Затраты по ремонту арендуемого здания.

[mari661]

Наша фирма арендует производственный цех. Здание ветхое, крыша течет. Руководство решило сменить частично мягкую кровлю. По договору аренды расходы по ремонту арендуемого оборудования несет арендатор. В учете я отразила эти затраты как ремонт арендуемого оборудования. Не увеличивает ли этот ремонт стоимости цеха?
Я правильно зделала?

[Lala]

mari661, у вас же не модернизация, а ремонт.

[Главан]

mari661, в договоре на аренду, арендатор оплачивает какой ремонт текущий или капитальный?

[mari661]

Сообщение от Главан

mari661, в договоре на аренду, арендатор оплачивает какой ремонт текущий или капитальный?

Нет не оплачивает. Ремонт за наш счет.

[Главан]

Сообщение от mari661

Ремонт за наш счет.

какой ремонт текущий или капитальный, есть что нибудь про это в договоре?

[mari661]

Сообщение от Главан

какой ремонт текущий или капитальный, есть что нибудь про это в договоре?

В договоре говорится так:
Арендатор самостоятельно несет расходы на содержание и эксплуатацию арендуемых помещений.

[Главан]

Статья 616. ГК Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества


1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.


Если все же считать, что содержание помещения и есть ваш случай и вы, как арендатор обязаны за это платить, т.к. это предусмотрено договором аренды, тогда для вас это кап. вложения в арендуемое имущество. И скорее всего вы можете амортизировать это в течение срока договора аренды, но в НУ по нормам, предусмотренным для самого объекта ОС, т.е. здания. Все, что останется недосписанным списать у меньшение прибыли не получится.

[mari661]

Сообщение от Главан

Если все же считать, что содержание помещения и есть ваш случай и вы, как арендатор обязаны за это платить, т.к. это предусмотрено договором аренды, тогда для вас это кап. вложения в арендуемое имущество. И скорее всего вы можете амортизировать это в течение срока договора аренды, но в НУ по нормам, предусмотренным для самого объекта ОС, т.е. здания. Все, что останется недосписанным списать у меньшение прибыли не получится.

А мы списали сразу на затраты. Можно такой ремонт квалифицировать как текущий. Чем капитальный отличается от текущего?

[Lala]

mari661, Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт в силу абз. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ является видом градостроительной деятельности.
На основании п. 10 ст. 1 ГрК РФ арендуемые помещения, как правило, являются объектами капитального строительства. Ряд законодательных актов предъявляет требования к такого рода объектам по их безопасной эксплуатации и требования о предоставлении сведений об изменениях в них.
Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и "содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции" (Приказ Минфина России от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" в редакции Приказа Минфина России от 27.11.2006 N 156н).

[Lala]

Понятие капитального и текущего ремонта

Виды ремонта определены в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Вместе с тем вышеуказанная Методика лишь поверхностно определяет виды ремонта.
Чтобы разобраться в вопросе о содержании видов ремонта, обратимся к документу советского времени - Постановлению Госкомитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 N 279, в котором наиболее подробно разобраны виды ремонта.
Так, капитальным ремонтом являются замена перегородок на более прогрессивные конструкции, изменения полового покрытия на более прочное и долговечное, установка новых оконных и дверных блоков, частичная или полная смена труб внутри здания и прочее (Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное Постановлением Госкомстроя СССР от 29.12.1973 N 279). За все эти работы платит собственник.
Вопрос об определении вида работ и отнесении их к соответствующему виду ремонта иногда вызывает затруднения. В этом случае назначается судебно-строительная экспертиза, с помощью специалистов которой можно разобраться в тонкостях строительных норм.

Судебная практика
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2007 N А65-39309/2005-СГ2-24
В случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений необходимо проводить судебно-строительную экспертизу.

Документом, более подробно раскрывающим понятие капитального и текущего ремонта с приложением детального перечня работ, являются Ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - Строительные нормы ВСН58-88(р)).
Этот акт и сегодня наилучшим образом отражает действительное содержание понятий всех видов ремонта.

