Продажа недвижимости

[Туся]

Подскажите пожалуйста. Вот такая ситуация. Предприниматель купил квартиру стоимостью 2,5 млн.руб. Сделал ремонт на 500 тыс.руб. Данные затраты документально подтверждены. Продал квартиру за 4 млн. руб. Я не знаю, что выгоднее: оформить данную сделку через предпринимателя по УСНО (15%), или через физическое лицо по НДФЛ. Если через УСНО, то прибыль 1 млн.руб. облагается ставкой 15 % (150 тыс.руб.), при это налог на имущество не платится, да? А если предприниматель оформит как физ.лицо, ему надо будет платить НДФЛ с прибыли 1 млн.руб. или с дохода от продажи 4 млн.руб? Будут ли какие либо имущественные вычеты? Или они будут только при второй такой же сделке? Помогите подсчитать НДФЛ и налог на имущество, а то мне надо решить как выгоднее эту сделку провести.

[rashid]

Если покупка, ремонт, продажа квартиры осуществлены в рамках предпринимательской деятельности (УСНО-15%) налог составить 150 т.р.
Если на физ.лицо НДФЛ составит 130т.р. Согласно ст.209 НК РФ объектом налогобложнения НДФЛ для физлиц, являющихся резидентами РФ, признается доход, полученный налогоплательщиком от источников в РФ и за ее пределами. Согласно пп.5 п.1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ. Налоговая база в рассматриваемом случае составит 1млн.руб. Согласно п.3 ст.210 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить доходы на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ. В данном случае нужно исходить из норм, установленных в пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Даный подпункт устанавливает на выбор налогоплательщика два способа уменьшения дохода:
1) налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком от продажи квартир, домов, дач, зем.участков, находившихся в собственности налогоплательщика мене пяти лет, но не превышающих в целом 1млн.руб., т.е. налогоплательщик может уменьшить доходы на эту сумму. Использование этого способа приведет к тому, что налогоплательщик должен заплатить НДФЛ по этой сделке 390т.р. (4млн.-1млн.=3млн.*13%=390т.р.).
2) вместо имущественного вычета в 1 млн.руб., налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз.2 пп.1 п.1 ст.220 НК). В данном случае НДФЛ составит 130т.р. (4-3=1*13%). Естесвенно налогоплательщику выгоднее воспользоваться вторым способом.
Налогоплательщик также должен заплатить налог на имущество физических лиц за период с начала месяца, в котором у него появилось право собственности на квартиру, до начала месяца, в котором у него прекратилось право собственности (п.6 ст.5 Закона РФ "О налогах на имущество физ.лиц"). При этом налоговая база будет равна инвентаризационной стоимости по данным БТИ, налоговая ставка устанавливается норм.актами представительных органов местного самоуправления в пределах, установленных ст.3 Закона РФ "О налогах на имущество физ.лиц".

[Туся]

Огромнейшее спасибо за помощь!!!!!!!!!!!!!

[Туся]

вместо имущественного вычета в 1 млн.руб., налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз.2 пп.1 п.1 ст.220 НК). В данном случае НДФЛ составит 130т.р. (4-3=1*13%). Естесвенно налогоплательщику выгоднее воспользоваться вторым способом.

У меня есть сомнения насчет данного пункта. Мне кажется, что в данном пункте НК имеется ввиду, что я могу воспользоваться либо имущественным вычетом, либо суммой произведенных расходов для уменьшения налоговой базы. А так как у меня нет имущественных вычетов, то и расходы, наверно, я не могу списать и таким образом получится, что государству я должна платить 13% с 4 млн.руб, а не с 1 млн.руб (4 млн. - 3 млн.), а это 520 тыс.рублей. Помогите развеять мои сомнения?

[rashid]

При отсутствии документов, подтверждающих расходы, понесенные налогополательщиком для получения дохода, налогоплательщик может воспользоваться правом на имущественный вычет в размере 1млн.руб. Если у налогоплательщика имеются документы, подтверждающие расходы на получение этих доходов, то он имеет право вместо имущественного вычета в 1млн.руб. уменьшить доходы на понесенные расходы. Поэтому в данном случае налог составить именно 130т.р.

[Туся]

Сообщение от rashid

При отсутствии документов, подтверждающих расходы, понесенные налогополательщиком для получения дохода, налогоплательщик может воспользоваться правом на имущественный вычет в размере 1млн.руб. Если у налогоплательщика имеются документы, подтверждающие расходы на получение этих доходов, то он имеет право вместо имущественного вычета в 1млн.руб. уменьшить доходы на понесенные расходы. Поэтому в данном случае налог составить именно 130т.р.

А если у предпринимателя не было ранее полученных доходов от продажи имущества, он все равно имеет прово на имущественный вычет в 1 млн.руб.?

[rashid]

все что мы обсуждали выше относится к ситуации, когда налогоплательщик выступает как физическое лицо. Положения пп.1 п.1 ст.220 не распространяются на доходы, полученные предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.