Поясните сложную ситуацию!

[fniw]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста ответ на вопрос. Организация, находящаяся на УСН 6% от доходов, продает нежилые помещения и земельный участок, которые принадлежат ей на праве собственности (8 лет назад это ООО было создано единственным учредителем с помощью этого имущества, внесенного в уставный капитал).
Основной вид деятельности - сдача в аренду собственных нежилых помещений. Сумма дохода за год у организации с учетом дохода от продажи этой недвижимости не превысит 60 млн руб.
В уставе этого ООО и в приказе об учетной политике прописан механизм распределения чистой прибыли, согласно которому выплата дивидендов происходит один раз в год. Ставка НДФЛ по дивидендам (один участник - ФЛ) - 9%. Все эти годы учредителю фактически обходилось налогообложение (без налогов с ФОТ, земельного, транспортного) грубо в 15% (6% + 9%).
Вопросы:
1. Какое налогообложение будет по сделке купли-продажи этого недвижимого имущества, есть мнение, что даже при УСН возникнет НДС. Только ли 6% + 9%?
2. Нужно ли уменьшать уставный капитал при выбытии имущества в натуре при его продаже ? Можно ли оставить на балансе денежную сумму на счете в банке соответствующую величине уставного капитала по балансу и не уменьшать уставный капитал?
3. Не проще ли ликвидировать данное ООО и это недвижимое имущество, которое единственный учредитель передавал 8 лет назад в уставный капитал, вернется ему как ФЛ (какие при этом возникнут у этого ФЛ налоги?) и он уже непосредственно сам продаст это имущество (13% НДФЛ?)
4. Это недвижимое имущество обременено договорами аренды (долгосрочный и краткросрочные). По ГК смена собственника не означает прекращения договора аренды, просто он переходит на нового собственника. Требуется ли какое то письменное подтверждение для старого собственника о том, что договора аренды переходят на нового собственника, а то вдруг арендаторы будут по-прежнему оплачивать арендную плату нам, а нам этого не нужно? Например дополнительные соглашения к каждому договору аренды о смене собственника и соответственно арендодателя.
5. Требуется ли проводить независимую оценку стоимости этого недвижимого имущества и земельного участка? Есть ли какие то ограничения в стоимости? Скажем, на сегодняшний день сложилась ситуация, когда цена 1 кв.м. в два раза ниже рыночной, поскольку очень большая площадь объекта (почти 3000 кв.м.) и за объем покупатель требует значительной скидки, мы размещали обьявление о продаже только в интернете на специализированных сайтах, никто по рыночной цене покупать не хочет (в газетах и на ТВ размещать обьявление не хотим, так как боимся ухода арендаторов). Контрагенты по сделке не являются зависимыми лицами. Сделка разовая для данного ООО, до этого продаж недвижимого имущества не было. Продажа объектов недвижимости не является видом деятельности для данного ООО.