НДС

[Марго 82]

Мы арендуем помещение у организации которое на УСН, соответственно документы и сумма в них без НДС. Арендная плата состоит из двух частей аренда и комунальные расходы. Можем ли мы полностью сумму в части комунальных платежей относить на расходы, или относить тока сумму без НДС, т.е. выделять ее самостоятельно.

[Veselenochka]

вам поставщик дает документы без НДС? зачем вы хотите ндс выделять самомостоятельно? общей суммой - на расходы

[Марго 82]

да доки без НДС
но ведь им кто выставляет за услуги связи выделяют НДС
это они нам перевыставляют и включают туда НДС

[Veselenochka]

они выделяют отдельной строкой этот НДС?

[Марго 82]

МЫ ИМ ВОЗМЕЩАЕМ РАСХОДЫ НА УСЛУГИ СВЯЗИ

[Марго 82]

Сообщение от Veselenochka

они выделяют отдельной строкой этот НДС?

нет, но в виде отчета предоставляют нам ксерокопию счет-фактуры от МГТС

[Veselenochka]

если они вам в документах не выставляют отдельно НДС то вы списываете на расходы полностью сумму. с НДС ваш арендодатель сам разберется.

[Марго 82]

Спасибо)))

[Veselenochka]

вот почитайте еще:

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2008, N 11

АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМНАЯ "КОММУНАЛКА"

Стоимость коммунальных услуг (за пользование электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом) <1> в арендную плату не включается, а возмещается арендодателю отдельно. Согласитесь, наиболее популярное в былые времена и, казалось бы, самое выгодное условие договора аренды (допсоглашения к нему) в настоящее время приносит одни проблемы (как арендатору, так и арендодателю помещения) <2>. Конечно, самые находчивые, поняв, что такой способ компенсации "коммуналки" привлечет внимание проверяющих, поспешили себя обезопасить и переписали договоры аренды, определив иной вариант учета потребленных арендатором коммунальных услуг. Другие не торопились с выводами, оставляя все на прежнем уровне. А между тем арбитражная практика показала, что правы были первые: налоговики (при возмещении арендаторами "коммуналки" сверх арендной платы) активно снимают вычеты "входного" НДС и доначисляют налог как арендодателю, так и арендатору, а судьи их поддерживают!
--------------------------------
<1> Перечень предоставляемых коммунальных услуг (п. 4 ст. 154 ЖК РФ) устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
<2> Напомним, что данная тема уже рассматривалась на страницах нашего журнала (см. ответы на вопросы участников семинаров, изложенные в статье Д.В. Дурново "Аренда имущества. На что обратить внимание?", N 14, 2007).

Предлагаемый вниманию читателей материал будет интересен прежде всего тем налогоплательщикам, которые еще не прониклись существующей в арендных отношениях проблемой. Надеемся, что он поможет им в выборе альтернативного варианта расчетов по коммунальным платежам.

Документальное оформление и налог на прибыль

Итак, арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг сверх суммы арендной платы. (О таком способе расчетов можно говорить и по другим возмещаемым услугам, например телефонной связи.)
Как оформляют представленную схему расчетов на практике? Нетрудно догадаться, что в данном случае арендодатель выставляет арендатору два счета <3> - на оплату аренды и "коммуналки". При этом стоимость последней нуждается в подтверждении прилагаемыми арендодателем к счетам за аренду расчетами <4> коммунальных платежей, составленными на основании счетов тепло-, водо- и энергоснабжающих предприятий, счетов городской телефонной службы, отражающих поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи (Письма УФНС по г. Москве от 06.12.2007 N 20-12/116503, от 26.06.2006 N 20-12/56637). На основании этих документов арендатор учитывает коммунальные платежи в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), телефонные затраты - в расходах на услуги связи (пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ).
--------------------------------
<3> Учитывая, что форма данного документа в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации не предусмотрена, счет может быть составлен в произвольной форме (с содержанием обязательных реквизитов, установленных п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").
<4> Указанные расходы можно поделить пропорционально площади, занимаемой арендатором.

Аналогичное мнение высказано и финансистами: указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи (Письма от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416) <5>. Однако учитывать "коммуналку" арендатору предлагается в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). (На наш взгляд, по данному вопросу следует проявить солидарность с налоговой службой.)
--------------------------------
<5> См. также Постановление ФАС ПО от 14.02.2008 N А57-6798/06.

