Строительство на УСНО

[Котя]

Я немного запуталась. Предприятие на УСНО (доходы - расходы), выполняет функции заказчика застройщика в строительстве жилого дома. В договорах долевого уч. прописано, что средства сэкономленные при строительстве "отходят" заказчику застройщику, т.е. нам.
Вопрос: Как подводить итоги строительства, чтобы выявить экономию: по начистению или по оплате, так как не все ден.средства оплачены дольщиками и не все проплаты сделаны подрядчикам, а сдача не за горами, и обязательно сложится ситуация при которой я не смогу считать все затраты по строительству полностью оплаченными, а выводы делать надо? Может здесь надо как с дивидендами, итоги подбивать по начислению? Прошу помощи!

[Helena]

Вообще-то я в упрощенке плохо разбираюсь, но вот интересная статья:
Если заказчик-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения…
Деятельность заказчика-застройщика можно условно разделить на три самостоятельных этапа: получение средств от инвестора, привлечение подрядчиков и ведение строительства, сдача готового объекта. При этом у предприятия, применяющего УСН, возникают доходы и расходы. Специфика формирования налогооблагаемой базы, а также соблюдение интересов всех заинтересованных сторон являются темой данной статьи.

Заказчик-застройщик получает средства от инвестора

Право собственности на финансируемый объект изначально принадлежит инвестору. Исходя из этого, средства, которые инвестор перечисляет заказчику-застройщику для финансирования строительных работ, являются целевым финансированием и соответственно, не подпадают под понятие «реализация. Значит, данные средства принципиально не могут облагаться налогами, связанными с выручкой, в том числе, единым налогом при УСН.

По этому поводу полезно обратиться к Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 22.03.05г. № 03-03-02-04/1/83, в котором со ссылкой на ст. 251-1-14 НК РФ указывается, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Далее делается вывод, согласно которому суммы, полученные организацией-застройщиком в рамках договора долевого строительства, не учитываются при исчислении единого налога. Однако при этом специалист Минфина РФ предупреждает о ситуации, когда нецелевое использование средств позволяет признавать их внереализационными доходами.

Денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, состоят из двух частей:

1. Средства, направляемые подрядчикам для производства строительных работ.

2. Средства, которые являются источником покрытия расходов заказчика-застройщика, связанных с организацией строительных работ и с содержанием его дирекции.

Сметой на строящийся объект должны быть отдельно предусмотрены суммы денежных средств, которые направляются на содержание заказчика-застройщика (покрытие затрат плюс норматив прибыли).

При получении денег от инвесторов, заказчик-застройщик, работающий на УСН, должен из этих средств сразу выделить ту часть, которая является предоплатой за его услуги и которая составляет объект обложения единым налогом.

Ситуация, когда в смете указанные средства не заложены, на практике достаточно типична. Что в этом случае включать заказчику-застройщику в состав доходов и отражать в книге доходов и расходов? Ответа на данный вопрос ни в законодательных актах, ни в разъяснениях Минфина не содержится. Полагаем, что налогоплательщик самостоятельно должен выработать соответствующую методику. Например, такая методика может базироваться на фиксированном проценте, рассчитанном по практическим данным прошлого периода, и оформлена в качестве элемента учетной политики предприятия в целях налогообложения.

Таким образом, заказчик-застройщик, применяющий упрощенку, на оказываемые инвестору согласно договору услуги (содержание службы заказчика-застройщика, включая технический надзор) выписывает счет в двух экземплярах: один – для инвестора, другой – для себя. В счете отражается, по существу, реализация услуг заказчика-застройщика. На основании этого документа и исходя из реального денежного покрытия (кассовый метод), соответствующая сумма будет отражена в составе доходов заказчика-застройщика. Этот документ также необходим инвестору для отражения им своих затрат.

В ситуациях, когда инвестор несвоевременно финансирует строительство объекта, заказчик-застройщик может привлекать заемные средства. Это должно быть согласовано с инвестором. Заем при этом погашается из средств инвестора, которые поступят позже.

При этом очень важно учесть следующее. Заказчику-застройщику необходимо заключить с инвестором дополнительное соглашение к договору. В этом соглашении нужно указать причину, по которой заказчик-застройщик прибегает к кредиту. Самое главное – необходимо обосновать дальнейшее погашение кредита за счет последующего финансирования со стороны инвестора. Без такого обоснования деньги, направленные на эту цель, скорее всего, будут признаны налоговыми органами как нецелевое использование средств, что приведет к необходимости налогообложения соответствующих сумм.

