Проводки

[toffee]

Доброе утро! я -начинающий бухгалтер в строительстве. Прощу помощи!
наша организация ООО "Стройка" УСН 6%, заключила муниципальный контракт с администрацией уездного города N на инвестирование бюджетных дс в строительство жилого дома. ДДУ зарегистрированы. помогите с проводками!!!

[ptihka]

Сообщение от toffee Доброе утро! я -начинающий бухгалтер в строительстве. ДДУ зарегистрированы. помогите с проводками!!! Здравствуйте. Что есть ДДУ?

[Arhimed.]

Сообщение от ptihka

Что есть ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве

[ptihka]

Сообщение от Arhimed. Договор долевого участия в строительстве Даже если ДДУ зарегистрирован, то какие могут быть проводки? Другое дело, если денеж.средства перечислены или что-то еще сделано...

[toffee]

Управление по долевому требует отчета после регистрации ДДУ, и им не важно, что срок оплаты 60 дней...
в общем планирую так:
Дт 76 Кт 86,01 - ДДУ
Дт 51 Кт 76 - оплачены ДДУ
затраты формировать на 08.03,
и зачесть на 86.
Что скажите?
спасибо!

[Вес`на]

toffee, вы заказчик или застройщик?

[ptihka]

Сообщение от toffee

Управление по долевому требует отчета после регистрации ДДУ, и им не важно, что срок оплаты 60 дней...
в общем планирую так:
Дт 76 Кт 86,01 - ДДУ
Дт 51 Кт 76 - оплачены ДДУ
затраты формировать на 08.03,
и зачесть на 86.
Что скажите?
спасибо!

Затраты конечно формировать на сч. 08. Вот при чем здесь сч. 86 не понимаю.....

[toffee]

застройщик

[toffee]

в этом муниципальном договоре прописано, цитирую "предметом настоящего договора является инвестирование средств областного бюджета в строительство жилого дома, в рамках государственной программы....." поэтому и 86

[АвдотьКА]

Сообщение от toffee

в этом муниципальном договоре прописано, цитирую "предметом настоящего договора является инвестирование средств областного бюджета в строительство жилого дома, в рамках государственной программы....." поэтому и 86

Если Вам на счет не попадают деньги для строго целевого - то 86 счет не нужен. ИМХО

[ptihka]

Дт 51 Кт 76 – отражены средства дольщиков, полученных по договорам;

Дт 08 Кт 60 – учтены расходы на строительство объекта;

Дт 19 Кт 60 – отражен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

Дт 76 Кт 90 – отражены обороты по реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков;

[Вес`на]

Сообщение от toffee

в этом муниципальном договоре прописано, цитирую "предметом настоящего договора является инвестирование средств областного бюджета в строительство жилого дома, в рамках государственной программы....." поэтому и 86

toffee, из Консультанта

Развернуть для просмотра

"Аудит и налогообложение", 2012, N 5

ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА ОПЕРАЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКА

В статье рассмотрены особенности бухгалтерского учета и налогообложения операций застройщика, осуществляющего долевое строительство.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." (далее - Закон N 214-ФЗ) устанавливает обязанность застройщика, привлекающего средства дольщиков, предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пп. 6 п. 2 ст. 20 Закона N 214-ФЗ). Из указанной нормы следует, что застройщик должен ежегодно проходить аудиторскую проверку, которая согласно Закона N 214-ФЗ является для него обязательной.
Аудитору при проведении аудиторской проверки годовой бухгалтерской отчетности следует помнить, что бухгалтерский учет и налогообложение операций застройщика, привлекающего средства дольщиков, имеют ряд особенностей, вытекающих из юридического и экономического содержания взаимоотношений застройщика с остальными участниками долевого строительства: инвесторами (дольщиками) и исполнителями (подрядчиками).
Сложившаяся практика ведения бухгалтерского учета застройщиком при осуществлении им долевого строительства позволяет утверждать, что при отражении операций застройщика по договору участия в долевом строительстве целесообразно применение двух учетных моделей:
1) модели, основанной на признании договора участия в долевом строительстве разновидностью договора об инвестиционной деятельности;
2) модели, основанной на признании договора участия в долевом строительстве разновидностью договора строительного подряда.
Очевидно, что применение первой модели оправдано в том случае, когда функции застройщика ограничены только лишь аккумулированием средств дольщиков и ведением учета произведенных затрат, а строительство осуществляется силами привлеченных подрядчиков. В этом случае признание средств, полученных от дольщиков, осуществляется застройщиком на счете 86 "Целевое финансирование"; затраты, связанные со строительством объектов, отражаются застройщиком на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Следует, однако, заметить, что отражение в учете застройщика денежных средств дольщиков на счете 86 у некоторых специалистов вызывает сомнения, поскольку в Инструкции по применению Плана счетов средства, имеющие инвестиционный характер, в назначении счета 86 не упомянуты.
Правомерность использования счета 86 для отражения средств, поступающих от дольщиков, подтверждает пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160), согласно которому денежные средства, полученные от инвесторов, должны отражаться у заказчика как целевые средства для финансирования капитального строительства. Кроме того, средства инвесторов (дольщиков), аккумулированные на счете застройщика, признает средствами целевого финансирования пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Что касается правомерности использования застройщиком счета 08, то на это прямо указывает Письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02.
Очевидно, что в рассматриваемом случае у застройщика возникают доходы, связанные с оказанием им услуг дольщикам по организации строительных работ, контролю за их выполнением, учету поступления привлеченных средств, затрат на строительство и т.д., на что указывают, в частности, Письма Минфина России от 26.10.2004 N 07-05-14/283, от 23.11.2004 N 07-05-14/306.
В бухгалтерском учете момент признания доходов согласно п. 13 ПБУ 9/99 "Доходы организации" может быть установлен застройщиком в своей учетной политике либо по мере готовности работ, либо по завершении выполнения работ в целом.
Если застройщик признает доход по мере готовности, то сумма дохода, подлежащая признанию в отчетном периоде, может быть определена из размера средств на содержание заказчика, заложенной в смете на строящийся объект по ст. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика", и должна в соответствии со сметой увеличивать стоимость строительства (подлежит списанию на счет 08):
Дт 76(62) Кт 90;
Дт 08 Кт 76(62).
По завершении строительства заказчик-застройщик должен также определить и признать в учете дополнительный доход в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление. Данная разница в соответствии с Письмом Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02 выявляется на счете 76 при сдаче объектов долевого строительства дольщикам и списании полученных от них целевых средств:
Дт 76 Кт 08 - переданы объекты дольщикам;
Дт 86 Кт 76 - списаны целевые средства.
В зависимости от принятой учетной политики дополнительный доход должен быть отражен либо в составе доходов от основной деятельности (счет 90), либо в составе прочих доходов (счет 91).
Если застройщиком в учетной политике принят метод признания дохода по завершении работ в целом, то в бухгалтерском учете доход в полной сумме подлежит признанию по завершении строительства.
Относительно строительства, длящегося более одного налогового периода (то есть его начало и конец приходятся на разные налоговые периоды), когда договором не предусмотрена поэтапная сдача работ, существуют различные точки зрения на момент признания доходов.
С точки зрения Минфина России (Письмо от 13.10.2006 N 03-03-04/4/160) организация в этом случае должна самостоятельно распределять доход между налоговыми периодами для признания его в налоговом учете, исходя из принципа равномерности (п. 2 ст. 271 НК РФ). При этом в учетной политике для целей налогообложения она должна выбрать один из двух методов распределения: равномерный или пропорциональный доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
Противоположная точка зрения (признание в налоговом учете доходов по завершении строительства) основана на том, что до завершения строительства сумма дохода не может быть определена, если она не выделена отдельной суммой в договорах с инвесторами или дольщиками. Организации, придерживающейся такой точки зрения, возможно, придется отстаивать ее в арбитражном суде. ФАС Московского округа, например, поддержал позицию налогоплательщика (Постановление от 31.05.2005, 25.05.2005 N КА-А41/4403-05).
В отношении обложения выручки застройщика НДС необходимо указать на льготу, предусмотренную вступившим в силу с 1 октября 2010 г. пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС услуги застройщика, если они оказываются:
- на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
- не при строительстве объектов производственного назначения.
Практика показывает, что при применении указанной льготы часто возникает вопрос: распространяется ли она на услуги застройщика, связанные со строительством нежилых (производственных) помещений в строящемся жилом доме?
Попробуем разобраться, в связи с чем возникает такой вопрос.
Закон N 214-ФЗ различает понятия "объект недвижимости", "многоквартирный дом", "объект производственного назначения", "объект долевого строительства".
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ под объектами недвижимости понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, к которым не относятся объекты производственного назначения.
Объектом долевого строительства Закон N 214-ФЗ называет жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, к которым, как следует из предыдущей нормы, объекты производственного назначения не относятся.
Поскольку многоквартирный дом (в котором в том числе находятся офисы, магазины, парковочные места и другие объекты) объектом производственного назначения не является, ограничение, установленное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, к жилому дому (в котором находятся офисы, магазины, парковочные места и т.п.) не относится.
Таким образом, на мой взгляд, препятствия для освобождения от НДС услуг застройщика в отношении офисов коммерческих организаций, магазинов, парковочных мест и иных подобных объектов, расположенных в многоквартирном доме, отсутствуют.
Если же застройщик наряду со строительством многоквартирного дома осуществляет связанное с ним строительство отдельно стоящего нежилого здания (например, паркинга), то поскольку НК РФ не дает определения понятия "объект производственного назначения", следует обратиться к нормативным актам, в которых есть такое определение. Так, например, Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (п. 34 ст. 2) к производственным объектам относит объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения.
На основании изложенного следует, что услуги застройщика, оказываемые в рамках договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на нежилые помещения в отдельно стоящем здании (например, паркинге), с 1 октября 2010 г. не подлежат обложению НДС.
Соответственно, не освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, осуществляющего строительство иных объектов недвижимости (не многоквартирных жилых домов), которые признаются объектами производственного назначения. Однако такие объекты, как правило, возводятся не по договорам долевого участия, а по инвестиционным договорам, и взаимоотношения сторон регулируются не Законом N 214-ФЗ, а Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Теперь рассмотрим учетную модель, основанную на признании договора участия в долевом строительстве разновидностью договора строительного подряда.
Применение данной модели целесообразно в том случае, когда застройщик не только привлекает средства дольщиков для строительства объектов, но при этом еще и совмещает функции подрядчика (например, генерального подрядчика). Согласно Постановлению Госстроя СССР от 03.07.1987 N 132 к функциям генерального подрядчика относятся заключение договоров с субподрядчиками, обеспечение субподрядчиков технической документацией и координация их работ, благоустройство строительной площадки и обеспечение ее пожарно-сторожевой охраны, осуществление мероприятий по технике безопасности и охране труда, решение вопросов материально-технического снабжения и приемка работ от субподрядчиков.
Если застройщик берет на себя выполнение указанных функций, то в этом случае, по мнению Минфина России (Письмо от 12.07.2005 N 03-04-01/82), фактически имеет место выполнение подрядных работ для дольщиков, вследствие чего денежные средства, поступающие от последних, следует рассматривать не как целевые поступления, а как авансовые платежи по договору строительного подряда. В этом случае возникает обстоятельство, на которое следует обратить особое внимание. Поскольку льгота, предусмотренная пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщиков, то в части услуг подрядчика, оказываемых застройщиком при совмещении им функций, средства, перечисленные дольщиками, подлежат обложению НДС.
Таким образом, при совмещении застройщиком функций подрядчика и применении им льготы по НДС застройщик должен обеспечить ведение раздельного учета облагаемых и не облагаемых НДС операций в соответствии со ст. 170 НК РФ. Организация подобного раздельного учета имеет свои особенности и требует отдельного рассмотрения.
НК РФ установлено, что если организация осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, освобождаемые от налогообложения, то она обязана вести раздельный учет данных операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). При этом порядок осуществления раздельного учета облагаемых и не облагаемых НДС доходов ст. 149 не установлен.
На практике при осуществлении организацией облагаемых и не облагаемых НДС операций раздельный учет выручки не представляет затруднений, поскольку он основан на соответствующем оформлении первичных документов (накладных, счетов-фактур).
В рассматриваемом же случае застройщик заключает с дольщиком договор долевого участия, в котором сумма, причитающаяся с дольщика, не разделена на часть, связанную с оплатой услуг застройщика (освобожденную от НДС), и часть, связанную с оплатой услуг подрядчика (облагаемую НДС).
Так как НК РФ не установлен порядок ведения раздельного учета доходов в подобном случае, застройщик должен установить его в своей учетной политике.
Наиболее рациональный путь организации раздельного учета, на мой взгляд, это выделение доли застройщика исходя из доли сметной стоимости услуг застройщика в общей сметной стоимости строительства.