А вот для арендодателя с точки зрения налога на прибыль возникают проблемы. Так, по мнению налоговых органов, если арендатор по договору аренды возмещает коммунальные расходы арендодателю, то такие платежи последний должен учитывать в составе внереализационных доходов <6> или доходов от реализации. Если же на возмещение коммунальных и прочих расходов между сторонами заключен отдельный договор, то данные платежи подлежат учету у арендодателя в составе доходов от реализации (п. 2 ст. 249 НК РФ). При этом собственник имущества, заключающий договоры с коммунальными службами, может включать эти суммы в состав материальных расходов (см., например, Письма УФНС по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877, от 26.06.2006 N 20-12/56637, УФНС по Московской обл. от 03.02.2005 N 21-27/28632).
--------------------------------
<6> Подобное мнение высказано и в Письме Минфина России от 04.08.2005 N 03-03-04/2/41: арендодатель при получении от арендатора коммунальных платежей учитывает их в составе внереализационных доходов в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ.

В то же время суды (в большинстве своем) принимают сторону налогоплательщиков-арендодателей. Так, еще в Постановлении от 18.07.2000 N А56-639/00 ФАС СЗО указал, что при отсутствии прямого договора между поставщиком услуг и арендатором операцию по возмещению последним сумм, уплаченных арендодателем за потребленные им (арендатором) услуги, следует квалифицировать в качестве "транзита платежей". Значит, у арендодателя в такой ситуации отсутствует доход от реализации услуг. Следовательно, затраты на оплату коммунальных услуг, относящихся к сданным в аренду помещениям, не признаются расходом арендодателя, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод в связи с получением от арендаторов соответствующего возмещения (эти расходы являются расходами арендаторов). (См. также Постановление ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2).
В Постановлении от 10.10.2007 N А36-2553/2006 ФАС ЦО сделал следующий вывод: если договором предусмотрено, что коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения.
В Постановлении от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07 ФАС ВСО указал, что суммы, полученные на расчетный счет от арендаторов в счет возмещения коммунальных услуг и затрат по электроэнергии, нельзя признать внереализационным доходом налогоплательщика, так как данные суммы были полностью перечислены организациям, оказывающим соответствующие услуги в сдаваемых в аренду нежилых помещениях.
Таким образом, поскольку при рассматриваемом способе расчетов между сторонами договора арендодатель не осуществляет реализации коммунальных услуг, экономическая выгода при возмещении ему соответствующих расходов не уменьшается и не увеличивается, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете налогоплательщик не отражает ни доходы (п. 2 ПБУ 9/99 "Доходы организации"), ни расходы (п. 2 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Налог на добавленную стоимость

По мнению финансового ведомства (Письмо от 03.03.2006 N 03-04-15/52 <7>), поставка арендодателем коммунальных услуг арендатору не признается реализацией, а значит, не должна облагаться НДС. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (лицу, на балансе которого числится объект <8>) энергию, а абонент (соответственно арендодатель) обязуется соблюдать предусмотренный договором режим потребления электроэнергии и оплачивать ее. Кроме того, арендодатель, получающий электроэнергию для снабжения помещения, не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99). Значит, подобные действия к операциям по реализации товаров в целях исчисления НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) не относятся, и НДС на компенсируемую арендодателем стоимость электроэнергии начислять нельзя.
--------------------------------
<7> Доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@.
<8> Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98.

К сведению: в Письме Минфина России от 24.03.2007 N 03-07-15/39 <9> уточнено, что данная позиция распространяется на компенсацию расходов по оплате коммунальных услуг не только за электроэнергию, но и за услуги связи, охрану и уборку арендуемых помещений.
--------------------------------
<9> Направлено для сведения и использования Письмом ФНС России от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@.

