Учет в ТСЖ

[mimoza]

Знает ли кто как правильно определить базу облагаемую НДС и прибылью?
А так же как правильно составить смету? Что относится в коммунальные и эксплуатационные расходы. Что делать с расходами на ремонт?

[Катрин]

Так у вас какая система налогообложения в этом сообщении вы про прибыль в другом про УСНО http://www.glavbyh.ru/showthread.php?t=4099

[AlexVX]

Сообщение от mimoza

Знает ли кто как правильно определить базу облагаемую НДС и прибылью?
А так же как правильно составить смету? Что относится в коммунальные и эксплуатационные расходы. Что делать с расходами на ремонт?

ТСЖ есть некоммерческая организация, созданная для совместной эксплуатации ее членами принадлежащего им на правах совместной собственности дома. Члены ТСЖ сами определяют размер своих расходов и сумму сборов, которые должны покрывать эти расходы - то есть бюджет и суммы в квитанциях. Тут важно учесть, что ТСЖ - это совокупность своих членов, а не эксплуатирующая организация, с которой члены ТСЖ заключают договор. Правление ТСЖ - это исполнительный орган всех членов ТСЖ, а бюджет и сборы могут определяться только общим собранием членов ТСЖ. Отсюда, в частности, следует, что сборы членов ТСЖ не являются доходом ТСЖ и не облагаются НДС и налогом на прибыль.
А теперь про ложку дегтя №1.
В доме, как правило, не все собственники являются членами ТСЖ. Значит их взносы являются оплатой услуг чужой им организации - ТСЖ. Следовательно, их платежи являются доходом ТСЖ и подпадают под налогообложение. В этой ситуации собрание членов ТСЖ может принять решение об увеличении для нечленов ТСЖ суммы платежей на размер налогов, которые придется платить с их взносов. При этом ТСЖ может перейти на УСНО 6% для упрощения учета (но это только для платежей нечленов ТСЖ). Еще один фактор - решение общего собрания в рамках его компетенции обязательно для всех собственников дома, независимо от их членства в ТСЖ.
Ложка дегтя №2.
Минфин РФ, озабоченный пополнением бюджета, выпустил письма, в которых фактически приравнял взносы членов ТСЖ к доходу ТСЖ, после чего сделал изящный вывод о необходимости налогообложения этих взносов. Тем самым Минфин легко и непринужденно повысил размер квартплаты для членов ТСЖ. У меня есть знакомые бухгалтеры ТСЖ, которым налоговики на основании этих писем уже начислили налоги и штрафы с пенями. Эти ТСЖ сейчас судятся. Я обещал им после выигрыша в суде помочь отсудить у налоговиков проценты. Только дело это неспешное.

[mimoza]

Дело в том, что на упрощенку мы перешли с этого года. Но я до сих пор сомневаюсь в тех цифрах, которые закрыла в 2006 году на общем режиме. Судя по тем письмам и мнениям, которые я читала большую часть платежей налоговики пытаются отправить под налогообложение. Особенно скользкий момент остается с НДС, я им ни какие платежи не облагала, а возможно должна была. Хотя возможно если правильно оформить расходы в смете на год, можно будет как то отвертеться от налоговиков.
Наше ТСЖ организованно в не большом доме, это около 40 квартир и 6 офисов. 99 % являются зарегистрированными собственниками и все являются членами ТСЖ.

[AlexVX]

Насколько я помню, Жилищный кодекс к комунальным услугам относит потребляемые ресурсы - воду с канализацией, тепло, газ и электричество. Остальное - это техобслуживание.
Да, тяжелая у вас ситуация с ОСНО. Здесь, наверное, надо было использовать соотношение между членами и нечленами ТСЖ и исчислять налоги на основе пропорционального распределения затрат.

Пока сочинял, у вас уже появилось уточнение.
Если у вас все собственники являются членами ТСЖ, то у вас нет реализации услуг и вы не должны платить налог на прибыль и НДС. Конечно, Минфин может в конце концов победить и взносы членов ТСЖ будут считаться доходом. Но пока этого не произошло не стоит самим поддаваться. Именно сейчас складывается судебная практика. Давайте подождем.

