Закрыть подотчет покупкой недвижимости

[Svetlana_49]

Добрый день. Поднимаемая тема неоднократно обсуждалась на форуме. Но у меня есть мысль, подскажите, правильно ли я думаю.
Ситуация следующая: ООО на ЕНВД, директор (не учредитель) накопил за много лет подотчет более 100 млн.руб. Ждем проверку. Хотим все исправить и жить по правилам. Приказом руководителя установлены подотчетные лица и срок возврата подотчетных сумм не ограничен.
Предлагаемая схема для погашения накопленного подотчета следующая: Директор вносит всю сумму накопленного подотчета в кассу и в этот же день продает ООО (оформляется сделка купли-продажи недвижимого имущества) имеющееся у него здание, которое в настоящий момент времени сдает этому ООО в аренду.
Каковы налоговые последствия такой операции?

[ptihka]

Сообщение от Svetlana_49

Добрый день.
Директор вносит всю сумму накопленного подотчета в кассу и в этот же день продает ООО (оформляется сделка купли-продажи недвижимого имущества) имеющееся у него здание, которое в настоящий момент времени сдает этому ООО в аренду.

Добрый день.
Сделки купли-продажи недвижимости регистрируются через регистрац. палату.

[MarinaAnna]

Сообщение от Svetlana_49

Хотим все исправить и жить по правилам.

Заплатите налог НДФЛ и живите спокойно. А может быть договор займа оформить, взял займ и вернул. Ну или займ вернуть не деньгами, а переоформить здание на ООО, то есть займ возвратить зданием, наверное куплей-продажей, а потом взаимозачет сделать.

Сообщение от Svetlana_49

в этот же день продает ООО

Налог от продажи ООО все равно нужно будет заплатить, вот все бы так делали без всяких последствий. Да и не за один день это все делается. По сути-то он фирму обворовал.

[ptihka]

Сообщение от Svetlana_49

Каковы налоговые последствия такой операции?

ИФНС может попросить подтверждение купли-продажи, т.е. свидетельство из регистрац.палаты, например. Я Вам выше об этом писала.

[Svetlana_49]

Спасибо за ответ. Все понятно, что сделки регистрируются. О воровстве речь идет, наверное, только в отношении нашего государства, т.е. не уплата налогов. Знаем, что не знание законов не освобождает от ответственности. Теперь знаем, хотим все исправить с минимальными потерями. Учредитель - сын, директор - отец. Фирма на рынке очень давно, успешно развивается. Хочется все привести в соответствие с законами. Если можно, пподскажите подробнее, т.е. можно ли внести всю сумму подотчета в один день в кассу и в этот же день пойти в регистрац. палату оформить сделку о приобретении недвижимости. Или лучше оформить договор займа процентный, а затем оформить сделку купли недвижимости и гасить ее частями, т.е возврат займа-=платеж по договору-уплата НДФЛ. Или как это должно быть? Я не практикующий бухгалтер, но идея была моя, просят помощи практической, т.е. как правильно оформить в бух.учете, чтобы все своеревременно и без штрафов?

[ptihka]

Svetlana_49, это скорее вопрос юридический, а не бухгалтерский, т.к. по срокам регистрации сделки по недвижимости они более компетентны.

[MarinaAnna]

Svetlana_49, Здание оформлено на физ лицо ? я так понимаю, что ООО арендовало это здание у физ лица ? а как вы платили арендную плату ? или вы не платили деньги ?

Сообщение от Svetlana_49

т.е. можно ли внести всю сумму подотчета в один день в кассу

Ну внесете вы в кассу эти деньги, и что вы с ними будете делать ? выдадите эти деньги физ лицу у которого покупаете это здание ? не уверена, что это правильный ход. Наверное можно и без денег оформить договор купли-продажи, зарегистрировать здание на ООО по этому договору, может быть в рег палате не обязательно показывать, что оплата произведена, там главное право собственности перерегистрировать. А деньги задним числом оформить как займ, далее оформить документ, что в связи с тем, что займ вернуть не может, передает в собственность здание и делается после оформления в собственность документ зачета взаимных требований. Он должен фирме, фирма должна ему, делается соответствующая операция в бухучете и никто никому не должен. Относительно налога НДФЛ подсказать не могу, если там в договоре займа прописать проценты, то тогда с процентов вроде как нужно НДФЛ платить, но если эти проценты только начислялись, но не знаю.

[Svetlana_49]

[QUOTE=MarinaAnna;874515]Svetlana_49, Здание оформлено на физ лицо ? я так понимаю, что ООО арендовало это здание у физ лица ? а как вы платили арендную плату ? или вы не платили деньги ?

Добрый день, MarinaAnna. Все верно. Здание в собственности у физ.лица. Есть договор аренды между ООО и физ.лицом. Арендные платежи выплачивались физ.лицу, исчислялся и уплачивался НДФЛ, деньги переводились на сбер.книжку.
Правильно ли я поняла, что можно поступить след. образом:
1. Сделать возврат подотчетных сумм, например в начале 2013г.
2. Оформить процентный займ, скажем, сроком года на три.
3. Т.к. без штрафов уже нельзя провести частичный возврат займа, то можно в январе оформить сделку купли продажи здания, т.е. переоформить собственность на ООО.
4. После перерегистрации права собственности провести в бухгалтерии взаимозачет требований.

[MarinaAnna]

Ну что то так .