Поскольку передача "коммуналки" арендодателем (абонентом) арендатору (субабоненту) не облагается НДС, чиновники приходят к выводу: арендодатель может принять к вычету только ту долю НДС, которая относится к стоимости лично потребленной им электроэнергии. При этом одним из возможных вариантов регистрации в книге покупок счетов-фактур, предъявленных энергоснабжающей организацией, может быть их регистрация без учета сумм по электроэнергии, потребленной арендатором (Письмо Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234). Такая возможность в настоящий момент предусмотрена абз. 2 п. 8 Правил ведения книг покупок и книг продаж.
На основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ не подлежащую возмещению сумму НДС арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором (Письма Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, УФНС по г. Москве от 16.07.2007 N 19-11/067415, Постановление ФАС СЗО от 12.09.2006 N А52-353/2006/2).
Для арендатора отметим следующее. Сумму "входного" НДС за потребленные коммунальные услуги, перечисленную арендодателю в составе компенсации, он не вправе принять к вычету по причине отсутствия счета-фактуры, а значит, несоблюдения одного из условий для возникновения права на вычет, установленного п. 1 ст. 172 НК РФ (см. также Письма УФНС по Московской обл. от 28.02.2007 N 23-26/0288, от 24.05.2007 N 19-11/48202, от 20.04.2007 N 19-11/036483, ФНС России от 21.03.2006 N ШТ-6-03/297@). Дело в том, что арендодатель не должен от своего имени выставлять арендатору счета-фактуры за потребленные коммунально-бытовые услуги (нет реализации - отсутствуют основания для выставления счета-фактуры). Не вправе арендодатель и перевыставлять счета-фактуры, так как в данном случае он не является посредником между арендатором и поставщиком услуг (коммунальщиками), значит, на него не распространяются положения п. п. 3 и 7 Правил ведения книг покупок и книг продаж.
Вот такую позицию (в настоящее время) заняли чиновники в отношении вопросов исчисления НДС по договорам аренды, по которым предусмотрена оплата "коммуналки" сверх суммы арендной платы. Причем если поначалу суды (довольно часто) поддерживали налогоплательщиков, подтверждая, что налоговый вычет в данном случае возможен <10>, то теперь, к сожалению, арбитражная практика складывается не в пользу арендаторов.
--------------------------------
<10> См., например, Постановления ФАС МО от 27.09.2007, от 29.09.2005 N КА-А40/9499-05, ФАС ЗСО от 22.12.2005 N А56-37483/04, ФАС ВВО от 22.12.2005 N А82-4797/2004-15, согласно которым арендатор вправе принять к вычету сумму "входного" НДС на основании перевыставленных счетов-фактур при условии соблюдения иных требований, установленных п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Отметим также, что ранее столичные налоговики тоже не возражали против такого вычета (см. Письма от 27.02.2003 N 24-11/11556, от 27.07.2001 N 02-11/34188).

Так, в Постановлении от 10.10.2007 N А36-2553/2006 ФАС ЦО <11> установил, что ООО, являясь арендодателем имущества, не оказывало арендатору коммунальных услуг, а по условиям заключенных договоров арендатор возмещал расходы арендодателя по данным услугам. Суммы таких платежей, оплаченных арендатором, не являются составной частью арендной платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС.
--------------------------------
<11> См. также Постановление ФАС ЦО от 25.04.2007 N А14-15645-2006586/25.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 146, п. 3 ст. 168 НК РФ, суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что в рассматриваемом случае операции по поставке (отпуску) электроэнергии нельзя относить к операциям по реализации товаров в целях обложения НДС, и правильно указал, что счета-фактуры на оплату электроэнергии арендодателем арендатору выставляться не должны. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества права на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе суммы компенсации, является обоснованным, а вывод суда апелляционной инстанции о соблюдении обществом условий для применения спорных налоговых вычетов не соответствует нормам материального права.
Следует также отметить, что Определением ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07 о передаче в Президиум ВАС рассматриваемого дела N А36-2553/2006 для пересмотра в порядке надзора судебного акта отказано.
Аналогичные решения выносят арбитры и других округов (см., например, Постановления ФАС ПО от 06.02.2008 N А55-6796/2007-53, ФАС ЗСО от 31.03.2008 N Ф04-1530/2008(1750-А70-41), от 21.01.2008 N Ф04-163/2008(568-А46-41), ФАС ВВО от 15.05.2006 N А43-33504/2005-31-1070).

И снова про расходы арендатора

Итак, согласно разъяснениям чиновников арендодатель, руководствуясь пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, сумму "входного" НДС по коммунальным расходам (в соответствующей части) не принимает к вычету, а должен включить в стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. У последнего, следовательно, может возникнуть закономерный вопрос: вправе ли он, получив счет от арендодателя на возмещение коммунальных услуг (с учетом НДС), принять сумму налога в налоговые расходы на основании пп. 1 п. 2 ст. 253, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ?
К сожалению, нет. Таков ответ финансового ведомства, данный налогоплательщику в Письме от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895: суммы НДС по уплаченным арендатором счетам за потребленную в рамках договора аренды электроэнергию не подлежат возмещению и не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Примечание. Арендодатель не может учесть в целях налогообложения сумму невозмещенного "входного" НДС за потребленные коммунальные услуги.

Пример 1. Основной вид деятельности ООО "Форум" - сдача недвижимости в аренду. В январе 2008 г. общество заключило с компанией "Магистраль" договор, в соответствии с которым арендатору предоставляются в аренду нежилые помещения общей площадью 150 кв. м. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора сверх суммы арендной платы (47 200 руб., в том числе НДС - 7200 руб.) возмещать арендодателю (на основании выставленных им счетов, подтвержденных копиями счетов коммунальных служб) часть стоимости потребленной "коммуналки" (соответствующая доля рассчитывается исходя из арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю, и составляет 40%).
В июле 2008 г. ООО "Форум" получило от соответствующих служб счета и счета-фактуры на оплату коммунальных платежей в общей сумме 35 400 руб. (в том числе НДС - 5400 руб.). Доля возмещаемых арендатором расходов - 14 160 руб. (35 400 руб. x 40%), в том числе НДС - 2160 руб. Учитывая разъяснения чиновников, арендодатель (ООО "Форум") счет-фактуру на сумму возмещаемых арендатором коммунальных расходов не выставляет.

