Арендатор должен платить налог на имущество по неотделимым улучшениям

[vsv-boss]

Вот новая мысль налоргов:
"Арендатор должен платить налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованного имущества" - позиция Минфина России

Название документа:

Письмо Минфина России от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37
Вопрос: Организация осуществила капвложения в виде неотделимых улучшений в арендованное имущество. Учитываются ли капвложения у арендатора в составе ОС и облагаются ли они налогом на имущество в случаях, если: капвложения произведены без согласия арендодателя, но договором не установлено, что право собственности на них принадлежит арендодателю; капвложения произведены с согласия арендодателя и их стоимость возмещена арендодателем?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 октября 2008 г. N 03-05-04-01/37

Министерство финансов Российской Федерации рассмотрело письмо по вопросу отражения в бухгалтерском учете и налогообложения налогом на имущество организаций затрат на капитальные вложения, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, и сообщает.
Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств ПБУ" 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.
Под выбытием указанных капитальных вложений, среди прочего, по нашему мнению, можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).
Учитывая вышеизложенное, считаем, что капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые (не возмещаемые) арендодателем, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
24.10.2008



Комментарий:

В течение срока действия договора арендатор может осуществить капитальные вложения в виде неотделимых улучшений в арендованное имущество. Финансовое ведомство рассмотрело вопрос об обложении налогом на имущество таких капвложений, обратившись при этом к правилам бухгалтерского учета. Согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты, которые списываются в момент выбытия. А в соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается имущество, учитываемое организацией на балансе в качестве объектов основных средств. Поэтому Минфин считает, что капвложения в виде неотделимых улучшений налогом облагает арендатор. Причем, если арендодатель не возмещает расходы арендатора, последний уплачивает налог на имущество до окончания договора аренды. Если улучшения, произведенные арендатором, арендодатель возмещает, то налог уплачивается арендатором до момента возмещения. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2008 N А29-2381/2007 указано, что капитальные вложения в арендованное имущество арендатор учитывает в составе основных средств и облагает налогом на имущество.

В то же время по данному вопросу есть иная точка зрения: неотделимые улучшения не облагаются налогом на имущество у арендатора. Обосновать это можно следующим образом. Как в п. 5 ПБУ 6/01, так и в п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н) речь идет об учете капвложений в арендованные объекты. Но согласно п. 3 Методических указаний эти вложения включаются в состав основных средств, если в соответствии с заключенным договором они являются собственностью арендатора. В силу п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ собственностью арендатора могут быть только отделимые улучшения, которые по правилам ведения бухучета учитываются в составе основных средств и, следовательно, облагаются налогом на имущество (ст. 374 НК РФ). Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя и не могут учитываться у арендатора на счете 01 "Основные средства" (п. 35 Методических указаний), поэтому и оснований для их обложения налогом на имущество у арендатора тоже нет.

Следует отметить, что, выбрав предложенный вариант, арендатору не удастся избежать претензий со стороны налоговых органов. Поэтому при оформлении договора аренды необходимо уделить пристальное внимание вопросам производства неотделимых улучшений арендатором и возмещения их арендодателем. В договоре целесообразно предусмотреть, что сразу же после завершения работ капвложения передаются на баланс арендодателя (если возмещение не предусмотрено) либо арендодатель возмещает стоимость произведенных арендатором расходов.