Управл. Ко- физик-юрик

[Andrew3000]

Добрый день! Поясните как (на основании каких законов, указов и пр.) физическое лицо, собственник офиса и сдающее его в аренду юрлицу, может перевыставлять счета от управляющей Ко за сервисное обслуживание и коммунальные услуги своему арендатору (юрлицу).

[Entry]

Здравствуйте,

Уточните, пожалуйста, физ лицо является ИП или нет?

Обычно, договор аренды имеет несколько составляющих:
- постоянная арендная плата (фиксированная сумма самой аренды)
- переменная арендная плата (например, парковка, коммунальные услуги, уборка итд)

Это более точный и комфортный способ перевыставления расходов.
Со своим Клиентом Вы все прописываете в Договоре аренды в т.ч и переменную часть.
Например, что плата формируется или на основании счетчиков или на основании счетов от Управляющей компании, Энерго и водоснабжающей компании итд. Расчет может быть пропорционально занимаемой площади, если офисов несколько и сдаются они нескольким Арендаторам или перевыставляться в полной сумме, если офис один.
Нормативная база в этом случае, в первую очередь, Гражданский кодекс, а потом уже в деталях нормативные документы по БУ и НУ.

Другой вариант, когда арендная плата вклчает в себя и саму аренду и прочие платежи. Т.е вы расчетным путем сами прикидываете, сколько в год обойдется обслуживание и не делите арендную плату на части. Но, сейчас это не популярный метод т.к и Арендодатели и Арендаторы хотят прозрачности в расчетах.

Спасибо и хорошего вечера!

[Andrew3000]

Вечер добрый! Я именно физик, а не ПБОЮЛ.
Арендатору не выгодно отправлять на меня суммы по сервисному обслуживанию и электричество/отопление, так как нет НДС и возникает ндфл. Поэтому и вопрос к знатокам: на основании каких документов я могу арендатору все-таки перевыставлять полученные от управляющей компании счета. Может есть Постановления ВАС или разъяснения налоговой службы....?

[Entry]

Прошу прощения, давайте еще раз уточним, как все организованно.
Вы собственнник, физ лицо и сдаете помещения в аренду.
Есть Управляющая компания, которая обслуживает помещения и выставляет счета на своих услуги, коммунальные услуги итд, которые Вы хотите перевыставить на арендаторов, чтобы компенсировать свои расходы.
Если все так, то поясните, пожалуйста, фразу.
Арендатору не выгодно отправлять на меня суммы по сервисному обслуживанию и электричество/отопление, так как нет НДС и возникает ндфл.
Арендатор Вы или юр лицо, почему арендатор "отправляет" какие-то суммы.
Имеется в виду, не хочет от Вас получать такие документы на расходы т.к Вы физ лицо и ваши Клиенты, как следствие, не имеют вычета по НДС и должны удержать и за Вас заплатить НДФЛ в бюджет, как агенты.

Спасибо и хорошего вечера!

[Andrew3000]

Я-собственник помещения, физическое лицо. Мне управляющая компания выставляет счета за сервисное обслуживание (с НДС) и счета за потребленные электроэнергию и отопление. Я их как физик перевыставляю своему арендатору- юрику. Но я же не могу в счетах от себя указывать ндс, к тому же если юрик платит мне, то еще и выполняя функцию налогового агента, должен удерживать с каждой суммы мне 13%. То есть и ндс в зачет не поставить и ндфл надо вычесть. Верно? Вот и вопрос: как правильно и на основании каких законов/писем я могу арендатору перевыставлять счета от управляющей компании, чтобы он и ндс мог у себя учесть и ндфл не удерживать?

[Entry]

Да, все поняла и все верно.

Во-первых, Вам очень не выгодно сдавать в аренду помещение от физ лица.
Конечно, ИП - это регистрация и отчетность. Все можно освоить, есть еще патенты.
Но, с точки зрения налоговой нагрузки, ИП гораздо выгоднее и для Вас и для Клиентов - отпадет вопрос с НДФЛ, если на ИП на УСН. Можно и с НДС работать, тогда НДФЛ 13%.
И во-вторых, по опыту аналогичных ситуаций, но на месте физ лица, было юр лицо - смысл от этого не меняется, был только один вариант - заключение прямых договоров Арендатор - Поставщик тепла, воды, связи итд. Ни обслуживающие организации, ни сами Арендаторы заниматься этим не желали т.к долго и сложно оформить. Только, если есть уверенность, что будем арендовать 10-20 лет, тогда занимались перезаключением договоров.

Спасибо и хорошего вечера!

[Andrew3000]

Мне не понятно: как перевыставлять моему арендатору эти счета за коммуналку и на основании каких писем/законов/разъяснений, чтобы арендатор и ндфл не платил и ндс мог в зачет поставить? Я ответ так и не получил. Не я консультирую, а я совет спрашиваю

[Andrew3000]

А что касается сдачи в аренду от лица физика: вопрос в размере арендных платежей. Вы как бухгалтер можете посчитать: либо 13% и всё, либо 6% +бухгалтерские услуги+отчетности+фонды и, немаловажное примечание, как ИЧП- отвечаете всем своим имуществом за свою деятельность.

[Entry]

Здравствуйте,

В настоящий момент я не вижу никаких вариантов, чтобы документы от поставщиков коммунальных услуг, выставлялись ими напрямую вашим арендаторам.
Только, если они заключат с ними прямые договора.
Уже писала об этом выше.
Сейчас Вы собственник, расходы на коммуналку ваши, вы можете перевыставить их своим арендаторам, если предусмотрели это в своем договоре аренды.

При любом раскладе, ИП выгоднее, чем физ лицо.
Но, решать конечно собственнику.

[Entry]

Здравствуйте,

По вашему вопросу появилась такая идея...немного хлопотно в документообороте, но может попробовать.
Заключить с арендаторами договор комиссии на поиск поставщика энергии, воды, коммун усл итд. Будет договор комиссии с участием комиссионера в расчетах. Но, он должен быть возмездным и Вы должны получать вознаграждение за услугу. Можно аренду сделать на 1000р меньше, а в этом договоре вознаграждение 1000р. По документам - вам выставляют сбытовые компании, вы перевыставляете своим клиентам документы один в один.
Это не ваши расходы, а расходы заказчика.

Договор коммисии = одна его сторона — комиссионер — берёт на себя обязательство перед другой стороной — комитентом — за вознаграждение заключить с третьим лицом или лицами одну или несколько сделок в интересах и за счёт комитента, но от своего, комиссионера, имени.

И еще один момент по поводу регулярного получения дохода физ лицом без регистрации ИП, ООО. По законодательству - это трактуется, как незаконная предпринимательская деятельность, соответственно, с санкциями.
А на счет ответственности физ лица, например, в случае каких-то проблем, разве нет конфискации этого имущества у физ лица, получается, что он им также ответчает, как и ИП.
Лучше все эти вопросы еще раз изучить более детально, посмотреть практику и решить на счет регистрации ИП, ООО или работать, как физ лицо.