Учет у арендодателя (ООО "Форум")

В бухгалтерском учете поступления, связанные с предоставлением помещений в аренду, признаются доходами от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Выручка от сдачи помещений в аренду облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Сумму "входного" НДС (3240 руб.) в части коммунальных услуг, потребляемых самим арендодателем (5400 руб. x 60%), ООО "Форум" вправе принять к вычету. Коммунальные платежи (без НДС) в соответствующей части - 18 000 руб. ((35 400 руб. - 5400 руб.) - (14 160 руб. - 2160 руб.)) - для ООО "Форум" являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
Так как ООО "Форум" не оказывает коммунальные услуги, компенсация затрат по оплате коммунальных платежей в размере 14 160 руб. не признается выручкой и, соответственно, не облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В бухгалтерском учете ООО "Форум" сделает следующие проводки:

---------------------------------------------T--------T--------T----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦ Сумма, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражены собственные коммунальные расходы ¦ 20 ¦ 60 ¦ 18 000 ¦
¦((35 400 - 5400) руб. x 60%) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена сумма НДС, предъявленная ¦ 19 ¦ 60 ¦ 3 240 ¦
¦коммунальными службами, в части услуг, ¦ ¦ ¦ ¦
¦потребленных организацией (5400 руб. x 60%) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Налог принят к вычету ¦ 68 ¦ 19 ¦ 3 240 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Оплачены коммунальные услуги (в полной ¦ 60 ¦ 51 ¦ 35 400 ¦
¦сумме) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена реализация услуг по аренде ¦ 62 ¦ 90-1 ¦ 47 200 ¦
¦помещения ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Начислен НДС на арендную плату ¦ 90-3 ¦ 68 ¦ 7 200 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Арендатору предъявлена к возмещению ¦ 76 ¦ 60 ¦ 14 160 ¦
¦стоимость потребленных им коммунальных ¦ ¦ ¦ ¦
¦услуг (вместе с НДС) (35 400 руб. x 40%) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражено получение от арендатора арендной ¦ 51 ¦ 76, 62 ¦ 61 360 ¦
¦платы и компенсации стоимости потребленных ¦ ¦ ¦ ¦
¦им коммунальных услуг ¦ ¦ ¦ ¦
¦((47 200 + 14 160) руб.) ¦ ¦ ¦ ¦
L--------------------------------------------+--------+--------+-----------

Учет у арендатора (компания "Магистраль")

В бухгалтерском учете арендатора затраты в виде арендных платежей и возмещения арендодателю коммунальных расходов признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).
Сумму НДС по арендной плате, предъявленную арендодателем, компания "Магистраль" вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Учитывая разъяснения чиновников, арендодатель не выставил счет-фактуру на возмещение коммунальных платежей. Следовательно, компания "Магистраль" не вправе принять к вычету сумму "входного" НДС по возмещаемой им "коммуналке". Стоимость данных услуг (вместе с НДС) компания учтет в составе расходов по обычным видам деятельности. А вот в целях налогообложения прибыли сумма налога не учитывается, в связи с чем бухгалтер сформирует постоянное налоговое обязательство (ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций").
В бухгалтерском учете компании "Магистраль" будут сделаны следующие проводки:

---------------------------------------------T--------T--------T----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦ Сумма, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена арендная плата ¦ 20 (23,¦ 76, 60 ¦ 40 000 ¦
¦((47 200 - 7200) руб.) ¦ 25, 26,¦ ¦ ¦
¦ ¦ 44) ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражен НДС с суммы арендной платы ¦ 19 ¦ 76, 60 ¦ 7 200 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Налог принят к вычету ¦ 68 ¦ 19 ¦ 7 200 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена стоимость коммунальных услуг ¦ 20 (23,¦ 76 ¦ 14 160 ¦
¦(вместе с НДС - 2160 руб.), подлежащая ¦ 25, 26,¦ ¦ ¦
¦возмещению арендодателю (35 400 руб. x 40%) ¦ 44) ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Оплачены арендная плата и компенсация ¦ 76, 60 ¦ 51 ¦ 61 360 ¦
¦стоимости коммунальных услуг ¦ ¦ ¦ ¦
¦((47 200 + 14 160) руб.) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Сформировано ПНО (2160 руб. x 24%) ¦ 99 ¦ 68 ¦ 518 ¦
L--------------------------------------------+--------+--------+-----------

Как не потерять НДС при оплате "коммуналки"?