Рекомендации
Включайте в договор аренды ссылки на критерии используемых понятий ремонта, которые подробно описаны в Строительных нормах ВСН58-88(р).
Прежде чем делать в договоре аренды ссылку на данный акт, убедитесь, что те виды работ, которые указаны в качестве текущего или капитального ремонта, устраивают обе стороны договора.
Текущий ремонт

В соответствии с положениями Строительных норм ВСН58-88(р) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов (Приложение 7 к Строительным нормам ВСН58-88(р)) содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт.
Отметим, что те виды работ, которые отнесены к текущим (Приложение 7), представляют собой серьезный список работ, больше похожий на капитальный ремонт.
Из указанного списка приведем лишь некоторые виды работ:
"Работы по фундаменту
1. Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей.
2. Устранение местных деформаций путем перекладки и усиления стен.
8. Ремонт приямков, входов в подвал.
9. Замена отдельных участков отмосток по периметру зданий.
Работы по стенам
1. Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 кв. м.
2. Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
5. Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов.
6. Постановка на раствор отдельных выпавших камней.
7. Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
8. Устранение сырости, продуваемости.
9. Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.
Работы по крыше
1. Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков прогонов и обрешетки.
3. Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д.
4. Укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду.
9. Замена или ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков.
10. Очистка кровли от снега и наледи".
Помимо перечисленных имеются перечни работ по следующим объектам:
1. Оконные и дверные заполнения, светопрозрачные конструкции.
2. Перегородки.
3. Лестницы, балконы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей.
4. Полы.
5. Внутренняя отделка.
6. Наружная отделка.
7. Вентиляция.
8. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы).
9. Электротехнические слаботочные устройства.
10. Внешнее благоустройство.
В Строительных нормах ВСН58-88(р) имеется также раздел, который посвящен работам для нанимателей, проживающих в квартирах. В отличие от списка текущих работ (Приложение 7 к Строительным нормам ВСН58-88(р)), который похож на список работ капитального ремонта, перечень работ для нанимателей не столь большой.
Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей:
1. Окраска потолков и стен жилых и подсобных помещений квартир, лоджий, этажерок балконов.
2. Оклейка стен и потолков обоями.
3. Окраска оконных переплетов и балконных полотен, внешней и внутренней сторон, окраска полов в жилых и подсобных помещениях, циклевка паркетных полов.
4. Окраска радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода и канализации.
5. Окраска внешних стен из материала наймодателя для проживающих в одноэтажных одноквартирных домах.
6. Замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол. Замена или установка дополнительных кранов, смесителей и другого оборудования, замена дверных полотен, встроенных шкафов и отделка помещений с целью благоустройства квартиры (выполняются нанимателем по согласованию с наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией).
7. Ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру, смена электроприборов и т.п.
8. Работы по улучшению отделки квартир.
9. Ремонт штукатурки стен, потолков, перегородок отдельными листами в помещениях жилых квартир.
10. Работы по переустройству и перепланировке жилых помещений согласно утвержденным в установленном порядке проектам с целью повышения уровня благоустройства по заказам нанимателей помещений.
11. Замена и ремонт покрытий полов.
Приложения к Строительным нормам ВСН58-88(р) имеют рекомендательный характер, поэтому следовать им необязательно.
Рекомендуем не переписывать предложенные виды работ, а отобрать нужные или воспользоваться удобной классификацией и прописать работы самостоятельно в отдельном приложении к договору.
Сами же Строительные нормы ВСН58-88(р) имеют обязательный характер, и стороны могут ссылаться на них в суде, если спор коснется вопросов содержания имущества и проведения ремонта.

Судебная практика
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2002 N А05-7450/01-25/3
Поскольку в результате невыполнения ответчиком установленной договором обязанности по текущему ремонту жилого здания, принадлежащего истцу, последнему причинены убытки, суд правомерно удовлетворил иск о взыскании убытков с ответчика.

Капитальный ремонт

В соответствии с разд. 5 Строительных норм ВСН58-88(р) капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении 9 к Строительным нормам ВСН58-88(р).
Исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, при реконструкции зданий (объектов) могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и пожарной безопасности.

Правила распределения затрат на ремонт

Лицо, обязанное осуществить определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Ни о каком возврате или ином возмещении потраченных средств не может быть и речи (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий возлагается на того, кто пользуется объектом, - на арендатора.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судебная практика
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-7434/2006(31425-А45-9)
Арендодатель обратился с требованием о погашении долга по арендной плате и о расторжении договора аренды.
Ответчик заявил, что помещение было непригодно и требовало капитального ремонта.
В договоре аренды указано, что капитальный ремонт здания в случае его необходимости производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы. Кроме того, при передаче помещения арендатор согласился с тем, что оно в плохом состоянии.
На этом основании требования арендодателя судом удовлетворены.
Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 N А55-5816/2006-13
Арендатор осуществил ремонт помещения и потребовал возмещения затрат на капитальный ремонт, предъявив в суд требования о необоснованном обогащении.
При передаче помещения арендатору в акте было отражено аварийное состояние помещения, требующего капитального ремонта. Договор содержал условие о возложении обязанности по проведению ремонта на арендатора, если такая необходимость возникнет. При этом смета расходов должна быть согласована с арендодателем. Затраченные средства засчитываются в счет арендных платежей.
Суд удовлетворил требования арендатора и обратил внимание, что право засчитать затраты на ремонт дано арендатору по закону. Даже несогласование дополнительного соглашения и сметы с арендодателем не может лишать его права на возмещение затрат.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2007 N Ф04-600/2007(31419-А03-36)
В иске о возмещении расходов за проведенный капитальный ремонт арендованного помещения суд арендатору отказал, поскольку арендатор не имеет права на зачет расходов, ибо не согласовал с арендодателем необходимость проведения ремонта, не доказал, что здание не могло использоваться по назначению без проведения ремонта, не представил документы, свидетельствующие об уклонении арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта.

