незавершенное строительство и ндс

[Chelovechek]

уважаемые форумчане! Столкнулась с проблемой,прочитала кучу лит-ры,но четкого ответа на вопрос "Как выйти из этой ситуевины?" мое сознание так и не сформировало Ситуация такая:
наша компания (строительство) отдала другой компании в аренду краны,те платили-платили,а потом платить перестали и долг отдали НЕДОСТРОЕННЫМИ квартирами (вроде как паевый взнос в строительство-переуступка прав требования). Эти квартиры благополучно висели у нас на 08 счете,но сейчас их решили продать (опять же,продаем не квартиры,а как бы переустапаем права требования). Эти квартиры висят в сумме с учетом НДС (т.е. ндс при приобретении не выделяли,он включен в ПС). Теперь непосредственно вопрос: как это сделать? во-первых,загвоздка с документами:
1) та фирма,что отдала нам эти квартиры в счет погашения своего долга никаких счетов-фактур не предоставила,соответственно,я делаю вывод о невозможности принять ндс к зачету в принципе-права ли я?
2) Согл. п.3 ст.154 НК РФ налоговая база в моем случае-это разница между ценой реализуемого имущества с учетом ндс и стоимость реализуемого имущества. Мы продаем эти квартиры по из ПС,никаких вложений не было с тех пор,их стоимость не поменялась. Переоценка не производилась. Т.О. я должна заплатить налог с "0 руб."? ну по логике если..При продаже я должна выдать сч-фактуру или нет? если да,то с какой суммой?
3) учитывая два верхних пункта,что я должна сделать? Да,кстати,права ли я в том,что незавершенку нужно регистрировать так же как недвижимость? директор настаивает на том,что это не нужно,т.е. происходит не реализация имущества,а переуступка прав требований..
если бы ндс включен не был бы,я бы сделала так:
76 91
91 68
91 08,
но НДС включен и я понятия не имею,как тогда 08 счет закрыть..а если я не начислю вообще ндс (ну вроде как все равно ж он к зачету),то опять же мега глюк,т.к. для зачета ндс у меня нет счета-фактуры. Что делать?

[Chelovechek]

Ну отвеееетьте мнеееее,пожаааалуйстаЯ,хоть что-нить! меня директор трясет и спрашивает,когда я этот вопрос решу..а я в панике

[kalina]

Как договор долевого строительства, так и уступка права требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". За регистрацию придется заплатить государственную пошлину в сумме 500 руб. (подп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Указанный порядок касается уступки права не по всем договорам долевого участия. Закон об участии в долевом строительстве распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки права требования, предусмотренный ст. 382-390 ГК РФ. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Если инвестиции вкладывались в жилье, гаражи или машино-места, то уступка права на них облагается НДС. Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в*них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с*учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Необходимо учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства налоговая база определяется на день уступки права требования.
Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118. Кроме того, в случае получения от покупателя аванса также следует заплатить НДС, а после уступки права требования - принять сумму налога к*вычету.
Второй налог, который необходимо заплатить при уступке права требования,*- налог на прибыль. Не важно, во что вкладывались деньги - в жилую или нежилую недвижимость. Уплаченные инвестором застройщику деньги на стадии перечисления фактически являются авансом. При продаже долей в строительстве (уступке права на получение в собственность недвижимости) их можно учесть в расходах. Налоговая база рассчитывается как разница между доходом, полученным от уступки права, без НДС (п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение уступаемого права требования. Кроме того, могут быть учтены и другие расходы, связанные с уступкой права требования на строящуюся недвижимость. Если налог исчисляется методом начисления, то налоговую базу по прибыли необходимо рассчитать на дату государственной регистрации договора уступки требования (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Для учета расчетов по уступке права требования к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" можно открыть субсчет "Расчеты по уступке права требования". Кроме того, можно использовать счет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Уступка права требования по договору долевого строительства отражается у инвестора следующими проводками:
Д 51 "Расчетные счета" - К 76 (62) - получены деньги за уступаемое право требования;
Д 76, субсчет "НДС с полученных авансов"- К 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "НДС" - начислен НДС савансов;
Д 76 (62) - К 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 1 "Прочие доходы" (90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка"*(1) - уступлено право требования (на момент госрегистрации договора или соглашения об уступке или на дату его подписания, если регистрация не требуется);
Д 91, субсчет 2 "Прочие расходы" (90, субсчет 2 "Себестоимость продаж") - К 76, субсчет "Расчеты с застройщиком" - списана стоимость уступаемого права требования;
Д 91-2 - К 68, субсчет "НДС" - начислен НДС по уступке права требования;
Д 68, субсчет "НДС" - К 76, субсчет "НДС с полученных авансов" - принят к вычету НДС, уплаченный ранее с полученного аванса.

И.К. Ходневич,
аудитор ООО "Аудит Ориентал Компани"

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2008 г.

[kalina]

Сообщение от Chelovechek

Да,кстати,права ли я в том,что незавершенку нужно регистрировать так же как недвижимость? директор настаивает на том,что это не нужно,т.е. происходит не реализация имущества,а переуступка прав требований..

Незавершонку вам регистрировать не надо. В худшем случае, если не продадите, вы будете регистрировать квартиры, после сдачи дома в эксплуатацию. Но на практике стараются продать квартиры еще до сдачи дома.