Как уже было отмечено, чиновники снимают налоговые вычеты по НДС в случае, если расчеты между сторонами договора аренды предусматривают компенсацию коммунальных услуг арендодателю сверх суммы арендной платы. Поэтому совершенно очевидно: если включить "коммуналку" в арендную плату, проблем не будет. Однако вариант, при котором общая сумма будет являться фиксированной величиной (независимо от фактического потребления арендатором тепла, энергии, газа и т.д.), может не устроить арендодателя. Поэтому лучше предусмотреть постоянную часть - собственно арендную плату и переменную часть - коммунальные платежи, порядок расчета которых (например, пропорционально занимаемым площадям) должен определить арендодатель.
Обратите внимание: указанное условие о размере арендной платы означает установление механизма ее исчисления, поэтому говорить о том, что в данном случае меняется цена договора, не приходится. (Напомним, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год.) Другими словами, соответствующая норма гражданского законодательства соблюдается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Арендодатель на всю сумму арендной платы, включая постоянную и переменную части, начисляет НДС и выставляет счет-фактуру арендатору (при этом стоимость коммунальных услуг отдельной строкой не выделяется). Арендатор на основании данного счета-фактуры (а также при соблюдении других условий, установленных п. 1 ст. 172 НК РФ) вправе воспользоваться налоговым вычетом в том числе и по коммунальным платежам. (Кстати, не потеряет в вычете в данном случае и арендодатель. Он зачтет всю сумму "входного" НДС по коммунальным услугам, в том числе и в части, потребленной арендатором.)
Аналогичное мнение высказано финансистами в Письме от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175. Судебная практика также подтверждает правомерность такого подхода. Так, в Постановлении от 21.01.2008 N Ф09-11295/07-С2 ФАС УО отметил: во исполнение договора аренды сторонами ежемесячно производился расчет арендной платы (калькуляция) на основе показателей о фактически потребленной электроэнергии, услуг связи, а также с учетом платы за пользование имуществом. Таким образом, отношения между арендатором и арендодателем по поводу оплаты электроэнергии и иных коммунальных услуг являются арендными отношениями. При включении коммунальных расходов (в том числе расходов по оплате электроэнергии) в сумму арендной платы перевыставление коммунальных платежей приравнивается к арендной плате. В этой ситуации арендодатель выставляет счет-фактуру и арендатор принимает НДС к вычету.
Другой пример - Постановление ФАС СКО от 07.11.2007 N Ф08-6607/07-2723А, в котором арбитры указали: общество, являясь арендодателем, не оказывало арендаторам коммунальных услуг. Получателями и пользователями коммунальных услуг, которые фактически оказывали организации системы коммунального хозяйства, являются арендаторы. Договорами аренды установлено, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной (плата за пользование производственными площадями) и переменной (стоимость электроэнергии, природного газа, артезианской воды, канализации, охраны и телефонной связи, фактически потребленных арендаторами). Таким образом, вывод о включении стоимости указанных коммунальных услуг в арендную плату соответствует фактическим обстоятельствам.
Налоговая инспекция не представила доказательств того, что арендаторы возмещали расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг, не оговоренные в договорах. Договорами аренды не предусмотрено перечисление суммы возмещения отдельно от арендной платы.
Материалами дела подтверждается и налоговой инспекцией не оспаривается факт оплаты обществом счетов-фактур, выставляемых обслуживающими организациями за оказанные услуги (энергоснабжение). Полученные услуги использовались обществом для осуществления облагаемых НДС операций по предоставлению имущества в аренду. Следовательно, расходы общества по содержанию помещений и коммунальным платежам связаны с использованием арендодателем своего имущества в целях извлечения прибыли.
Таким образом, доводы налоговой инспекции основаны на неправильном применении норм права. Податель кассационной жалобы не учел, что в рассматриваемой ситуации в арендную плату включалась стоимость услуг, фактически потребленных арендаторами (переменная составляющая платы). При таких обстоятельствах вывод суда о правомерности предъявления обществом налога к вычету соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Пример 2. Воспользуемся условиями предыдущего примера с той лишь разницей, что арендодатель формирует сумму арендной платы из двух частей - постоянной (плата за пользование помещением) и переменной (плата за коммунальные услуги).
В бухгалтерском учете ООО "Форум" (арендодатель) сделает следующие проводки:

---------------------------------------------T--------T--------T----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦ Сумма, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражены расходы в сумме стоимости ¦ 20 ¦ 60 ¦ 30 000 ¦
¦потребленных коммунальных услуг ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена сумма НДС, предъявленная ¦ 19 ¦ 60 ¦ 5 400 ¦
¦коммунальными службами ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Налог принят к вычету ¦ 68 ¦ 19 ¦ 5 400 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Оплачены коммунальные услуги ¦ 60 ¦ 51 ¦ 35 400 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена реализация услуг по аренде ¦ 62 ¦ 90-1 ¦ 61 360 ¦
¦помещения ((47 200 + 14 160) руб.) ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Начислен НДС ¦ 90-3 ¦ 68 ¦ 9 360 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Списаны расходы, связанные со сдачей ¦ 90-2 ¦ 60 ¦ 30 000 ¦
¦помещения в аренду <*> ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Получена арендная плата ¦ 51 ¦ 62 ¦ 61 360 ¦
L--------------------------------------------+--------+--------+-----------

--------------------------------
<*> Для упрощения примера другие расходы не рассматриваются.

