедного пользования имуществом.

Сообщение от Лиля Брик

Опять же расходы хотелось бы иметь.

Расходов здесь не будет. Будет только доход который определячется с-но ст. 40 НК

Сообщение от Лиля Брик

А если в нежилой фонд переводить - какие ограничения
по сумме арендной платы?

ст 40 НК ссылается на сумму +-20% от рыночной стоимости (товара, работы, услуги)
причем передачу имущества в пользование минфин считает оказанием услуг (для меня это - бред)

[MARIN)]

Вот что я нашла

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93
Налог на прибыль: расходы на аренду жилого помещения
Вопрос:
Наша организация (Арендатор) арендует помещение под офис у другого юр.лица (Арендодателя). Данное помещение входит в состав жилого фонда. В письме Минфина от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 сказано, что факт использования жилых помещений не по назначению не влияет на применение норм Налогового кодекса. Кроме того, имеется решение арбитражных судов (N Ф04/2552-532/А46-2004 от 11.05.2004), подтверждающее правомочность отнесения на затраты арендных платежей при использовании под офис помещений, входящих в состав жилого фонда, поскольку налоговое законодательство не содержит требований к арендуемым помещениям для принятия данных затрат для целей налогообложения прибыли.
Правильно ли мы понимаем, что организация, арендуя помещение у другого юр.лица, для использования его в производственных целях, о чем имеется ссылка в договоре, имеет право в соответствии с гл.25 НК РФ, принять данные затраты для целей налогообложения?
Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО
от 14 февраля 2008 года N 03-03-06/1/93
[Налог на прибыль: расходы на аренду жилого помещения]
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли расходов на аренду жилого помещения, используемого в производственных целях, и сообщает следующее.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Пункт 1 статьи 252 Кодекса определяет, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Кроме того, статья 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Учитывая изложенное, расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.


Заместитель
директора Департамента
С.В.Разгулин

[Gray]

Сообщение от Марина Августовна

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93

Марина Августовна, спасибо
В общем тоже что сказал я, но со ссылкой на документ
Лиля Брик, Вы наверно ощутили всю "соль" ситуации.

[Лиля Брик]

Марина Августовна,
Gray,
Спасибо. Да уж, тут вам и соль и сахар.

Будем думать, как быть.
Еще раз всех благодарю!