Строительство многоквартирного дома

[glad]

Организация арендует замельный участок у Муниципальных органов власти под строительство Жилого дома. Есть проект строительства, оказываются услуги сторонними организациями , необходимые для начала строительства: проектные работы, ведение функции тех.заказчика, тех.условия и т.п. Одновременно платится аренда за земельный участок.
Мне казалось, что Всё просто, относим все расходы на счёт 08, копим их здесь, а потом перекинем на 01 счет (при вводе в эксплуатацию жилого дома). Но чем больше литературы стала читать, тем запутанней с этим строительством выходит.
Может кто-то имеет практику и обрисует мне непонятные моменты, буду благодарна.

Ну во-первых: правильно-ли что аренда копится на счете 08 и каким образом она будет списана на счет 01? Будет-ли платится налог на имущество когда отнесу на стоимость здания (счет01)?

Во-вторых: по уплате земельного налога. Когда ООО станет собственником земли -мы будем платить замельный налог. А когда квартиры будут покупаться гражданами, то земельный налог с момента регистрации ЕГРИП будет платиться меньше, пропорционально проданным и зарегистрированным квартирам?

Третье: может-ли ООО вообще не выкупать землю (просто аренда, строим и арендуем) или Мы обязаны её выкупить раз строим жилой дом?

Четвёртое: Если продажа квартир не облается НДС, то и расходы (нынешние) я должна приходовать на счёт 08 вместе с НДС? Вообще, должен быть раздельный учёт. но если я в будущем не планирую никакой деятельности кроме как строительство и продажу квартир -значит учёт у меня будет как таковой един (без НДС тобишь)?

Пятое: Наверное будет ещё много моментов по долевому участию. Ведь планируется продавать квартиры по долевому строительству (в том числе), тут навернео ещё куча моментов может возникнуть?

помогите кто чем может, здесь такая обширная тема, что навернеое только те, кто работал/работает в этом виде деятельности может иметь какую-то ясность, надеюсь найдутся такие.

спасибо заранее.

[Иван 216]

Я так понял Вы являетесь заказчиком-застройщиком и продаете квартиры по 214-ФЗ. Раздельный учет по НДС все же необходимо вести, т.к. в соответствии с законом если у Вас в доме будут встроенно-пристроенные объекты с площадью более 5 % от площади жилья то Вы должны будете учитывать НДС по данным объектам. Если жилье вы строете с целью продажи, то 01 счет здесь вроде не причем. То есть, при получении разрешения на строительство открываете на 08 пообъектно, до этого можно накапливать на 08 счете в разрезе подготовительных работ. Все затраты на строительство ведете по счетам 20 (пообъектно) 25 и 26. Причем в зависимости от учетной политики и заключаемых договоров долевого участия.
Как правило земля не выкупается, а просто исходя из договора аренды передается (продается) по факту ввода объектов в эксплуатацию. И накапливается на 08 счете.

[glad]

Иван 216, спасибо за ответ.

Стала читать литературу так как понимаю, что разобраться очень сложно

. И теперь появились некоторые вопросы, исходя из вашего ответа:

Сообщение от Иван 216

. Раздельный учет по НДС все же необходимо вести, т.к. в соответствии с законом если у Вас в доме будут встроенно-пристроенные объекты с площадью более 5 % от площади жилья то Вы должны будете учитывать НДС по данным объектам.

.
С НДС-ом разобралась, накапливаю его на 19 счете,а в момент принятия на учёт жилого дома- НДС распределю взависимости от доли площадей жилых и не жилых.

Если жилье вы строете с целью продажи, то 01 счет здесь вроде не причем. .

Да, всё верно. Если ввели в эксплуатацию здание для последующей перепродажи, то можно использовать счет "готовая продукция". Если продали по долевому участию -то минуя счет готовой продукции.

То есть, при получении разрешения на строительство открываете на 08 пообъектно, до этого можно накапливать на 08 счете в разрезе подготовительных работ.

Здесь тоже вроде всё прояснилось.

Все затраты на строительство ведете по счетам 20 (пообъектно) 25 и 26.

а вот и главный вопрос! получается у меня часть затрат (подготовительные затраты:проектные, эскиз, разрешение и тп., аренда земли) будут находится на счете 08, а все текущие затраты (по строительству: подрядные работы, зарплата строителей и т.п.) на 20 счет? Меня смущает в том, что во-первых: неудобно разделять затраты одного объекта по разным счетам, а во-вторых (или это будет именно во-первых): согласно Инструкции по плану счетов счет "08" предназначен для информации о затратах, которые будут приняты как объекты основных средств. В моём случае объекта основных средств не возникнет, это будет либо "готовая продукция" либо долевое участие физ.лиц (т.е. минуя счет готовой продукции).

Причем в зависимости от учетной политики и заключаемых договоров долевого участия.

а если мне удобней всё вести на счете 08? в учётной политике пропишу. Не будет ошибка? И корректная проводка Д-т 90, 40 К-т 08?

[glad]

И ещё есть маленький вопрос: по поводу "технического заказчика". везде пишут, что работы должны осуществляться через технического заказчика. технический заказчик является контролирующимм органом, должен быть наделён специальными разрешениями и лицензиями (т.е. я сама себе не могу быть тех.заказчиком (т.е совмещать функции инвестора, застройщика и тех.заказчика), неее, ну могу конечно, но надо иметь ещё какие-то доп.бумажки, квалиф.персонал, лицензию). т.е. из сказаного, как мне показалось, что я вообще не могу заключать ни одного договора напрямую (минуя этого тех.заказчика) ? или я что-то путаю? ведь логике моей не поддаётся такой поворот)

[Соня-Соня]

Вот вам моё алаверды http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=504808&p=54127745#post54127745

[Иван 216]

Как делаем мы. Ежемесячно накапливаем на 20.01 затраты по стройке, делаем незавершенное производство, чтобы закрепить затраты на 20 счете, далее распределяем (в зависимости от учетной политике) 25 26 счета на 20 (например пропорционально материальным затратам пообъктно (если объектов несколько). И последняя операция 20 счет списываем на 08 пообъектно. У нас програмисты дописали модуль - и он автоматом делает данную проводку. В итоге имеем красивый 08 с затратами по каждому объекту.