Земельный участок

[Spa]

Скажите как правильно учитывать земельный участок, купленный у администрации района и когда вводить его в эксплуатацию?

[Spa]

Действительно когда вводить его в экслуатацию? датой подписания акта приема-передачи?

[Nadia]

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ РАСХОДОВ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Основной целью создания и функционирования любой коммерческой организации является извлечение прибыли. Деятельность, направленная на получение доходов, сопряжена с осуществлением организацией разного рода затрат.
Произведенные организацией затраты должны быть обоснованы (экономически оправданы) и документально подтверждены. Только в этом случае они согласно главе 25 НК РФ будут признаны расходами, которые учитываются при исчислении налога на прибыль организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Перечень расходов, принимаемых в целях налогообложения прибыли при условии соответствия их вышеперечисленным критериям, достаточно широк.
Расходы, на которые нельзя уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, специально оговорены в ст. 270 НК РФ. В их состав включены, как правило, расходы, не связанные с производством и реализацией продукции, сверхнормативные расходы и пр.
Важное место в числе других затрат организации всегда занимали и продолжают занимать затраты, связанные с пользованием землей. К ним можно отнести арендную плату, а также расходы по оформлению договора аренды земли (закрепление границ земельного участка, нотариальные услуги и т.д), стоимость земельного участка при его приобретении в собственность, регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с получением прав на землю, расходы по охране и рекультивации земель и т.д.
Отметим, что частично эти затраты носят характер капитальных вложений, а частично являются текущими расходами организации.
Чаще всего затраты, связанные с землей, носят производственный характер, поскольку произведены исключительно в целях осуществления основной деятельности организации.
Например, на приобретенном или арендованном участке земли будет построен новый производственный объект, магазин и т.д.
Возможен также вариант использования земли и для непроизводственных целей (строительство объектов социально-культурной сферы для собственных нужд и т.д.).
Согласно ст. 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности.
Ранее, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, в частной собственности юридических лиц находилась лишь небольшая часть земельных участков. В большинстве своем предприятия и организации, не будучи собственниками земли, являлись ее пользователями.
Наиболее широко была распространена аренда земельных участков. При этом арендная плата как одна из форм платного землепользования включалась в состав затрат при формировании себестоимости продукции (работ, услуг).
В настоящее время все более развивается институт купли-продажи земли и многие предприятия и организации направляют свои средства на приобретение в собственность земельных участков.
Поскольку произведенные организацией расходы носят характер капитальных вложений, так как направлены на приобретение объекта недвижимости (земельного участка), в связи с этим возникает ряд вопросов:
1. Производится ли единовременное списание расходов по приобретению земельного участка на себестоимость продукции в бухгалтерском учете и за счет каких источников относить подобные расходы?
2. Учитываются ли в целях налогообложения прибыли такие расходы и как их классифицировать в налоговом учете?
Постараемся ответить на эти вопросы.
1. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.01 N 26н (далее - ПБУ 6/01), приобретенный в собственность земельный участок подлежит учету в составе основных средств.
Выбытие денежных средств или иного имущества в связи с приобретением объекта основных средств не признается расходом организации в соответствии с п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н (далее - ПБУ 10/99).
Следует отметить, что земельный участок - специальный объект основных средств, потребительские свойства которого с течением времени не изменяются. Поэтому земля амортизации не подлежит (п. 17 ПБУ 6/01).
На основании п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости.