[Svetlana_49]

Спасибо Вам. Попробуем.
Всем желаю удачи!

[sous]

Сообщение от Svetlana_49

накопил за много лет подотчет

смущает конечно сумма, а так то ничего необычного, тем более что если например по кассе проводить периодически возврат подотчетных сумм и снова их выдачу,

можно попробовать просчитать вариант выдачи заемных средств физ лицу,только под проценты, чтобы не получилось материальной выгоды для физ лица, а для предприятия начисление % отразится только в бух учете, под налог пойдет в момент поступления оплаты %, их можно и не платить, потом при закрытии займа чрез 3 года списать

[Svetlana_49]

Добрый день, Sous. Дело в том, что периодически делается возврат, авансовые отчеты проходят, но поскольку это самый простой способ регулировать лимит кассы, а так же выводить деньги из оборота, получилась такая ситуация. К тому же раньше директору никто не говорил (или он не слушал) о том, как правильно нужно забирать свои деньги из ООО. Это же семейный бизнес, поэтому я не делаю разницы между директором и собственником - это одна семья. Сейчас, все осознав, боятся, что в процессе проверки налоговики обязательно прицепятся к тому факту, что у подотчетника такая огромная сумма. Думаю, что правильный выход в данной ситуации, это сейчас переоформить подотчет в займ (процентный), затем заключить договор продажи имущества и закрыть взаимные требования. Изначально была допущена ошибка, когда дир. покупал здание, надо было оформлять на ООО, но это уже другая история.

[MarinaAnna]

Svetlana_49, Только вот не знаю как там будет с НДФЛ, физ лицо продает здание, значит у него возникает доход, а с дохода ему нужно будет заплатить налог НДФЛ, и декларацию по 3-НДФЛ он должен будет подать сам, почитайте про продажу недвижимости, там вроде бы какой-то вычет, а оставшаяся сумма облагается НДФЛ.

[Entry]

Сообщение от MarinaAnna

Svetlana_49, Только вот не знаю как там будет с НДФЛ, физ лицо продает здание, значит у него возникает доход, а с дохода ему нужно будет заплатить налог НДФЛ, и декларацию по 3-НДФЛ он должен будет подать сам, почитайте про продажу недвижимости, там вроде бы какой-то вычет, а оставшаяся сумма облагается НДФЛ.

Имущественный вычет:
менее 3 лет владеет квартирой - вычет не более 1 000 000 руб, с разницы платим 13% НДФЛ
более 3х лет владеет квартирой - вся сумма дохода идет в вычет, НДФЛ нет

[MarinaAnna]

Сообщение от Entry

владеет квартирой

Квартирой, а вот по коммерческой недвижимости ?

[Entry]

Сообщение от MarinaAnna

Квартирой, а вот по коммерческой недвижимости ?

Вправе уменьшить свои доходы на суммы, полученные от продажи в общем и целом:

- жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в таком имуществе при условии, что имущество находилось в его собственности менее 3 лет - не более 1 000 000 руб.;

- другого имущества, находившегося в его собственности менее 3 лет - не более 250 000 руб.

По коммерческой, если использует регулярно, то должен быть ИП.
Надо уточнять, по какому признаку коммерческое и что происходит с зданием.

И если НК дословно смотреть по этому поводу (это ст.217), то так

"17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;"

[MarinaAnna]

Сообщение от Entry

По коммерческой, если использует регулярно, то должен быть ИП.

Вот это тоже. Еще могут привлечь, за то, что ИП не открыто, в аренду помещение сдает уже несколько лет надо понимать ....

[Entry]

Сообщение от MarinaAnna

Вот это тоже. Еще могут привлечь, за то, что ИП не открыто, в аренду помещение сдает уже несколько лет надо понимать ....

Это абсолютно так. Не может физ лицо вести коммерческую деятельность по нашему законодательству. Для этого есть ИП, безналичный расчет, налоги, отчетность итд итп.
А потом разница же есть, налог на имущ с кадастра и НДФЛ или только налог УСН.

[Svetlana_49]

Добрый день. Спасибо всем за комментарии. ИП у физ.лица есть и часть здания он использует для своей деятельности (патент), а часть сдает в аренду ООО как собственник - физ.лицо. Здание в собственности уже более 5 лет. Почему физ.лицо не может сдавать свое приватизированное имущество в аренду под коммерческую деятельность, если все официально (есть договор) и НДФЛ с аренды платится?
И второй вопрос, какая выгода возникает, если собственность на здание будет переоформляться на ООО в счет погашения займа (долг перед этим ООО)?
Спасибо.

[MarinaAnna]

Письмо Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@ “О налогообложении доходов физических лиц” ( письмо как раз именно про случай признания сдачу в аренду предпринимателькой деятельностью)

Цитата:
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.



Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В общем на свой страх и риск. Налоговая при проверке ООО, обязательно обратит внимание на эти сделки, т.е. на сделки с физ лицом, у вас акты оформлены между ООО и физ лицом ? или актов вообще нет, а просто ежемесячно платите аренду и НДФЛ.
А по большому счету ИП мог бы сдавать в аренду и платить налог патент, а не физ лицо.
В общем-то как налоговая посмотрит на эти сделки.

Статья 23 п.4 из ГК РФ

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

а он даже сослаться не может на то, что он ИП, потому что он ИП, а денюжки мимо кассы....