Договор безпроцентного займа от директора

[АмалияАмалия]

Спасибо, что следите за ходом моих мыслей.
Действительно, тема раскрыта не полностью.


Тут, правда, не о займе, а об аренде, но не в том суть.

Вопрос: ООО имеет единственного учредителя, который является директором данного ООО. Директор ООО как физическое лицо сдает часть принадлежащего ему помещения данному ООО, в связи с чем подписи сторон договора (арендодателя и арендатора) совпадают.
Правомерно ли регистрирующий орган отказал в регистрации договора аренды по этой причине? Правомерно ли оформление доверенности на иного работника ООО с полномочием подписания договора аренды от имени ООО?

Ответ: Отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды, согласно которому директор ООО как физическое лицо сдает в аренду часть принадлежащего ему помещения данному ООО, по причине совпадения подписей сторон договора, по нашему мнению, неправомерен. Такой отказ рекомендуется обжаловать в арбитражный суд. Имеющаяся судебная практика свидетельствует о том, что удовлетворение подобного иска организации вероятно. Однако следует учитывать, что имеется и противоположная судебная практика.
Оформление доверенности на иного работника ООО с полномочием подписать договор аренды правомерно.

Обоснование: Согласно "п. 1 ст. 26" Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В "п. 1 ст. 20" Закона приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. В нем не названо такое основание для отказа в регистрации, как совпадение подписей сторон договора (арендодателя и арендатора). Полагаем, что основанием для отказа регистрирующего органа явилось несоответствие формы или содержания документов, представленных на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, а отказ обусловлен субъектным составом сделки по аренде части помещения.
В судебной практике имеется подход, в соответствии с которым директор ООО рассматривается как представитель общества ("п. 1 ст. 182" Гражданского кодекса РФ). В силу "п. 3 ст. 182" ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также не вправе совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Согласно этой точке зрения договор аренды между ООО (арендатором) в лице его директора и физическим лицом - директором ООО (арендодателем) противоречит требованиям "п. 3 ст. 182" ГК РФ, поскольку директор ООО как представитель общества совершает эту сделку в отношении себя лично. Следовательно, такой договор является недействительным. Приведенный подход достаточно распространен в судебной практике (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.08.2011 "N А19-199/11", ФАС Центрального округа от 28.05.2008 по делу "N А64-3102/06-14").
Однако существует и противоположное мнение. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами ("ст. 53" ГК РФ). Согласно "п. 1 ст. 91" ГК РФ, "п. п. 1", "2 ст. 40" Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) в обществе образуется единоличный исполнительный орган (генеральный директор, президент, другие), который без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Таким образом, директор ООО является его органом, через который общество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности. Директор ООО не может рассматриваться как его представитель в соответствии с "п. 1 ст. 182" ГК РФ, поскольку не является самостоятельным субъектом гражданских отношений, а действует от имени общества. Соответственно, к генеральному директору ООО не применяются положения "п. 3 ст. 182" ГК РФ. Такой подход нашел отражение в арбитражной практике (см., например, Постановления Президиума ВАС РФ от 01.11.2005 "N 9467/05", от 11.04.2006 "N 10327/05"). В соответствии с этой позицией заключение договора аренды между ООО в лице его директора и физическим лицом - директором ООО является законным.
В силу "п. 3 ст. 20" Закона отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Учитывая имеющуюся судебную практику, обществу рекомендуется обжаловать отказ в регистрации договора аренды в арбитражный суд, используя приведенные выше аргументы. Вероятность удовлетворения такого требования существует.
Что касается оформления доверенности на подписание договора на иного работника ООО, то оно является правомерным. Единоличный исполнительный орган ООО, в частности, выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия ("пп. 2 п. 3 ст. 40" Закона N 14-ФЗ). Однако гарантировать, что оформление такой доверенности полностью устранит вероятность отказа в регистрации договора аренды, не представляется возможным.

С.В.Соболева
Группа компаний
"Аналитический Центр"

А.А.Воронцова
Группа компаний
"Аналитический Центр"
07.05.2012

Пы.Сы. Мне лично ближе первое мнение.
Да, и что касается вопроса ТС, то важен состав участников, является ли директор участником, и подпадает ли вообще под ст. 45 14-ФЗ, если речь об ООО