В бухгалтерском учете компании "Магистраль" (арендатора) будут сделаны следующие проводки:

---------------------------------------------T--------T--------T----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дебет ¦ Кредит ¦ Сумма, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражена арендная плата ¦ 20 ¦ 76, 60 ¦ 52 000 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Отражен НДС с суммы арендной платы ¦ 19 ¦ 76, 60 ¦ 9 360 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Налог принят к вычету ¦ 68 ¦ 19 ¦ 9 360 ¦
+--------------------------------------------+--------+--------+----------+
¦Оплачена арендная плата ¦ 76, 60 ¦ 51 ¦ 61 360 ¦
L--------------------------------------------+--------+--------+-----------

Итак, подводя итог...

...представим (в виде сводной таблицы) порядок учета компенсации коммунальных услуг у арендатора и арендодателя.

----------------T---------------------------------------------------------¬
¦ Условия ¦ Налоговый учет коммунальных платежей ¦
¦договора аренды+-----------------------------T---------------------------+
¦ ¦ У арендатора ¦ У арендодателя ¦
¦ +-----------------------------+---------------------------+
¦ ¦ Налог на прибыль ¦
+---------------+-----------------------------T---------------------------+
¦Коммунальные ¦Коммунальные услуги ¦Коммунальные услуги не ¦
¦услуги ¦учитываются в составе ¦подлежат учету в составе ¦
¦компенсируются ¦материальных расходов (пп. 5 ¦доходов от реализации или в¦
¦арендатором ¦п. 1 ст. 254 НК РФ), расходов¦составе внереализационных ¦
¦сверх ¦на оплату услуг связи (пп. 25¦доходов. Соответственно, ¦
¦суммы арендной ¦п. 1 ст. 264 НК РФ), прочих ¦затраты на оплату ¦
¦платы ¦расходов (пп. 49 п. 1 ¦коммунальных услуг, ¦
¦ ¦ст. 264 НК РФ) ¦относящихся к сданным в ¦
¦ ¦ ¦аренду помещениям, не ¦
¦ ¦ ¦являются расходом ¦
¦ ¦ ¦арендодателя, поскольку это¦
¦ ¦ ¦расходы арендаторов ¦
¦ +-----------------------------+---------------------------+
¦ ¦ Налог на добавленную стоимость ¦
¦ +-----------------------------T---------------------------+
¦ ¦"Входной" НДС с суммы ¦Объекта обложения НДС со ¦
¦ ¦перечисленной арендодателю ¦стоимости полученной ¦
¦ ¦компенсации к вычету не ¦компенсации не возникает, ¦
¦ ¦принимается ¦так как отсутствует факт ¦
¦ ¦ ¦реализации услуги. При этом¦
¦ ¦ ¦сумма "входного" НДС ¦
¦ ¦ ¦принимается к вычету только¦
¦ ¦ ¦в части потребленных ¦
¦ ¦ ¦арендодателем услуг ¦
+---------------+-----------------------------+---------------------------+
¦Коммунальные ¦ Налог на прибыль ¦
¦услуги +-----------------------------T---------------------------+
¦включаются в ¦Учитываются в составе прочих ¦Учитываются в составе ¦
¦размер арендной¦расходов, связанных с ¦доходов от реализации (п. 1¦
¦платы ¦производством и реализацией ¦ст. 249 НК РФ) или в ¦
¦ ¦(пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) ¦составе внереализационных ¦
¦ ¦ ¦доходов (п. 4 ¦
¦ ¦ ¦ст. 250 НК РФ), если ¦
¦ ¦ ¦указанные доходы не ¦
¦ ¦ ¦определяются как доходы от ¦
¦ ¦ ¦реализации ¦
¦ +-----------------------------+---------------------------+
¦ ¦ Налог на добавленную стоимость ¦
¦ +-----------------------------T---------------------------+
¦ ¦Сумма "входного" НДС ¦"Входной" НДС по ¦
¦ ¦принимается к вычету в полном¦коммунальным услугам ¦
¦ ¦объеме на основании ¦принимается к вычету в ¦
¦ ¦предъявленного арендодателем ¦полном объеме. На общую ¦
¦ ¦счета-фактуры (при выполнении¦стоимость арендных платежей¦
¦ ¦условий п. 2 ст. 171, п. 1 ¦выставляется счет-фактура ¦
¦ ¦ст. 172 НК РФ) ¦арендатору ¦
L---------------+-----------------------------+----------------------------

А теперь поговорим еще об одном варианте расчетов...

