Коммуналка при аренде

[АЭСка]

У нас было так: счета коммун. службами выставляются собственнику-арендодателю, он нам сдает, в договоре прописано, что мы за него оплачиваем коммун. расходы. Мы оплачивали и делали зачет в счет аренд. платы. Мы ставили в расходы (УСН 15%), а у арендатора эта сумма шла в доход (УСН 6%).
Теперь стоит вопрос так: как сделать, чтобы это не было частью аренд. платы, чтобы ему не надо было платить 6%. Возможно ли такое ?

[Вес`на]

Сообщение от АЭСка

Возможно ли такое ?

возможно, пусть заключают с вами агентский договор на комуслуги отдельно

[АЭСка]

Вес`на, а по агентскому договору это не будет доходом для ИП арендодателя ? А арендатор в расходы учтет ?

[Вес`на]

именно так АЭСка,

[АЭСка]

Но я так понимаю по агентскому договору должно быть вознаграждение, а оно будет в налогооблагаемом доходе арендатора, я правильно понимаю ? А без вознаграждения можно ?

Я пока разбираюсь с этой ситуацией, возможно только договор переделаю, вот пока нашла такое :
"Налоговые органы считают, что суммы оплаты возмещаемых арендодателю коммунальных платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов. При этом в составе расходов арендодателя учитываются суммы, перечисляемые им организациям, оказывающим коммунальные услуги (см., например, письма УФНС по Московской области от 03.02.2005 № 21-27/28632 "О налогообложении коммунальных расходов, компенсируемых арендатором арендодателю"; УМНС России по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам от 13.10.2004 № 01-07/16836 "Об отражении в налоговом учете компенсации за коммунальные услуги").
*
В*то же время, суды, в большинстве своем, принимают сторону налогоплательщиков-арендодателей. Так, еще в постановлении от 18.07.2000 № А56-639/00 ФАС Северо-Западного округа указал, что при отсутствии прямого договора между арендатором и поставщиком услуг операцию по возмещению арендатором сумм, оплаченных арендодателем за потребленные арендатором услуги, следует квалифицировать в качестве "транзита платежей", и констатировал отсутствие у арендодателя в такой ситуации дохода от реализации услуг.
*
Аналогичная позиция высказана и в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005*№ А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1. При этом суд сослался на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, и сделал вывод о том, что возмещение расходов по оплате услуг, оплаченных поставщикам арендодателем, не является доходом налогоплательщика - арендодателя. Данный вывод был впоследствии не раз подтвержден судебной практикой (см., например, постановление *ФАС Центрального округа от 25.04.2007 № А14-15645-2006586/25)."
Ещё мы хотим в договоре указать, что наряду с тек. ремонтом арендатор за свой счет выполняет и кап. ремонт, вроде это допускается, но не уверена.
*

[АЭСка]

Упс, не заметила, что в этих постановлениях ситуация такая: арендодатель сам платит коммуналку, а арендатор ему возмещает. А у меня арендатор платит за коммуналку (в п/п пишем "за такого-то"). То есть на нас эти Постановления не будут распространяться ?

[Вес`на]

Сообщение от АЭСка

я так понимаю по агентскому договору должно быть вознаграждение, а оно будет в налогооблагаемом доходе арендатора, я правильно понимаю ? А без вознаграждения можно ?

АЭСка, ну посредническое вознаграждение можно назначить совсем небольшим

Сообщение от АЭСка

Ещё мы хотим в договоре указать, что наряду с тек. ремонтом арендатор за свой счет выполняет и кап. ремонт, вроде это допускается, но не уверена

по договоренности стороны могут возложить эту обязанность на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

[АЭСка]

Вес`на, спасибо, утешили !

Хочется ещё узнать мнение по поводу этого

Сообщение от АЭСка

А у меня арендатор платит за коммуналку (в п/п пишем "за такого-то"). То есть на нас эти Постановления не будут распространяться ?

Есть риск ? Или лучше всё таки аг. договор делать ?
Надо мне принять оптимальное решение.

[Вес`на]

АЭСка, вы сами то арендатор или арендодатель ? Я так понимаю, если вы арендатор, то вы получается напрямую оплачиваете свои комуслуги поставщику- коммунальщику, а не арендодателю ? А то непонятно у кого чего

Сообщение от АЭСка

А у меня арендатор платит за коммуналку

вроде вы арендодатель

Сообщение от АЭСка

в п/п пишем "за такого-то

а теперь уже арендатор

[АЭСка]

ИП - арендодатель УСН 6%
ООО - арендатор УСН 15%
ИП, он же директор этого ООО, сдает в аренду своё здание своему ООО.
Счета за коммуналку приходят на его имя, а мы с ООО их оплачиваем "за него".

[АЭСка]

Пожалуйста поправьте меня, если я что-то не так понимаю.