[mimoza]

Если исходить из жилищного кодекса то к коммунальным платежам мы можем относить только воду и канализацию, теплоэнергию, электоэнергию и вывоз мусора. Все остальные платежи по эксплуатации дома в т.ч. обслуживание системы отопления, лифта, домофона и прочее вроде как относятся к эксплуатационым расходом. А именно эти платежи налоговики в своих письмах рекомендуют облагать НДС. Так же мне не совсем понятно как мне оформлять накоплания и затраты на ремонт. Есть ли разница являтеся он текущим или капитальным. И что делать опять же с налогообложением?

[mimoza]

вот именно у нас все члены ТСЖ и соответственно затраты ложатся на всех. База распределения берется из площади их жилья и все...

[AlexVX]

Мы пишем одновременно, поэтому все запутывается. Посмотрите мой предыдущий пост.

[mimoza]

Ждать то конечно хорошее занятие. Особенно исходя из того, что вышла инициатива о том, чтобы отменить ТСЖ платить НДС. Но это проблема 2006г. А с этого года я на упрощенке доходы 6% и начинается опять головная боль, что же у меня является базой? Я пока что беру начисления по ремонтному фонду, но, на сколько это верно?

[AlexVX]

Не имеет значения назначение собираемых средств, лишь бы они отвечали уставным задачам. Вы можете собирать взносы на любые виды ремонта, а также производить накопления для последующих работ.
Ключевое слово здесь - реализация. Ее нет ни при каком из перечисленных вариантов расходования.
Пример.
Компания собутыльников намеревается отпраздновать день Парижской коммуны. Они избирают несколько человек из себя и поручают им закупить спиртное и закуску, для чего каждый дает им свою долю денег (возможно, различную, пропорционально способности к питию). В этой ситуации избранные ходоки не оказывают платных услуг своим собутыльникам, то есть здесь нет реализации.
Ситуация в ТСЖ юридически тождественна этому примеру.

[mimoza]

В общем-то, я согласна с вами. Тогда у меня есть еще другой вопрос. У меня есть сборы, которые мне поступают как членские добровольные взносы (документально, т.е. на какие нужды мы можем их тратить у нас не оформлено и почему они нам их платят, в общем сторонним лицам не совсем ясно). Я их естественно отправляю в налогооблагаемую базу. Они также были у меня и при общем режиме. Должна ли я с них брать НДС. И что с прибылью? как я могу их закрыть затратами?

[AlexVX]

Если у вас нет Консультанта+, то вы можете попроситься посидеть за компьютером у того, кто его имеет. Вот я сейчас бегло заглянул и сразу же обнаружил:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 31.03.2006 N А17-4366/5/2005
Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
В рассматриваемом случае ТСЖ, являющееся некоммерческой организацией, осуществляло управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивало его эксплуатацию, то есть осуществляло уставную деятельность. Суммы, взимаемые с участников товарищества за техническое обслуживание, фактически являлись членскими взносами, направленными на содержание штатных сотрудников кондоминиума (председателя правления, бухгалтера и других), проведение ремонта помещения, покрытие иных расходов, связанных с содержанием совместного имущества.
При таких обстоятельствах суд признал необоснованным привлечение ТСЖ к налоговой ответственности за неуплату НДС.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 30.10.2006 N Ф09-9509/06-С2
Поскольку в соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 39 НК РФ передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью, не признается реализацией товаров, работ или услуг, суммы, переданные товариществу собственников жилья собственниками квартир в многоквартирном доме в качестве членских взносов для выполнения уставных целей, НДС не облагаются.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 апреля 2007 года Дело N А56-31339/2006

...
Таким образом, обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые ТСЖ на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг, являются целевыми поступлениями собственников помещений в многоквартирном доме на содержание созданной им некоммерческой организации и ведение ТСЖ уставной деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества и обеспечению эксплуатации этого комплекса.
Однако такие целевые поступления от собственников жилых помещений, использованные созданным ими ТСЖ по назначению в соответствии с принятой им сметой, в силу пункта 2 статьи 251 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы для исчисления налога на прибыль.
Не являются эти платежи и объектом обложения НДС. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. В данном случае ТСЖ, созданное для управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения эксплуатации этого комплекса, лишь заключает в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на содержание и ремонт общего имущества в этом доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры, а также устанавливает в соответствии с принятой им сметой доходов и расходов на год размеры обязательных платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме, что по определению статьи 39 НК РФ не относится к операциям по реализации товаров (работ, услуг).
...

