Нужно ли регистрировать договор аренды длительный

[MarinaAnna]

Есть договор аренды ООО арендует у физ лица нежилое помещение, договор не перезаключался, арендуется уже больше года, собственник помещения умер, есть наследница, но в права аренды еще не вступила, написала доп соглашение к старому договору, который был заключен с ее отцом. Арендную плату перечисляют ей на карту. Вообще нужно где-то регистрировать договор длительный аренды в госорганах ?

[Entry]

По п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53).

И по п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

[MarinaAnna]

Сообщение от Entry

Договор аренды здания нежилого помещения

А если это договор аренды не здания нежилого помещения, а это жилой дом, но там есть помещение переведенное в нежилое ? то все равно нужно регистрировать в госорганах ?

[Просто человек]

MarinaAnna, все равно необходимо регистрировать, имхо

[ГЛБ]

MarinaAnna, если договор бессрочный то регистрировать не обязательно

[MarinaAnna]

ГЛБ, А можно ссылку ? где прописано, а то начиталась всего, но везде находила только что нужно регистрировать если больше года.

[ГЛБ]

MarinaAnna,

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Очевидно, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, ВАС РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Данной позицией ВАС РФ арбитражные суды руководствуются на практике (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1162/08, ФАС Поволжского округа от 21.02.2008 N А55-6350/2007; постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2008 N 06АП-1626/2007-А04, Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 N 03АП-4669/2009).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

23 октября 2012 г.

под бессрочным я имела в виду неопределенный срок, не совсем верно выразилась

[маркс]

Никаких налоговых последствий от регистрации или нерегистрации долгосрочного договора не будет. Так что пользуйтесь имуществом спокойно, но спросите наследни ка, принял ли он имущество по факту владения(т.е. платит налог на имущество, коммуналку и тп.). После получения наследником свидетельства о праве на наследство и регистрации прав на недвижку заключите полноценный договор аренды, если,конечно, не передумаете.

[MarinaAnna]

Сообщение от маркс

(т.е. платит налог на имущество, коммуналку и тп.).

Коммуналку и электроэнергию плати арендатор, коммуналку не видела, но счета на электроэнергию приходят на старого собственника, договор на прямую Арендатор и Электросбыт заключить не получилось, хотя и платит Арендатор по безналу, через свой расчетный счет. В Электросбыте сказали, заключите соглашение (договор поручения) с собственником о том, что расходы по электро оплачиваете, но собственника то как такового пока нет, есть только наследник и его представитель, так как наследник разъезжает по странам дальним и все ее дела ведет представитель с нотариальной доверенностью, для начала видимо в собственность нужно оформить, потом новый правильный договор с собственником, потом она (представитель) с энергосбытом должны договор, а после этого уже возможен договор поручения, и чтобы эти расходы взял на себя арендатор, и тогда это налоговая может пропустить как расход. Так ?

[маркс]

так... только тогда напишите в допнике, что расходы на электроэнергию включаются в арендную плату в размере по факту потребления. И доплачивайте эту сумму в качестве арендной платы. Тогда сможете спокойно относить эту сумму на затраты.

[MarinaAnna]

Сообщение от маркс

только тогда напишите в допнике, что расходы на электроэнергию включаются в арендную плату в размере по факту потребления

Там еще проблема с НДФЛ, арендная плата платиться на карту физ лица, так как арендодатель физ лицо, НДФЛ никто не собирается платить, а обязанность то у нас, как налогового агента. Если в допнике написать что электроэнергия входит как доп арендная плата в размере факта потребления, то и здесь ведь вроде как доход арендодателя получается, то что мы оплачиваем электроэнергию минуя арендодателя, но это все равно ж его доход получается, и здесь нужно НДФЛ начислить, я так понимаю ?

[MarinaAnna]

В общем сделали из фирмы помойку, я понимаю, что помойки делают из определенных соображений, но у них "соображаловка" плохо работает, так как взяли кредит в конце 2013 года на 3 года, и пока его не выплатят, будут жить с этой помойкой, никуда от нее не дется, а за эти 3 года еще может дважды проверка налоговая выездная нагрянуть, так как фирма уже существует года 2 с половиной.

[маркс]

ну тут уж.....как говорится....