Первоначальной стоимостью земельного участка признается сумма фактических затрат организации на приобретение этого основного средства, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01).
Затраты организации на приобретение объектов, которые впоследствии будут приняты к учету в составе основных средств отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" с последующим отнесением в дебет счета 01 "Основные средства" на дату принятия основных средств к учету (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденный Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Таким образом, бухгалтерское законодательство не позволяет списывать на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты в момент приобретения земельного участка, поскольку они формируют первоначальную стоимость объекта основных средств.
В общем случае стоимость объектов основных средств списывается на затраты в виде амортизационных отчислений (п. 5 ПБУ 10/99). Но поскольку на землю амортизация не начисляется, объект для включения в состав расходов и в этом случае отсутствует.
Таким образом, бухгалтерское законодательство вообще не позволяет учесть в составе расходов затраты на приобретение земельного участка.
2. Прежде всего необходимо отметить, что главой 25 НК РФ не предусмотрены особые правила признания расходов на покупку земли и другие особенности определения налоговой базы по таким операциям.
Поэтому обратимся к общему порядку признания расходов.
Расходами для целей налогообложения прибыли признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Глава 25 НК РФ допускает несколько вариантов включения понесенных организацией затрат на приобретение имущества в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли:
- в полной сумме - в момент ввода в эксплуатацию имущества, не признаваемого амортизируемым;
- в сумме ежемесячно начисленной амортизации по объектам амортизируемых основных средств - в течение срока их полезного использования.
Критерии отнесения имущества к амортизируемому в целях главы 25 НК РФ установлены ст. 256.
Земля в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации. Следовательно, ее стоимость не будет погашаться путем начисления амортизации.
Но это не означает, что при исчислении налога на прибыль произведенные расходы вообще нельзя учесть.
В пункте 2 ст. 256 НК РФ в числе объектов, не подлежащих амортизации, перечислены помимо земли и иные виды имущества, например материально-производственные запасы и товары, стоимость которых учитывается при налогообложении прибыли при условии:
- соответствия расходов по их приобретению общим требованиям ст. 252 НК РФ;
- отсутствия этих расходов в ст. 270 НК РФ.
Обратимся к ст. 270 НК РФ. В соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества не принимаются в целях налогообложения прибыли. Но применить этот пункт к расходам по приобретению земельного участка в силу вышеизложенных причин нельзя.
Таким образом, статья 270 НК РФ не запрещает включать в состав расходов затраты на приобретение земли. Поэтому при выполнении требований ст. 252 НК РФ организация имеет полное право учесть их при налогообложении прибыли.
Для того чтобы классифицировать расходы по приобретению земли с точки зрения налогообложения прибыли, организации уже на стадии их осуществления необходимо определить: какова цель приобретения земельного участка?
В случае использования участка земли для осуществления деятельности, связанной с производством (реализацией) продукции, расходы по его приобретению, на наш взгляд, могут быть учтены с составе материальных расходов как расходы на приобретение имущества, не являющегося амортизируемым (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Стоимость земли в таком случае включается в состав расходов в полной сумме на дату начала использования земельного участка для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Обращаем внимание читателей на тот факт, что единовременное включение в число материальных расходов сумм, уплаченных за землю, влечет в большинстве случаев превышение расходов над доходами, и как следствие организация может получить убыток в том налоговом периоде, когда земельный участок был введен в эксплуатацию.
Перенос убытков на будущее осуществляется в соответствии с правилами ст. 283 НК РФ.
Если же расходы по приобретению земли не соответствуют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то в целях налогообложения они не учитываются (п. 49 ст. 270 НК РФ).