Пример 1. Допустим, стоимость строительства многоквартирного дома в соответствии со сводным сметным расчетом составляет 62 544 000 руб. Содержание службы заказчика-застройщика (разд. 10 сводного сметного расчета) - 1 876 000 руб.
Тогда доля заказчика-застройщика в стоимости строительства составит:
1 876 000 руб. : 62 544 000 руб. x 100% = 3%.
При поступлении средств дольщика (например, 1 000 000 руб.) застройщик расчетным путем выделяет долю, приходящуюся на оплату его услуг:
1 000 000 руб. x 0,03 = 30 000 руб.
Таким образом, сумма 970 000 руб. (1 000 000 руб. - 30 000 руб.) приходится на оплату услуг подрядчика и должна быть обложена НДС, который определяется с помощью расчетной ставки:
970 000 руб. x 18/118 = 147 966 руб.
В соответствии с полученными результатами в бухгалтерском учете заказчика-застройщика отражаются не облагаемые и облагаемые НДС авансы:
Дт 50 (51) Кт 62/21 "Авансы, облагаемые НДС" - 970 000 руб. - признан аванс в части оплаты услуг подрядчика, облагаемых НДС;
Дт 50 (51) Кт 62/22 "Авансы, освобожденные от НДС" - 30 000 руб. - признан аванс, освобожденный от НДС в части оплаты услуг застройщика;
Дт 76 "НДС с авансов" Кт 68 "НДС" - 147 966 руб. - начислен НДС.
Очевидно, что в рассматриваемом случае следует также раздельно учитывать суммы "входного" НДС по товарам, работам, услугам, которые используются в облагаемых и не облагаемых налогом операциях, в соответствии с порядком, установленным п. 4 ст. 170 НК РФ.

Налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет "входного" НДС в тех налоговых периодах, в которых доля совокупных расходов на производство товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5% общей величины совокупных расходов. При этом все суммы налога, предъявленные таким налогоплательщикам продавцами используемых в производстве товаров (работ, услуг), имущественных прав в указанном налоговом периоде, подлежат вычету.
Относительно признания доходов в бухгалтерском учете застройщика, совмещающего функции подрядчика, следует указать на одно важное обстоятельство - на момент признания доходов.
На мой взгляд, застройщик в силу совмещения им функций подрядчика обязан в этом случае применять ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" и признавать доходы по мере готовности работ.
В отношении суммы признаваемого дохода напомню, что п. 20 ПБУ 2/2008 в числе других способов предусматривает определение дохода, подлежащего признанию на отчетную дату, по доле выполненного на отчетную дату объема работ в общем объеме работ по договору.
Очевидно, что застройщик, совмещающий, например, функции генподрядчика, на отчетную дату может признавать доходы по доле выполненного объема работ на основании данных, содержащихся в актах по форме КС-2, представленных подрядчиками.

Пример 2. Пусть, как и в предыдущем примере, сумма привлеченных средств дольщиков в соответствии со сводным сметным расчетом составила 62 544 000 руб.; доля, приходящаяся на оплату услуг застройщика, - 3%.
На отчетную дату субподрядчики, осуществляющие строительно-монтажные работы, отчитались перед генподрядчиком о 15-процентном выполнении своих договорных обязательств.
Тогда доход, подлежащий признанию в бухгалтерском учете застройщика, совмещающего функции генподрядчика, составит 9 381 600 руб. (15% от 62 544 000 руб.). Из них доход, облагаемый НДС, - 9 100 152 руб. (97% от 9 381 600 руб.); доход, освобожденный от НДС, - 281 448 руб. (3% от 9 381 600 руб.).
Указанные суммы в соответствии со сметой должны относиться на увеличение стоимости строительства.
Дт 76 Кт 90/11 - 9 100 152 руб. - признан доход, облагаемый НДС (в части работ, выполненных подрядчиками, и работ, выполненных генподрядчиком, совмещающим функции застройщика);
Дт 90/3 Кт 68 "НДС" - 1 388 159 руб. - начислен НДС (18/118 от 9 100 152 руб.);
Дт 08 Кт 76 - 9 100 152 руб. - подрядные работы отнесены на стоимость строительства;
Дт 76 Кт 90/12 - 281 448 руб. - признан доход, освобожденный от НДС (в части услуг застройщика);
Дт 08 Кт 76 - 281 448 руб. - услуги застройщика отнесены на стоимость строительства.
По окончании строительства передача объектов дольщикам в соответствии с Письмом Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02 будет отражена следующим образом:
Дт 76 Кт 08 - 62 544 000 руб. - переданы объекты дольщикам;
Дт 62 Кт 76 - 62 544 000 руб. - списаны средства, полученные от дольщиков.

Ю.Кочинев

[свернуть]

поскольку вы на УСН, то начисление НДС вас не касается