ИП сдача в аренду коммерческой недвижимости, безвозмездное пользование

[S33]

Доброго Всем дня!

Подскажите пожалуйста, как лучше сделать.
Ситуация следующая.
ИП, система ОСН.
Есть необходимость в ближайшее время приобрести коммерческую недвижимость.
И сразу сдать ее в аренду - это будет дальше основной вид деятельности.
Расходы на содержание недвижимости незначительные.

Перейти срочно на УСН не получится, опоздали.

Варианты:
1.
Рабочий ли вариант с передачей недвижимости моему компаньону во временное безвозмездное пользование, у которого ест ь ИП УСН. Налог на недвижимость платить буду я как собственник, налог в 6% от валовой прибыли за аренду, будет платить ИП у которого моя недвижимость в безвозмездном пользовании. Длиться это будет до января, там перейду сам на УСН.
Возникают ли здесь дополнительные налоги?

2.
Деятельность моего текущего ИП ничтожна, возможно, что можно получить спецрежим без НДС, и на 13% оформить доходы от аренды.

3.
Сдать в аренду свою ком. недвижимость как физ лицо, по ставке 13%, мое ИП тут как бы ни при чем. Возможно ли так сделать, или эту деятельность пересчитают по моей текущей схеме ОСН?

4. Перед сдачей недвижимости в аренду закрыть ИП, работать как физик со ставкой в 13%, а с нового года открыть заново ИП уже с УСН?

Огромное спасибо, за любое мнение!