Аренда помещения у фирмы, на основании ее договора комиссии с собственником помещения

[Альбина Ялалова]

Здравствуйте.
Мы являемся Арендаторами большой площади офисных помещений. Сумма арендной платы значительная.
Наши Арендодатели налоги оптимизируют и расторгают наш договор аренды с собственником помещения и заключают новый договор с другой совершенно организацией, которая передает нам помещение на основании договора комиссии с собственником помещения!
Я являюсь главным бухгалтером. Думаю, возникает риск не только непринятия расходов как экономически оправданных, но и вообще признания этого агентского договора фиктивным, с вытекающими из положений НК РФ, УК РФ и АПК РФ санкциями. Налоговики нередко стремятся найти в комиссионных договорах «схему» и пересчитать налоговые последствия для обеих сторон исходя из договора аренды. Ну и как следствие, нашего договора аренды с другой организацией - тоже фиктивным, и не принятие в расходы сумм арендной платы.

Хотелось бы попросить помощи у опытных юристов и бухгалтеров, разъяснить мне права я или нет. И какие налоговые последствия ждут наше предприятие, если мы подпишем этот договор аренды с посредником, который передает нам помещение на основаниидоговора комиссии с собственником помещения?

Переехать - сложно, практически невозможно по ряду объективных причин и хотелось бы убедить арендодателя в невозможности заключения договора аренды на основании договора комиссии.

P.S. В Концепции системы планирования выездных налоговых проверок, утвержденной Приказом ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ (в ред. от 14.10.2008 N ММ-3-2/467@), выделяется среди 12 критериев самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков, используемых налоговыми органами в процессе отбора объектов для проведения выездных налоговых проверок, следующий критерий: деятельность налогоплательщика построена на основе посреднических договоров, которые заключены без наличия разумных экономических причин (отсутствие деловой цели).

[маркс]

ГК РФ не содержит запретов на сдачу помещений в аренду агентами по агентскому договору, (договор комиссии тут не корректен). Налоговая не может вам предъявить претензию, что вы пользуетесь площадью по агентскому договору, т.к. это не противоречит ГК. Претензии будут предъявлены собственнику, который увеличивает расходы по этой операции за счет привлечения агента. Надеюсь, у вас рыночная цена помещения при его аренде через агента?

[Альбина Ялалова]

Цена у нас остается та же, что и при аренде непосредственно у самого собственника. Просто меняется в договоре лицо, предоставляющее помещение в аренду и, естественно, основание.
"договор комиссии тут не корректен". На что мне сослаться, чтобы они его не называли так?

[Youlia]

Сообщение от Альбина Ялалова

Наши Арендодатели налоги оптимизируют и расторгают наш договор аренды с собственником помещения

Видимо, речь идет о договоре субаренды. К договору субаренды применяются все нормы договора аренды. Т.е. договор субаренды не может просто так быть расторгнут по решению арендодателя, если не истек его срок. Если же расторгается договор между собственником помещения и арендодателем, то субарендатор имеет право на заключение нового договора субаренды на тех же условиях в пределах оставшегося срока.

[Альбина Ялалова]

Я, похоже неправильно построила фразу. Арендодателем в настоящий момент у нас является сам собственник помещения. И он расторгает с нами договор аренды, а не субаренды. Мы, конечно, можем настаивать, что сроки, оговоренные в договоре, еще не прошли, но хотелось бы все решить мирным путем корректно и "ласково" убедить их оставить все как есть. Но они настаивют на перезаключении договора аренды с другим, третьим лицом, заключившим с ними с нашими арендодателями (собственниками помещения) договор субаренды.

[Youlia]

Сообщение от Альбина Ялалова

Арендодателем в настоящий момент у нас является сам собственник помещения. И он расторгает с нами договор аренды

Тогда тем более у него нет оснований для досрочного расторжения. Посмотрите в свой договор, как он расторгается, при каких обстоятельствах и на основании чего.

[Альбина Ялалова]

Ну, да, конечно, там есть пункт, что "Стороны имеют право в одностороннем порядке частично или полностью отказаться от исполнения настоящего договора без объяснения причин направив письменное уведомление другой строне за 30 дней до вступления в силу измменений. И т.д." Они нас и не выгоняют, просто настойчиво просят перезаключить договор... А у меня не получается грамотно им доказать, что их договор комиссии между собой некорректен и может повлечь для меня налоговые последствия в больших сумм арендной платы, которые налоговики могут убрать из затрат, посчитав наш договор аренды с посторонней организацией, которая действует на основании договора комиссии с собственником, уходо от налогов и фиктивностью сделки.

[Youlia]

Посреднический договор сам по себе имеет право на существование, и если ваши расходы по этому договору обоснованы и документально подтверждены, налоговая не сможет доказать его фиктивность, и как следствие, доначислить налог. Большее беспокойство вызывают ваши права как арендатора по этому договору с третьим лицом, нежели ваши налоговые риски.

[Альбина Ялалова]

Youlia, а что с нашими правами, как арендатора? Чем мы рискуем? Мне кажется, если мы в договоре с третьим лицом оговорим свои права и их обязанности, то это не так опасно, если вообще это третье лицо будет иметь право сдавать нам в аренду. Меня поэтому так беспокоит этот договор, что будет ли иметь право это третье лицо сдавать нам в аренду, если налоговая не примет или посчитает их договор недействительным?

[Youlia]

Сообщение от Альбина Ялалова

если вообще это третье лицо будет иметь право сдавать нам в аренду.

Вот это вам и предстоит выяснить. Т.е. у вас в деле должен быть не только сам договор с посредником, но и копии документов, подтверждающих его взаимоотношения с собственником помещения.

[Альбина Ялалова]

Ну, конечно, копии договора, заверенные посредником, копии свидетельств на право собственности собственника помещения, приказы и док-ты на полномочия подписывающих лиц - мы все это попросим. Но ведь, я чувствую, что риски мы несем. Вот я и хотела узнать, какие риски мы несем?

[Youlia]

Ваши риски зависят от того, каковы условия договора между собственником и посредником, какие полномочия у посредника и т.д.

[Альбина Ялалова]

Youlia, спасибо большое, что ответили. А еще, не могли бы Вы написать, каких условий в их договоре нам остерегаться и что там в их договоре комиссии быть должно, а чего не должно? Спасибо.

[Youlia]

Думаю, тут в первую очередь нужно обращать внимание на полномочия посредника, срок действия договора, условия, при которых он расторгается и каковы последствия для вас от этого расторжения...В общем, все условия. К тому же "договор комиссии" режет слух, все-таки комиссия больше имеет отношение к торговле, нежели к аренде. Посредничество в аренде, имхо, должно быть по агентскому договору.

[Альбина Ялалова]

Спасибо, как получу договор прочту и если будут вопросы напишу. Думаю завтра уже мне его принесут. Спасибо большое за ответы.