Порядок учета расходов в виде процентов за пользование заемными средствами зависит от условий договора. В случае если заемщиком выступает заказчик-застройщик, ему и принадлежат расходы в виде процентов за пользование заемными средствами. В условиях формы УСН «доходы, уменьшенные на величину расходов», проценты за кредит принимаются при исчислении единого налога согласно ст. 346.16-1-9 НК РФ и ст. 269 НК РФ.

Заказчик-застройщик оплачивает работы подрядчикам

Выполненные работы и поставленное оборудование заказчик-застройщик оплачивает подрядчикам с учетом НДС. Все указанные расходы не принадлежат заказчику-подрядчику точно так же, как не принадлежат ему, собственно, средства инвестора. Данные расходы формируют стоимость объекта и передаются по окончании строительства вместе с готовым объектом.

НДС по приобретенному оборудованию, материалам и подрядным работам также является, если так можно выразиться, собственностью инвестора и подлежит возмещению непосредственно у инвестора. Несмотря на то, что заказчик-застройщик, работающий на УСН, сам не является плательщиком НДС, он должен обеспечить инвестору вычет входного НДС. Для этого он формирует и предоставляет инвестору сводный счет-фактуру (см. ниже). По всей видимости, здесь должен действовать тот же принцип, который применяется в отношениях между комитентом - плательщиком НДС и комиссионером на «упрощенке» (см., например, Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 05.05.05г. № 03-04-11/98).

Строительство завершено, заказчик-застройщик передает готовый объект инвестору

Согласно ст. 39 НК РФ, реализация – это переход права собственности на товары (работы, услуги) к покупателю. Однако при передаче объекта от заказчика-застройщика к инвестору смены собственника не происходит. Вкладывая деньги в строительство, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества. Следовательно, передача здания инвестору реализацией не является и не облагается налогами, в основе которых лежит выручка от реализации продукции (НДС, налог на прибыль, единый налог при УСН).

В то же время, если итоговый взнос инвестора превышает фактическую стоимость построенного объекта, то остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика разница признается налогооблагаемым доходом. На эту разницу заказчик-застройщик должен выписать инвестору счет. В книгу доходов и расходов запись будет произведена по мере расчета в полном соответствии с кассовым методом.

Для плательщиков НДС существует правило, согласно которому по завершении всех работ по объекту и подписании документов об окончании строительства, заказчик-застройщик в течение 5 дней выписывает инвестору сводный счет-фактуру, в который включаются данные счетов-фактур, полученных от подрядчиков. В этом документе отдельно выделяются позиции по оборудованию и строительно-монтажным работам, к нему прилагаются копии счетов-фактур подрядчиков и копии платежных документов, подтверждающих уплату НДС (оплаченные заказчиком-застройщиком счета подрядчиков).

Полагаем, заказчик-застройщик, применяющий «упрощенку», также должен выписать инвестору сводный счет-фактуру по всем вышеперечисленным правилам и позициям. Это позволит инвестору-плательщику НДС при оприходовании объекта в составе основных средств принять к вычету весь входной налог. При этом в сводный счет-фактуру стоимость услуг заказчика-застройщика не включается!

И.Л. Дадалко,

к.э.н., аудитор-эксперт

[kalina]

Котя, я на ваш вопрос смотрю с момента его появления на форуме. Вопрос, как мне кажется, очень сложный.
Фактически, себестоимость у вас сформируется к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Т.е. свои внереализационные доходы вы можете посчитать. Но деньги от дольщиков получены не в полном объеме, и затраты в НУ по субчикам тоже проведены только в части оплаченных. Включать это все по методу начисления нельзя. Если внереализационные налоговая примет за милую душу, то неоплаченные затраты выкинет из НУ без разговоров.
Скорее всего я бы поступила так:
На момент сдачи дома в эксплуатацию составляю сводный расчет.
Допустим, согласно расчетов, внереализационные доходы составляют 5 млн. руб. Задолженность дольщиков - 7млн. руб.
Задолженность субчикам -6 млн.руб.
Первые поступившие деньги, 2млн я бы не включала в доходы, как целевые средства, а 5 млн. включила бы в КДиР по мере поступления денежных средств.
А по мере закрытия кредиторки по субчикам, я бы учитывала эти расходы в НУ.
А саму систему расчетов я бы прописала в учетной политике.