УСН коммунальные платежи

[Сафонова Елена]

Подскажите пожалуйста! УСН 6% мы сдаем в аренду помещение и автомобиль, в стоимость арендной платы входят коммунальные платежи и расходы на топливо. как можно уменьшить нашу доходную часть на суммы произведенных расходов ? Счет-фактура приходит на наше имя. Может можно как то оговорить в договоре что коммунальные платежи арендатор оплачивает сам? но проблема в том что документы все приходят на арендодателя.

[LiGro]

Сафонова Елена, никак! Если только комуналы (энергия, вода и газ) не перезаключат договора с вашими арендаторами, что маловероятно! Арендатор сам за себя оплачивать комуналку не сможет так как нет договора! Да и как вы себе представляете куда он буде платить и как списывать у себя расходы ведь акты и с/ф выставляются на вас!

[LiGro]

Сафонова Елена, вот что еще нашла
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 декабря 2012 г. N 03-11-06/2/142 Об определении доходов налогоплательщиком, применяющим УСН

Вопрос: ООО применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". Основной вид деятельности - сдача в аренду помещений для размещения магазинов, ресторанов. Договорами аренды предусмотрена обязанность арендаторов оплачивать арендную плату и возмещать коммунальные расходы, включающие оплату потребленной электроэнергии, воды, теплоснабжения. Договоры на поставку коммунальных услуг заключены на ООО.

Включается ли сумма возмещенных коммунальных платежей в доход? Если с арендаторами будут заключены агентские договоры на поставку коммунальных услуг, что отражать в доходах - всю сумму или агентское вознаграждение?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам определения доходов налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно статье 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Исходя из изложенного, а также учитывая, что суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие арендодателю от арендатора, в статье 251 Кодекса не предусмотрены, указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В аналогичном порядке в целях налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие налогоплательщику от третьих лиц.

Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин


ОБЗОР ДОКУМЕНТА

При УСН суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются в доходах при исчислении базы. В аналогичном порядке при обложении налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, учитываются суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие налогоплательщику от третьих лиц.

В доходах не учитывается, в частности, имущество (включая денежные средства), поступившее комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному по следующим основаниям. Во-первых, в связи с исполнением договора комиссии, агентского или другого аналогичного договора. Во-вторых, в счет возмещения затрат, произведенных за комитента, принципала и (или) иного доверителя, не подлежащих включению в расходы комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала, должен учитывать следующее. Сделки с третьими лицами следует совершать уже после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В этом случае у агента, применяющего УСН, в составе доходов учитывается только агентское вознаграждение.

[Сафонова Елена]

Получается, для того чтобы не включать в доход суммы коммунальных платежей, нам необходимо составить агентское соглашение с арендатором? и по нему он сам будет оплачивать все счета. Вопрос : а арендатор - агент сможет взять эти оплаченные счета в расход (УСН доходы минус расходы)

[LiGro]

Сафонова Елена,
Будучи посредником, арендодатель вправе перевыставлять арендатору счета и акты на коммунальные услуги.
Возьмем типичную ситуацию. У собственника есть действующие договоры с поставщиками коммунальных услуг. Допустим, он находит арендаторов и сдает им помещения. С такими контрагентами заключает помимо арендной сделки еще и агентский договор. Получается, что посредническое соглашение подписано позже, чем договоры с коммунальными службами. А в идеале должно быть наоборот. На это в последнее время упирают чиновники. Пример тому — письмо Минфина России от 14 сентября 2012 г. № 03-11-06/2/125. В нем сказано, что агент должен совершить сделку с третьими лицами только после того, как заключит посреднический договор. И исключительно в интересах принципала.
Так что вариант с агентским договором наверняка вызовет придирки со стороны налоговиков.
Арендодатель. Агент перевыставляет арендатору счета и акты поставщиков услуг. Кроме того, потребуется выписать ему счет и акт на свое вознаграждение.
Арендатор. Арендатор заявит в расходы как акт с коммунальных платежей, так и с агентского вознаграждения.
Но еще раз стычки с налоговой не избежать! И вероятность все отстаивать в суде!
И нужно очень грамотно составить агентский договор! Если суммы большие то можно попробовать если за коммуналку не очень большой налог выходит то лучше принимать его в доходы и жить спокойно!! Но вам все решать!!

[Сафонова Елена]

Спасибо Вам огромное! Попробуем обратиться к комунальщикам чтобы переделать договора!

[Сафонова Елена]

Можно еще вопросик.
Может ли ИП сдавать автомобиль с экипажем в аренду, если у него в выписке ЕГРИП нет такого вида деятельности. (вид деятельности - Продажа не продовольственных товаров)?

[SH III]

Обязанность своевременно (в течение 3 рабочих дней с момента начала ведения новой деятельности) сообщить в регистрирующую ИФНС об изменении кодов ОКВЭД прямо установлена Законом Подпункт "п" п. 1, пп. "о" п. 2, п. 5 ст. 5 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ (далее - Закон N 129-ФЗ).
И за ее неисполнение для руководителя организации (предпринимателя Примечание к ст. 2.4 КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность - предупреждение или штраф 5000 руб. Часть 3 ст. 14.25 КоАП РФ
Налоговики Статья 23.61 КоАП РФ должны ухитриться обнаружить нарушение в пределах 2 месяцев и 3 дней с начала ведения новой деятельности Часть 1 ст. 4.5 КоАП РФ.
В противном случае никаких санкций быть не может Пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 N 5.
Во-вторых, нигде не установлено, что понимать под началом ведения деятельности.


В "Главной книга", 2012, N 15 есть статья "описывающая" все несчастья кторые могут иметь место при ведении деятельности без регистрации нового вида деятельности (в Консультанте точно есть (прочитайте)).