НДС и комиссия из-за границы

[вне]

Здравствуйте!
Планируется открытие фирмы на ОСНО. Заключается договор с иностранным юрлицом на услуги по поиску клиентов в России для покупки и аренды недвижимости за рубежом, принадлежащей этому же юрлицу. Комиссия за услуги перечисляется из-за границы после оплаты сделки с недвижимостью. Наша фирма не участвует в расчетах, только получает комиссию.
Скажите, должны ли комиссионные облагаться НДС? У меня мозг вскипел, да и опыта мало совсем. Вроде как услуга оказывается на территории РФ (поиск клиентов), а вроде как предоставляется не на территории РФ (аренда недвижимости), а с третьей стороны ст. 156 однозначно облагает НДСом комиссионные. Из-за границы они получены, или извнутри России.
"Входящего" НДС совсем мало (только хозрасходы), а комиссии обещают быть не маленькими. УСНО не применить, т.к. 66% капитала будет принадлежать иностранным юрлицам.
Как разобраться? Помогите, пожалуйста. Хочется НДС заплатить родному государству поменьше.
Извиняюсь, если вопрос дурацкий, но спросить больше не у кого. Может более опытные коллеги подскажут)))).

[любитель]

А вариант с освобожением от обязанностей по уплате НДС вы не рассматриваете?

[вне]

Рассматривали, но он не подошел. Руководство планирует перешагнуть порог 2 млн за 3 мес.