...который заключается в использовании посреднических договоров <12> (агентского договора либо договора комиссии), в соответствии с которыми арендодатель (агент) выступает посредником между арендатором (принципалом) и коммунальными службами (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Агент приобретает для принципала коммунальные услуги и ведет расчеты с коммунальными службами. Последний (принципал) компенсирует ему расходы.
--------------------------------
<12> Суды допускают заключение посреднического договора, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора (см., например, Постановление ФАС ВСО от 23.01.2004 N А58-1458/03-Ф02-4943/03-С1).

Обратите внимание: посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ). Так, в соответствии со ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в агентском договоре <13> (то есть арендодатель получает от арендатора агентское вознаграждение <14>). Сумму вознаграждения арендатор учитывает в расходах, а НДС по ней принимает к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.
--------------------------------
<13> Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить арендодателю вознаграждение в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
<14> На сумму агентского вознаграждения целесообразно уменьшить размер арендной платы, в результате доход арендодателя не увеличится.

Итак, между арендатором и арендодателем заключен посреднический (например, агентский) договор. С одной стороны, у данного договора есть определенные преимущества: агент, приобретая от своего имени товары или услуги по поручению принципала, имеет право перевыставить ему счет-фактуру, полученный от продавца (см., например, Письмо Минфина России от 14.11.2006 N 03-04-09/20). Таким образом, арендатор на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, вправе воспользоваться налоговым вычетом.
Однако (обратите внимание!) к такому способу расчетов необходимо отнестись крайне осторожно, ведь арендодатель, как правило, заключает договор с коммунальщиками до того, как начинает сдавать помещение в аренду. В подобной ситуации посреднический договор могут признать неисполненным. Во всяком случае такой вывод следует из п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85, согласно которому сделка, совершенная до заключения договора комиссии <15>, не может быть признана во исполнение договора комиссии (другими словами, предполагается, что договор с коммунальными службами должен заключаться после подписания посреднического договора).
--------------------------------
<15> Аналогичное правило действует и в отношении агентских договоров.

И информация для "упрощенцев"

Если УСНО применяет арендодатель

О доходах. На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при налогообложении учитывают доходы от реализации (ст. 249 НК РФ) и внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ). Доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, при определении объекта налогообложения не принимаются.
При этом доходом признается вся сумма поступлений от сдачи имущества в аренду, в том числе и возмещение арендаторами коммунальных услуг, независимо от оформления в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами и вида заключенного договора (см. Письма ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС по г. Москве от 21.06.2006 N 18-12/3/53855@).
Отметим, что для "упрощенца" с объектом налогообложения "доходы" данная тема весьма болезненна. Казалось бы, коммунальные платежи, не включаемые в арендную плату, а установленные сверх нее и компенсируемые арендатором, не являются доходом, полученным от предпринимательской деятельности, а представляют собой некий транзитный платеж, перечисляемый на счета поставщиков коммунальных служб (аналогичная ситуация у налогоплательщиков, применяющих традиционную систему налогообложения). Причем экономической выгоды (ст. 41 НК РФ) в данном случае не возникает, и это очевидно. Однако фискальные органы так не считают (см. Письмо Минфина России от 05.09.2007 N 03-11-05/215) и требуют облагать суммы компенсации коммунальных расходов единым налогом у арендодателя.
Причем включение в договор аренды условия о том, что арендаторы производят коммунальные платежи напрямую коммунальщикам, не решит обозначенную проблему, о чем свидетельствует Письмо Минфина России от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48: в случае если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу.
Хотя справедливости ради отметим, что судьи в аналогичной ситуации не разделяют мнения чиновников, исходя из того, что средства, полученные арендодателем, не соответствуют понятию дохода, как оно сформулировано в ст. 41 НК РФ (см. Постановления ФАС СЗО от 19.10.2006 N А56-24646/2005, от 13.06.2006 N А66-7256/2005).
О расходах. В отношении арендодателей-"упрощенцев", выбравших объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", контролеры говорят: "упрощенцы" вправе уменьшить полученные доходы на материальные расходы, которые принимаются применительно к порядку, предусмотренному ст. 254 НК РФ для исчисления налога на прибыль организаций (пп. 5 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.16 НК РФ). К таковым, в частности, относятся затраты организации на оплату коммунальных услуг, возмещаемые ей арендатором (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, Письма ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС по г. Москве от 15.01.2007 N 18-08/3/02040@). В Письме от 19.06.2007 N 03-11-04/2/166 финансисты отметили: если договором, заключенным между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, осуществляет арендодатель, то такие расходы могут учитываться для целей налогообложения арендодателем.
О налоговой оптимизации. Хочется обратить внимание читателей на Письмо Минфина России от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, в котором речь идет о налоговой оптимизации для арендодателей, применяющих УСНО. В частности, в Письме отмечено, что арендодатель, работающий на "упрощенке", обязан включать в доходы суммы возмещения услуг связи, полученные от арендаторов (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ). Избежать этого можно, если наделить арендодателя полномочиями комиссионера, агента или поверенного. Являясь посредником, он по поручению арендатора будет оплачивать услуги связи. При этом доходом арендодателя будет являться вознаграждение от посреднической деятельности. Средства, поступившие посреднику в возмещение затрат, которые он произвел в интересах комитента (принципала, поручителя), доходом не считаются (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
К вопросу перевыставления счета-фактуры. Как было отмечено в начале статьи, арендодатель, не являясь продавцом коммунальных услуг, счет-фактуру на "коммуналку" (в части услуг, потребленных арендатором) не выставляет. А "упрощенец", не являясь плательщиком НДС, вообще не вправе выписывать счета-фактуры. Однако если "спецрежимник" нарушит данное требование, то его ждут определенные налоговые последствия.