[AlexVX]

Сообщение от mimoza

В общем-то, я согласна с вами. Тогда у меня есть еще другой вопрос. У меня есть сборы, которые мне поступают как членские добровольные взносы (документально, т.е. на какие нужды мы можем их тратить у нас не оформлено и почему они нам их платят, в общем сторонним лицам не совсем ясно). Я их естественно отправляю в налогооблагаемую базу. Они также были у меня и при общем режиме. Должна ли я с них брать НДС. И что с прибылью? как я могу их закрыть затратами?

Я не понимаю, что за добровольные взносы. "Дьявол кроется в деталях". Напишите открыто, о чем идет речь.

[mimoza]

В общем, у нас есть автостоянка (ее мы не оформили, и работает она на добровольных началах)), все платят "как бы так" кроме одного офиса, они платят официально. И еще есть доп. доход у нас арендуют под вышку часть крыши (здесь у нас оформлен договор).

[AlexVX]

Сообщение от mimoza

В общем, у нас есть автостоянка (ее мы не оформили, и работает она на добровольных началах)), все платят "как бы так" кроме одного офиса, они платят официально. И еще есть доп. доход у нас арендуют под вышку часть крыши (здесь у нас оформлен договор).

Здесь я могу поделиться нашим опытом. В нашем ТСЖ мы выпустили положение об автопарковке (не автостоянке!), в нем прописали ее назначение, возможности использования, очередь желающих и пр. В том числе прописали взносы на содержание это автостоянки, включая зарплату дежурных, которые входят в штат ТСЖ. Таким образом, мы имеем документ, на основании которого можно доказывать отсутствие реализации.
Конечно, аренда - это уже коммерческая деятельность.

[mimoza]

Как налоговики отреагировали на такое оформление автопарковки? Получается, деньги вы собираете, тратите на з/п и есн и прочее. А налогооблагаемой базы нет? Очень интересный подход ни чего похожего не встречала.

[AlexVX]

Есть еще один очень важный момент, который я решил выделить в отдельный пост.

Члены ТСЖ - это случайно собранные вместе наши граждане. Как и в любой случайной выборке среди них есть нормальные вменяемые, а есть и наоборот.
Ваши решения о платеже или неплатеже налогов напрмую касаются их денег. Если вы для облегчения себе жизни решили уплатить налоги, хотя и не должны были это делать, то вы фактически обобрали этих людей.

Даже в "мирное" время большая часть собственников уверена, что правление ворует. А время от времени в ТСЖ вспыхивают "гражданские войны", превращая коллектив собственников в серпентарий. В это время оплошности в работе бухгалтера всплывают с неприятными для него последствиями. Обычной практикой здесь является заявление в прокуратуру с просьбой рассмотреть возможность привлечения к уголовной ответственности председателя и бухгалтера, нанесших имущественный ущерб собственникам. Вот здесь и важно будет иметь аргументы, подтверждающие правильность ваших решений.

Это я делюсь собственным опытом.

[AlexVX]

Сообщение от mimoza

Как налоговики отреагировали на такое оформление автопарковки? Получается, деньги вы собираете, тратите на з/п и есн и прочее. А налогооблагаемой базы нет? Очень интересный подход ни чего похожего не встречала.

Положения они еще не видели, последняя проверка была 3 года назад. Но з/п и ЕСН мы и тогда платили.
Дело в том, что мы не наняли управляющую компанию, а эксплуатируем дом сами. У нас в штате дворники, электрик, сантехник, дежурные по территории (те самые), домоуправ, диспетчеры круглосуточного дежурства (это по лифтам, домофонам, аварийным делам и пр.), бухгалтер. Но у нас большой дом - 380 квартир и 7 нежилых помещений (магазины).
Конечно, у нас есть и договоры с отдельными организациями - телеантенна, вывоз мусора, обслуживание лифтов и т.п.

[mimoza]

Такая революция у нас уже случалась. На данный момент мы 2 состав, новый председатель и бухгалтер. А сейчас у нас назревает проблема по части автопарковки. Один из офисов подал бумагу в прокупатуру разобраться с тем, что им якобы им не позволяют ставить машины. Хотя это не совсем так есть оговоренный список, но они хотят больше... Но так как все это оформлено не официально, не знаю чем может закончится этот вопрос.

[AlexVX]

Какой у вас город? Кстати, могу прислать текст нашего положения, если поможет.