Уменьшение арендной платы

[Оксaнa]

Наше предприятие является арендодателем. В договоре аренды есть пункт "если арендатор с согласия арендодателя произвел кап. ремонт или улучшения имущества, то он имеет право на уменьшение арендной платы". Работы и сумма согласована. Общая сумма работ превышает размер арендной платы в месяц. Могу ли я уменьшить арендную плату за 1 месяц до 0? И как тогда выставлять им документы (или не выставлять просто)?

[angel_]

[angel_]

п.1 ст.260 НК РФ:Расходы на ремонт ОС,произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей НО в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Оксaнa, вы должны написать заявление о зачете.

[Оксaнa]

angel_, я тоже так думала сначала, но в договоре сказано именно об уменьшении арендной платы. Арендатор не хочет выставлять нам счета на выполненные работы, а подписать новое соглашение о возмещении затрат на ремонт в этом году невозможно (((
Вот и не знаю теперь, как это проводить

[Оксaнa]

Таки отправили арендатору доп. соглашение на изменение ар. платы: "за октябрь ар.плата =0, за ноябрь - 30%".
Есть ли у меня риски по поводу того, что за 1 месяц ар.плата не будет начисляться?

[angel_]

Оксaнa, о каких рисках речь идет?

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

а вот и комментарий к данной статье:

1. Комментируемая статья предусматривает распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.
На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Аналогичная обязанность предусматривалась ст.284 ГК 1964 и п.2 ст.85 Основ ГЗ. Эта норма связана со ст.210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
П.1 ст.616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору:
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
(Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению. См. коммент. к ст.612).
Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст.644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст.661 ГК).
2. В п.2 ст.616 содержится норма, аналогичная положениям ст.285 ГК 1964 и п.3 ст.85 Основ ГЗ. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды. встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст.634 ГК).

Гражданское законодательство не ставит осуществление права арендатора на совершение зачета при указанных условиях (п. 1 ст. 616 ГК РФ) в зависимость от того, произведена оплата стоимости капитального ремонта подрядчику или нет. Из этой нормы также не следует, что производство капитального ремонта должно осуществляться арендатором непременно своими силами. Независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

[Оксaнa]

angel_, о налоговых ))

Сообщение от angel_

соответственного уменьшения арендной платы;

размер уменьшения ведь нигде не ограничен?

[angel_]

Оксaнa, нигде не ограничен, сделайте зачет и все...

не понимаю, хде юристы форума......????? дайте человеку квалифицированный ответ....

[Weiden]

Здравствуйте!Для меня эта тема тоже актуальна.Только мы арендаторы.Подскажите пожалуйста,как правильно оформить изменения по арендной плате арендодателю.Мы сделали ремонт помещения и соответственно хотим уменьшить арендную плату.Арендодатель согласен. Как это правильно оформить?Мы должны предоставить им какие-то подтверждающие документы? Заранее спасибо!

[Оксaнa]

Сообщение от Weiden

Арендодатель согласен.

у Вас есть письменное согласие?

Сообщение от Weiden

Как это правильно оформить?

Если речь идет именно об уменьшении арендной платы (а не о зачете), то составляете доп.соглашение к договору аренды "на период с ... по ... размер ар.платы устанавливается ___ руб".

Сообщение от Weiden

Мы должны предоставить им какие-то подтверждающие документы?

подтверждающие выполнение работ и их стоимость.

[Оксaнa]

angel_, в том то и дело, что в договоре уменьшение арендной платы, а не зачет ((( с зачетм я б не парилась (((

[Weiden]

Да,арендодатель написал письменное соглашение.Документы у нас подтверждающие расходы есть.И еще вопрос:Можно ли учитывать эти расходы в 4 квартале для уменьшения налога на прибыль,если подтверждающие доки были выписаны в 1 и во 2 кварталах?