Покупка ООО квартиры для сотрудника

[Сергей Сам]

Здравствуйте! ООО планирует купить квартиру и оформить её на своего сотрудника (то есть заплатить за него). Общая система налогообложения. Покупка будет за 1млн (условно), продажа будет также за 1млн. Какие налоги заплатит ООО, и как лучше провести данную сделку в целях минимизации налогообложения обеих сторон. Спасибо

[Вес`на]

"Кадровый вопрос", 2012, N 10

Вопрос: Организация приобрела квартиры для последующей продажи работникам. Какими налогами облагается данная операция?

Ответ: Если организация применяет общую систему налогообложения, то:
- при условии соблюдения требований ст. ст. 169, 171 и 172 НК РФ, если продавец отказался от освобождения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, она имеет право на применение налоговых вычетов по НДС с суммы, уплаченной за приобретение ей квартир;
- она должна, если она отказывается от освобождения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в установленном порядке исчислить и уплатить НДС в отношении операций по реализации работникам данных квартир;
- расходы на приобретение квартир признаются в момент получения доходов от их перепродажи на основании пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.
Если организация применяет упрощенную систему налогообложения, то:
- доход от перепродажи квартир для организации, применяющей УСН, также учитывается в составе доходов от реализации;
- если используется объект "доходы, уменьшенные на величину расходов", организация вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ей расходов на приобретение квартир, которые приобретаются ей с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.

Обоснование: Рассмотрим налогообложение операций, если организация применяет общую систему налогообложения.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В силу п. 2 ст. 171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в таможенных процедурах выпуска для внутреннего потребления, временного ввоза и переработки вне таможенной территории либо при ввозе товаров, перемещаемых через границу Российской Федерации без таможенного оформления, в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ; товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.
Исходя из пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
В силу п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 данной статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Исходя из изложенных положений организация в указанной ситуации, при условии соблюдения требований ст. ст. 169, 171 и 172 НК РФ, если продавец отказался от освобождения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, имеет право на применение налоговых вычетов по НДС с суммы, уплаченной за приобретение ей квартир.
Кроме того, учитывая также положения ст. 168 НК РФ о сумме налога, предъявляемой продавцом покупателю, организация, если она отказывается от освобождения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, должна в установленном порядке исчислить и уплатить НДС в отношении операций по реализации работникам данных квартир.
Для целей налогообложения прибыли квартира на основании ст. 256 НК РФ не признается амортизируемым имуществом и не является основным средством.
В силу п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб.
Пунктом 1 ст. 257 НК РФ установлено, что под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб.
Следовательно, квартиры, приобретенные для последующей перепродажи, признаются товаром, а не объектом основных средств, поскольку они для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией не предназначены.
Соответственно, порядок определения налоговой базы по налогу на прибыль при реализации данного имущества регулируется ст. 268 НК РФ (см. также Письмо Управления ФНС России по г. Москве от 15 февраля 2007 г. N 09-14/014329).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из следующих методов оценки покупных товаров:
- по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
- по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
- по средней стоимости;
- по стоимости единицы товара.
При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в данной статье, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.
Квартиры, предназначенные для последующей перепродажи, не принимаются к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств в связи с невыполнением условий, предусмотренных Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01.
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н, такое имущество учитывается на счете 41 "Товары", который предназначен для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи.
В связи с изложенным квартиры не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество на основании п. 1 ст. 374 НК РФ.
Рассмотрим налогообложение операций, если организация применяет упрощенную систему налогообложения.
В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ), налога на имущество организаций. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.
Учитывая изложенное, никаких последствий по НДС указанные операции для организации, применяющей УСН, не влекут. Также такая организация не платит налог на имущество организаций.
На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:
- доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
- внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
Следовательно, доход от перепродажи квартир для организации, применяющей УСН, также учитывается в составе доходов от реализации.
Если организация применяет объект "доходы, уменьшенные на величину расходов", то необходимо иметь в виду следующее.
Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
На основании вышеизложенного налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение квартир, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.
Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в Письме от 8 апреля 2011 г. N 03-11-06/2/46.

Ю.Лермонтов
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Подписано в печать

10.10.2012
------------------------------------------------------------------

[glad]

Вес`на, а что касается НДФЛ? Кто платит?