Для того чтобы провести зачет расходов арендатора на ремонт, необходимо соблюсти ряд условий.
- Арендатор должен подтвердить, что ремонт необходим.
- Работы должны относиться к тем, которые предусмотрены в договоре. Если не предусмотрены, то это касается капитальных работ.
- Имеется факт уклонения арендодателя от проведения возложенного на него ремонта.
Если указанные условия не соблюдаются, то арендатор не может требовать зачета расходов на ремонт.

Судебная практика
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2007 N Ф04-600/2007(31419-А03-36)
Если арендодатель не возмещает стоимость капитального ремонта по условиям договора, но ремонт проводился с его согласия, арендатор вправе начислить амортизацию неотделимых улучшений и учесть ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Если срок договора заканчивается, а стоимость капитальных вложений еще не самортизирована, то арендатор уже не может признать расходы (Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-03-06/1/143).

Налоговый учет расходов у арендодателя
при проведении ремонта

У "профессиональных" арендодателей, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений, постоянно возникают расходы, связанные с арендой.
В целях налогового учета возникающие расходы можно принять, только если они обоснованы, оправданны, документально подтверждены, направлены на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Если деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, на основании пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии).
В остальных случаях (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества) эти расходы относятся к внереализационным (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).
К расходам арендодателя относятся:
- коммунальные расходы, в том числе оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению, - пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (расходы на приобретение топлива, воды и всех видов энергии, расходуемых на отопление зданий);
- расходы по содержанию помещений, в том числе по текущему и капитальному ремонту, - пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии), пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества);
- расходы за санитарную обработку помещений - пп. 2 п. 1 ст. 254 НК РФ (на приобретение материалов, используемых на другие производственные и хозяйственные нужды, - содержание, эксплуатацию основных средств и иные подобные цели), пп. 7 п. 1 ст. 264 НК РФ (расходы на обеспечение нормальных условий труда и мер по технике безопасности, предусмотренных законодательством РФ), пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии), пп. 1 п. 1 ст. 265 (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества);
- расходы на охрану - пп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ (расходы на обеспечение пожарной безопасности, на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, на приобретение услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, в том числе услуг, оказываемых охраной при ОВД);
- расходы на аренду, в том числе на аренду земельного участка, - пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (арендные платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество);
- расходы по страхованию - пп. 3 п. 1 ст. 263 НК РФ (добровольное страхование основных средств производственного назначения);
- расходы по уплате земельного налога - пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ (суммы налогов и сборов, начисленные в установленном порядке);
- расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании, - пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии), пп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ (расходы на обеспечение пожарной безопасности налогоплательщика в соответствии с законодательством РФ, на содержание службы газоспасателей, на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, на приобретение услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, в том числе услуг, оказываемых вневедомственной охраной при органах внутренних дел РФ в соответствии с законодательством РФ, а также расходы на содержание собственной службы безопасности по выполнению функций экономической защиты банковских и хозяйственных операций и сохранности материальных ценностей, за исключением расходов на экипировку, приобретение оружия и иных специальных средств защиты).
Если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью, то арендодатель "перевыставляет" арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру.
По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 03.03.2006 N 03-04-15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету. На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату.

Налоговый учет расходов у арендатора
при проведении ремонта

У арендатора в связи с арендой офиса тоже возникают расходы. Назовем некоторые из них:
- расходы по арендной плате (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ - арендные платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество);
- расходы по содержанию арендованного помещения и расходы на текущий ремонт (п. 2 ст. 616 ГК РФ - арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества);
- расходы на капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ - при наличии такого условия в договоре);
- расходы на модернизацию, реконструкцию (неотделимые улучшения) (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ - амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя).