И. КИРЮШИНА

[Spa]

Как я понимаю есть два варианта:

1. Учитывать в составе расходов единовременно, без начисления амортизации.
2. Учитывть в составе ОС не подлежащих амортизации и платить налого на землю.
Ведь сейчас способы учета земельных участков разделились и налогоплатильщики вынуждены судиться и Налоговые органы тоже, нигде четко не прописано.

[ЛЮНЯ]

Вы сначала получите в кадастровом земельном центре справку о нормативной денежной оценке земельного участка, её кстати могут сделать во время оформления документов на земельный участок.
Оформление документов на земельный участок очень трудоемкая процедура. Вот здесь http://www.kvartkirov.ru/article/view.php?id=18 рассмотрена она подробно.
Затем относительно нормативной стоимости земельного участка исчисляется налог и оплачивается со дня регистрации в кадастре документов на земельный участок. Но не с момента регистрации нотариусом сделки или принятием решения соответствующими органами о передачи ЗУ в собственность.

[Бухгалтерша]

Нам в комитете по имуществу было сказано так, что до момента получения свидетельства из ЕГРП мы(фирма) являемся плательщиками арендной платы по арендованному у государства(Администрации города) земельному участка. С даты выписки св-ва о праве мы являемся плательщиками земельного налога.


У меня участок( другой) числится на 01 счете, амортизация не начисляется, в базу по налогу на имущество не включаетс, а платится земельный налог в % от кадастровой стоимости участка по выписке из кадастра.

[Бухгалтерша]

Сообщение от ЛЮНЯ

Оформление документов на земельный участок очень трудоемкая процедура. Вот здесь http://www.kvartkirov.ru/article/view.php?id=18 рассмотрена она подробно.

Я бы не сказала, что очень сложно. Сама в данный момент занимаюсь сбором документов для выкупа земельного участка. Просто он растянут во времени и сроки выписок из ЕГРП , например, имеют срок действия всего 1 месяц.

[Maxx]

НК РФ Статья 264.1. Расходы на приобретение права на земельные участки

1. В целях настоящей главы расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.
2. Расходами на приобретение права на земельные участки также признаются расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.

3. Расходы на приобретение права на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, в следующем порядке:
1) по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет, либо признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной в соответствии со статьей 274 настоящего Кодекса налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Порядок признания расходов на приобретение права на земельные участки применяется в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения.
Для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии с настоящей статьей, налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.
Если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает указанный в абзаце первом настоящего подпункта срок, то такие расходы признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного договором;
2) сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.
В целях настоящей статьи под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.
4. Правила, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в отношении порядка признания расходов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

5. При реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется в следующем порядке:
1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном настоящей главой;
2) прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами для целей настоящей статьи понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном настоящей статьей;
3) убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 настоящей статьи, и фактического срока владения этим участком.

Таким образом, основным критерием признания расходов в налоговом учете является условия указанные в п.1 данной статьи.

[danger766]

ООО Оформление зем. уч. в собственность. Взнос 102000. На какой счёт отнести 102000?

[vsv-boss]

Сообщение от danger766

Взнос 102000.

А что это за взнос? Какова его природа? Что в договоре про это дословно написано?

[danger766]

Выкупается земля на которой стоит магазин

[vsv-boss]

Сообщение от danger766

Выкупается земля на которой стоит магазин

Это хорошо. Но я не об этом спросил. Чё за платёж? Это стоимость самого земельного участка? Или что иное?

[vsv-boss]

danger766, слово "взнос" имеет много значений! Я ж не телепат, чтоб мысленно ваш договор прочесть...

[danger766]

Договор купли-продажи земельного участка на 350000,с рассрочкой платежа.Первоначальный взнос составил 102000.

[Spa]

Должно быть под словом "взнос" имелось ввиду - "платеж"

[Бухгалтерша]

Сообщение от danger766

Договор купли-продажи земельного участка на 350000,с рассрочкой платежа.Первоначальный взнос составил 102000.

На 08 собирайте все затраты, потом на 01 перебросите как сформируете первоначальную стоимость полностью.

[danger766]

Спасибо,все понятно.

[Даник]

Подскажите а если организация купила земельный участок для дальнейшей перепродажи как его учитывать?

[vsv-boss]

Сообщение от Даник

Подскажите а если организация купила земельный участок для дальнейшей перепродажи как его учитывать?

как недвижимость, то есть основные средства, и без вариантов.

Сообщение от danger766

Договор купли-продажи земельного участка на 350000,с рассрочкой платежа.Первоначальный взнос составил 102000.

А когда вам ФРС зарегистрировал этот договор купли-продажи участка? До полной оплаты за участок или вы платите и после регистрации прав собственности?

[Spa]

Сообщение от Даник

Подскажите а если организация купила земельный участок для дальнейшей перепродажи как его учитывать?

Сообщение от vsv-boss

как недвижимость, то есть основные средства, и без вариантов.

Может быть на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Это же специально купленное для перепродажи ОС............