Аренда офиса в новостройке

[Валерия]

Всем привет! Нам приходится съезжать со старого помещения и искать новое. Офисное помещение мы берем в аренду.

Та стимость аренды которая нам по карману - в новостройках, но у них (собственников новостроек) регистрация на руках будет только чере 1.5 года.

Можем ли мы относить стоимость арендной платы на расходы (в налоговом учете) если площади еще не зарегестрированы?

Спасибо!

[Валерия]

18.4. Учитываются ли расходы на аренду, если у арендодателя нет права собственности на арендованное помещение (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Налоговый кодекс РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264).
По данному вопросу есть две точки зрения.
Согласно официальной позиции расходы по договору аренды не учитываются при налогообложении прибыли, если у арендодателя отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые авторы.
В то же время есть пример судебного решения, из которого следует, что отсутствие доказательств права собственности арендодателя на сдаваемое помещение не влияет на признание расходов, если имущество фактически использовалось арендатором и последний вносил арендную плату. Некоторые авторы также поддерживают данную позицию.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Расходы не учитываются

Письмо Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288
Финансовое ведомство разъясняет, что договор аренды, заключенный с лицом, которое не имеет свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, не подтверждает произведенный арендатором расход в виде арендной платы.
Аналогичные выводы содержит:
Письмо УФНС России по г. Москве от 18.04.2006 N 20-12/31083 "Об учете для целей налогообложения прибыли расходов по договору аренды недвижимого имущества"
Консультация эксперта, 2006

Письмо УФНС России по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43852@
Указано, что расходы по договору аренды здания, заключенному до регистрации права собственности арендодателя на это здание, не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Позиция 2. Расходы учитываются
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1 по делу N А19-11764/05-15
Содержит вывод суда о том, что неподтверждение права собственности арендодателя на принятое в аренду имущество не свидетельствует об отсутствии расходов арендатора.

Консультация эксперта, 2006
По мнению автора, факт признания договора недействительным в силу отсутствия права собственности у арендодателя не влияет на налоговые последствия, так как гражданско-правовые последствия недействительности сделки неприменимы к налоговым отношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). В свою очередь, налоговое законодательство не содержит норм, регламентирующих налоговые последствия признания сделки недействительной.

[Валерия]

Своими словами.... если у арендодателя нет свидетельства о регистрации его прав на объект аренды, то

мнение налоговиков - однозначно нет. Расходы по предной плате у арендатора не идут на расходы уменьшающие прибыль.

мнение суда - можно. Т.к. свидетельство о регистрации не свидетельствует об отсутвии расходов арендодателя.

Но ведь это свидетельство будет, просто оно находится на рассмотрении, и наверняка есть все бумаги подстверждающие что арендодатель передал их в Госкомимущество....только это все тянется боле 1.5 лет...

Так как все-таки поступить, форумяне выручайте, своих мозгов как всегда не хватает...

[martm]

Валерия, ищите арендодателей у кого право собственности зарегистрировано. Ведь арендные платежи занимают львиную долю расходов фирмы.

[Валерия]

Итак, оказывается априори оформление свидетельства гос регистрации на объект не может оформляться 1,5 года. Максимум 3-4 месяца.

Если у собственника помещения есть Акт ввода в эксплуатацию, то можно оформить предварительный договор аренды, где прописать, что после получения гос акта все авансы считаются действительными как арендная плата и все правоотношения распр на период с 01 января .....

Если я села на предварительный договор с 01 января, а мой арендодатель получил право собсвенности на объект аренды в мае, то соотвенно первый кв(янв-март) по прибыли ни чего не ставлю на уменьшение, а НДС могу зачесть или то же не поставлю к возмещению. Да и арендодатель в принципе не может мне выставить счет фактуру, т.к. объекта который он может передавать другим у него пока нет, оно не зарегестрировано......

Ну как у кого есть какие мысли... свои или чужие...

[Валерия]

Наверное min что должно быть это
1. Акт ввода в эксплуатация
2. Документ подтверждающий передачу документов на получение Свидетельства в Фед управ инв.
3. Вероятность того что Свидетельство получим в одном налоговом периоде.

Так?