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя

По общему правилу, установленному ст. 616 ГК РФ, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
Однако общее правило применяется в том случае, если иное не установлено договором аренды. Следовательно, в договоре аренды стороны договора вправе самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта.
Рассмотрим возможные варианты.
1-й вариант. Законом или договором установлено, что ремонт имущества, переданного в аренду, - обязанность арендодателя.
В этом случае затраты по проведению ремонта несет арендодатель.
Квалификация этих затрат определяется квалификацией доходов, полученных арендодателем в виде арендной платы.
В зависимости от того, является предоставление имущества в аренду предметом деятельности организации или не является, расходы на ремонт признаются либо расходами по обычным видам деятельности (счет 20), либо прочими расходами (счет 91).

Пример. Организация сдает в аренду предприятию нежилое помещение под склад. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Организация в июле 2007 г. произвела капитальный ремонт склада, обратившись за помощью к подрядчику. Стоимость ремонта - 472 000 руб., в том числе НДС - 72 000 руб.
Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
В бухгалтерском учете организации указанные операции отражаются следующим образом:
Дебет 91 - Кредит 60 - 400 000 руб. (472 000 руб. : 118 x 18) - учтены затраты на капитальный ремонт помещений;
Дебет 19 - Кредит 60 - 72 000 руб. - отражен "входной" НДС по ремонту;
Дебет 68/"НДС" - Кредит 19 - 72 000 руб. - НДС предъявлен к вычету.

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода арендодатель может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (п. 69 Методических указаний по учету ОС).
В этом случае в расходы включаются ежемесячные отчисления на образование резерва:
Дебет 20 - Кредит 96/"Резерв расходов на ремонт основных средств".
Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва:
Дебет 96/"Резерв расходов на ремонт основных средств".
Арендодатель может самостоятельно производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (подрядным или хозяйственным способом).
Но чаще всего на практике встречается ситуация, когда ремонтные работы выполняет арендатор, а арендодатель возмещает ему расходы, связанные с проведением ремонта, например путем зачета в счет арендной платы.
Арендодатель должен будет сделать следующие записи:
Дебет 20 (91) - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - отражена стоимость выполненного арендатором ремонта;
Дебет 19 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - отражен НДС по выполненному ремонту;
Дебет 68/"Расчеты по НДС" - Кредит 19 - "входной" НДС по сделанному арендатором ремонту принят к возмещению;
Дебет 62 (76/"Расчеты с арендатором по арендной плате") - Кредит 90 (91) - начислена арендная плата;
Дебет 90 (91) - Кредит 68/"Расчеты по НДС" - начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 62 (76/"Расчеты с арендатором по арендной плате") - стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной платы.

Пример. Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 12 600 руб.
Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.
В июле 2007 г. арендатор силами подрядной организации осуществил капитальный ремонт склада. Стоимость ремонта, равная 472 000 руб., в том числе НДС 18% - 72 000 руб., засчитывается в счет уплаты арендных платежей.
Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
В этом случае в учете организации должны быть сделаны следующие записи.
Июль 2007 г.:
Дебет 91/2 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - 400 000 руб. - стоимость проведенного арендатором ремонта отнесена к прочим расходам;
Дебет 19 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - 72 000 руб. (400 000 руб. x 18%) - отражен "входной" НДС по сделанному ремонту;
Дебет 68/"Расчеты по НДС" - Кредит 19 - 72 000 руб. - принят к вычету "входной" НДС по сделанному ремонту, погашенный в счет арендной платы;
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - Кредит 91/1 - 82 600 руб. - начислена арендная плата за июль 2007 г.;
Дебет 91/2 - Кредит 68/"Расчеты по НДС" - 12 600 руб. - начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - 82 600 руб. - частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт.
Ежемесячно с августа по ноябрь 2007 г. организация будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту проводкой:
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - 82 600 руб. - частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт.
Декабрь 2007 г.:
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - 59 000 руб. (472 000 руб. - 82 600 руб. x 5 месяцев) - полностью погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт;
Дебет 51 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - 23 600 руб. (82 600 руб. - 59 000 руб.) - получена от арендатора сумма арендной платы за декабрь 2007 г.

