Уточнение интересных аспектов в договоре купли-продажи квартиры

[Renus]

Продаю квартиру в неблагоустроенном доме.
Обратились в БТИ, которое нам составило договор купли-продажи.
Покупатель перед заключением договора платит пол суммы, на него оформляется право собственности на квартиру, при этом квартира остается у продавца (у меня) под залог, до момента выплаты второй половины суммы по истечении двух месяцев. После чего я снимаю залог, т.е. все стандартно.

1. Вопрос по залогу

Пункты из договора купли-продажи:

3.1 … До полного денежного расчета квартира будет находится в залоге у Продавца.
3.4 Настоящий договор купли-продажи может быть расторгнут сторонами по соглашению или по требованию продавца в судебном порядке в случае, если оплата не будет произведена.

*****

Вышеприведенное - это все что в договоре написано про залог, ни ссылок определения “залога” в гражданском кодексе, ни пояснения примерно такого плана: “Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.”
Подскажите, нужно ли детализировать понятие “залог” в или все же в договоре правильно приведено?

2. Согласие с техническим состоянием квартиры

Пункты из договора купли-продажи:

5.1 Продавец гарантирует, что квартира пригодна для проживания и эксплуатации.
5.2 Квартира Покупателем осмотрена перед заключением настоящего договора, претензий по техническому состоянию к Продавцу не имеет. В случае обнаружения Покупателем недостатков, не оговоренных при заключении настоящего договора купли-продажи Покупатель вправе по выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещение своих расходов на устранение недостатков.
В случае обнаружения Покупателем неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, Покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы (ст. 475, ст. 557 ГК РФ).

*****

В пункте 5.2 говорится, что претензий по тех состоянию к квартире нет. С другой стороны описываются моменты, когда продавец должен устранить/оплатить недостатки. Деревянный лиственный дом не новый, но квартира в приличном, жилом состоянии. Теоретически при любой проблеме (отвалилась известка, появилась трещина в стене) покупатель может подать в суд и потребовать отремонтировать или возместить ущерб, при том сроки не оговариваются, после которых могут появляться дефекты, т.е. покупатель после покупки может потребовать отремонтировать дефект и через пол года и через пару лет…
Как мне (продавцу) от этого защититься?