Если УСНО применяет арендатор

Здесь более или менее все понятно. Проблема, пожалуй, возникнет при исчислении налоговой базы: можно ли включить в налоговые расходы НДС, полученный от арендодателя (в сумме возмещения коммунального платежа)? На наш взгляд, ответ чиновников будет таким же, как и для налогоплательщиков, применяющих традиционную систему налогообложения, - нельзя. (Арбитражная практика, к сожалению, по данному вопросу нам неизвестна.)

С.Н.Зайцева
Главный редактор журнала
"Актуальные вопросы
бухгалтерского учета
и налогообложения"
Подписано в печать
13.05.2008

[Марго 82]

В этой статье написано что все-таки часть НДС арендаторам нельзя брать в расходы (это если арендодатель на ОСНО)


И в:
Письмо Минфина России от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, в котором речь идет о налоговой оптимизации для арендодателей, применяющих УСНО. В частности, в Письме отмечено, что арендодатель, работающий на "упрощенке", обязан включать в доходы суммы возмещения услуг связи, полученные от арендаторов (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ).
Следовательно, в нашем случае получается что арендодатель
(на УСНО) учитывает наши суммы в виде дохода и соответственно у него этот доход не облагается НДС.
Так что ли получается?

[Юрий87]

Сообщение от Марго 82

да доки без НДС
но ведь им кто выставляет за услуги связи выделяют НДС
это они нам перевыставляют и включают туда НДС

Если бы он даже выставлял с НДС, то вы не имели бы права принимать к вчету данный НДС, это заключение делают уже многие арбитражные суды, а со связью то ее вообще нельзя перевыставлять, хоть с НДС хоть без него

[Марго 82]

Сообщение от Юрий87

Если бы он даже выставлял с НДС, то вы не имели бы права принимать к вчету данный НДС, это заключение делают уже многие арбитражные суды, а со связью то ее вообще нельзя перевыставлять, хоть с НДС хоть без него

да с НДС понятно
в расходы мы берем всю сумму или сумму без НДС

[Veselenochka]

по второму кругу пошли?

[Марго 82]

Veselenochka,
--------------------------------------------------------------------------------

В этой статье написано что все-таки часть НДС арендаторам нельзя брать в расходы (это если арендодатель на ОСНО)


И в:
Письмо Минфина России от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, в котором речь идет о налоговой оптимизации для арендодателей, применяющих УСНО. В частности, в Письме отмечено, что арендодатель, работающий на "упрощенке", обязан включать в доходы суммы возмещения услуг связи, полученные от арендаторов (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ).
Следовательно, в нашем случае получается что арендодатель
(на УСНО) учитывает наши суммы в виде дохода и соответственно у него этот доход не облагается НДС.
Так что ли получается?

а вы с этим согласны?

[Veselenochka]

вы пытаетесь взять на себя обязанности бухгалтера вашего арендодателя.
вы изначально спросили как вам принимать эти суммы в расходы, я вам сказала что если ваш арендодатель вам не выделяет отдельно НДС то вам не надо заморачиваться на эту тему.

а вопрос о правомерности перевыставления вашим арендатором сумм коммунальных платеже - это уже другой вопрос.и о том как арендодатель учитывает суммы полученные от вас - тоже другой вопрос.

[Марго 82]

спасибо)))

[Veselenochka]

почитайте еще вот тут тут все про аренду и перевыставление:
http://www.klerk.ru/articles/?21297