Ситуации, где арендатор платит коммуналку за арендодателя я не нашла, не знаю можно ли в таком случае в расходы относить. Нашла только , что арендатор возмещает коммун. расходы, допустим я переделаю под такой вариант, и арендодатель будет сам платить коммуналку, а арендатор возмещать. Мне надо, чтобы у арендодателя (УСН 6%) сумма возмещения не попадала в доходы, а у арендатора (УСН 15%) сумма возмещения коммун. услуг попадала в расходы.
Если я переделаю договор, где будет сказано, что арендатор возмещает коммуналку и эта сумма не включается в аренд. плату(ещё бы узнать нюансы как правильно это прописать), то у арендодателя в доходы она не попадает, а арендатор может к расходам отнести. Но случись чего - отстаивать в суде, есть как полож. так и отриц. исходы.
И ещё более безопасный вариант я рассматриваю в виде агент. договораи или договора комиссии. Допустим мы сделаем вознаграждение 1 тыс. руб., которое платит арендатор арендодателю за услуги по оплате коммуналки и наряду с этим возмещает саму коммуналку. Я так понимаю, что 1 тыс. в дох-расх отражаться будет у обоих, а сумма коммуналки у арендодателя в доходы не войдет, а у арендатора в расходы войдет. Правильно или нет ?

[Вес`на]

Сообщение от АЭСка

Ситуации, где арендатор платит коммуналку за арендодателя я не нашла, не знаю можно ли в таком случае в расходы относить.

АЭСка, вот и я такой ситуации нигде не нашла, и так то проблематично спрыгнуть с дохода в виде коммунальных возмещений на доходной УСН, а у вас и ваще

[АЭСка]

Да ,Вес`на, такой ситуации нет, но мы проводили это как зачет аренд. платы, поэтому у нас всё равно в доход попадало. Что делать сейчас не знаю, хочу агент. договор как вы предложили, но я не поняла как в доходах-расходах при таком договоре учитываются вознаграждение и возмещение коммун. затрат у арендатора (дох.- расх.) и арендодателя(дох.).

[Вес`на]

АЭСка, здесь подробно всё расписано на этот случай Вложение 6651

[АЭСка]

Спасибо,Вес`на !
Теперь вроде как понятно, но вот такая штука смущает
"Не исключены споры с налоговыми органами в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг. Дело в том, что сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика <3> (в нашем случае - арендатора)."
Если я составлю аг. договор октябрем, то такая проблема возникает. А если я сделаю на 01 янв. 2010г. (у арендодателя договора с коммуналкой с нач. этого года), то получается не выполнения аг. договора по которому платить должен арендодат., а факт. платит арендатор. Наверное ничего не остается как с 01.01.10 делать .

[Вес`на]

Сообщение от АЭСка

Не исключены споры с налоговыми органами в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг.

да , агентский надо заключать с 01.01.10, придется вам переделать все доки, если это возможно, наш арендодатель переделывал

[АЭСка]

Договор аренды переделаю, аг. дог. сделаю с 01.01.10, счета ещё и не делала даже, а как быть с п/п не знаю, ведь с арендатора шли платежи. В любом случае у нас нигде хорошо очень не получается, будем исходить из выбора меньших зол.

[Вес`на]

Сообщение от АЭСка

с арендатора шли платежи

уходите с этой схемы, платите арендодателю, так меньше проблем, вы ж за арендатора поставщикам тоже просто так перегонять платежи не можете, тоже оформлять надо письмами, взаимозачетами и т.д.

[АЭСка]

Сообщение от Вес`на

уходите с этой схемы, платите арендодателю, так меньше проблем

Да, теперь так делать не будем от греха подальше

Сообщение от Вес`на

вы ж за арендатора поставщикам тоже просто так перегонять платежи не можете, тоже оформлять надо письмами, взаимозачетами и т.д.

У нас в договоре прописано, что коммуналка всчет аренд. платы, поэтому я не делала письма и акты зачетов.

[АЭСка]

Я уже совсем запуталась, написано, что при аг. договоре только вознаграждение учитывается в доходах арендодателя, а в этом письме написано, что и коммуналка...или я не так понимаю?
"Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-11-05/26 31.01.2006

<ИЗВЛЕЧЕНИЕ>

<...>Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не учитывают при налогообложении доходы, приведенные в ст. 251 Кодекса.

Суммы, поступающие от арендаторов на счет арендодателя, являющегося агентом по договорам, заключенным с организациями, осуществляющими электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию помещений, в виде компенсации за оплачиваемые агентом услуги этих организаций, потребление которых осуществляется арендаторами, статьей 251 Кодекса не предусмотрены.

В связи с этим указанные суммы должны отражаться арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения и являющимся агентом по договорам,
заключенным с организациями, оказывающими коммунальные услуги, в составе доходов, учитываемых при налогообложении.
Заместитель директора Департамента таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ
А.И. Иванеев "