ИП на УСН сдает жилое физику - пара вопросов про налоги

[sheff]

Надеюсь эта тема станет FAQ

Совершенно типовая ситуация - как правильно сдать квартиру в аренду физлицу для проживания, и при этом заплатить поменьше налогов, оставаясь, разумеется, в законном поле.

Основные вопросы и ответы на них я уже понял, а именно:
1. При нынешних ценах на аренду сдача квартиры наиболее правильна через создание ИП, так как экономия в налогах больше, чем хлопоты и затраты на создание ИП даже в регионах.
2. ИП создается под УСН 6% доходы без учета расходов. 13% НДФЛ не платится.
3. В видах деятельности при создании ИП указывается сдача внаем собственного недвижимого имущества (если свое). Иначе придется платить 13%, было разъяснение ФНС.
4. Договор с арендатором заключается на срок менее года, так как на срок более года договор надо регистрировать где-то, где не помню.


Остались несколько мелких моментов, которые все же мне придется как-то решить, прежде чем сдавать квартиру в аренду, а то яремонт уже заканчиваю...

Как брать оплату с арендатора-физика?
Вижу следующие варианты:
1) Физик-арендатор топает сам в банк, даже может в тот же, где я открыл ИП-счет, и там каким то образом (каким) оплачивает мне на р/с сумму аренды. Подскажите, пожалуйста, что надо сказать в банке мне и арендатору, чтобы такое шоу устраивать?
2) Физик-арендатор дает мне наличку, я ему квитанцию к приходнику, а сам в тот же день (обязательно в тот же?) сдаю наличку в банк. Что еще потребуется кроме приходника?
3) Физик-арендатор дает мне наличку, я ему квитанцию к приходнику, а сам деньги в банк не сдаю, так как я ИП, и тупо их трачу как хочу. Но как тогда мне учитывать, что я получил прибыль?

Так как я чайник, то вопрос данный, а особенно третий вариант ответа, может выглядеть глупо, но ведь как-то некоторые ИП живут вообще без банковского счета! А если ИП открывает счет, то оно лишается возможности получать прибыль, не проходящую через банковский счет? Или ее можно не проводить через счет и просто отобразить в отчетности?


Арендатор платит коммунальные сам - есть ли подводные камни?
Так как при выборе УСН по схеме 6% с доходов, возникает желание иметь поменьше этих самых доходов, то наиболее правильное решение, так составить договор, чтобы оплата коммунальных услуг не входила бы в сумму договора и полностью ложилась на арендатора. В принципе, если не указывать вообще этот пункт в договоре, то нет проблем, но тогда сумма арендной платы будет "тупо занижена" по сравнению с рыночной, что не есть гуд. В принципе, многие так делают, я же хочу все сделать правильно.
Да, в чем собственно вопрос? Вопрос в том, что я слышал краем уха, что существуют подводные камни налогообложения, когда арендодатель спихивает затраты на арендатора. Типа арендатор не имеет права за арендодателя платить коммуналку, так как это способ занижения дохода и или там еще какая причина. Если кто слышал подобное, подскажите плиииз...