2-й вариант. Обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора (законом - текущего, договором - капитального).
В этом случае все затраты по проведению ремонта берет на себя арендатор.
Если ремонт делает арендатор, то в учете арендодателя стоимость этого ремонта никак не отражается.
Если ремонтом все же приходится заниматься арендодателю, а арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы на проведение ремонта, то в этой ситуации арендодатель фактически выполняет для арендатора работы по ремонту арендованного имущества. Соответственно полученные от арендатора средства отражаются в его учете как выручка от выполнения работ, а понесенные расходы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.
Если ремонт выполняется силами подрядчика, то в учете арендодателя отражаются следующие записи:
Дебет 20 - Кредит 60 - отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 - Кредит 60 - отражен "входной" НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 68 - Кредит 19 - "входной" НДС принят к вычету;
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 90/1 - признана выручка от выполнения работ;
Дебет 90/3 - Кредит 68/"Расчеты по НДС" - начислен НДС с суммы этой выручки;
Дебет 90/2 - Кредит 20 - отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 51 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - от арендатора получены средства в оплату ремонта.

Пример. Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 12 600 руб.
Договором аренды порядок проведения капитального и текущего ремонта не определен. Следовательно, стороны должны применять правила, установленные ст. 616 ГК РФ (т.е. обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе). В июле 2007 г. текущий ремонт склада осуществил арендодатель. По договоренности сторон стоимость ремонта равна 472 000 руб., в том числе НДС 18% - 72 000 руб.
Ремонт был произведен силами подрядчика и обошелся организации в 448 400 руб. (в том числе НДС 18% - 68 400 руб.). Арендатор рассчитался за ремонт, перечислив денежные средства на расчетный счет организации в августе 2007 г.
Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
В бухгалтерском учете организации должны быть сделаны следующие проводки:
Июль 2007 г.:
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по арендной плате" - Кредит 91/1 - 82 600 руб. - начислена арендная плата за июль 2007 г.;
Дебет 91/2 - Кредит 68/"Расчеты по НДС" - 12 600 руб. - начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 20 - Кредит 60 - 380 000 руб. - отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 - Кредит 60 - 68 400 руб. - отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 68/"Расчеты по НДС" - Кредит 19 - 68 400 руб. - принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - Кредит 90/1 - 472 000 руб. - признана выручка от выполнения работ;
Дебет 90/3 - Кредит 68/"Расчеты по НДС" - 72 000 руб. - начислен НДС с суммы этой выручки;
Дебет 90/2 - Кредит 20 - 380 000 руб. - отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 51 - Кредит 76/"Расчеты с арендатором по ремонту" - 472 000 руб. - поступила оплата за проведенный ремонт.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендатора

Если иное не предусмотрено договором аренды, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, текущего ремонта - на арендатора.
Однако стороны договора аренды могут перераспределить обязанности иначе. При этом возможны варианты. Рассмотрим их.
1-й вариант. Ремонт - обязанность арендодателя (капитальный - по закону, текущий - в соответствии с условиями договора).
В этом случае все затраты, связанные с осуществлением ремонта, ложатся на плечи арендодателя (см. раздел "Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя", с. 116).
В случае неисполнения арендодателем возложенной на него обязанности арендатор может осуществить ремонт и по своему выбору:
- взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2-й вариант. Расходы арендатора на ремонт возмещаются арендодателем.
При возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору последний должен отразить затраты на проведение ремонта на счетах учета затрат, а на дату передачи результатов ремонтных работ арендодателю - включить стоимость этих работ в состав доходов от реализации (в оценке, согласованной сторонами договора аренды).
Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица на возмездной основе признается объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому арендатор должен начислить НДС по указанной операции.
При проведении ремонта подрядным способом делаются следующие проводки:
Дебет 20 (25) - Кредит 60 - отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 19 - Кредит 60 - отражен "входной" НДС;
Дебет 62 - Кредит 90/1 - признана выручка от реализации ремонтных работ;
Дебет 90-3 - Кредит 68 - начислен НДС с суммы выручки;
Дебет 90-2 - Кредит 20 (25) - списана себестоимость ремонтных работ;
Дебет 76/"Расчеты с арендодателем по арендной плате" (51) - Кредит 62 - уменьшена сумма задолженности по арендной плате (поступили деньги на расчетный счет в оплату ремонта).

Пример. Организация арендует склад у предприятия. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.
Сумма арендной платы составляет 236 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% - 36 000 руб.). Срок аренды - с 1 июля 2007 г. по 30 июня 2008 г.
Стороны договорились о том, что организация производит капитальный ремонт арендуемого помещения, а предприятие возмещает ей фактически израсходованные средства, засчитывая их в счет уплаты арендной платы. Ремонт проводился силами сторонней организации. Его стоимость составила 1 180 000 руб. (включая НДС 18% - 180 000 руб.). Ремонт был закончен в ноябре 2007 г., что подтверждается соответствующим актом, подписанным организацией и подрядчиком.
В течение первых пяти месяцев аренды (с июля по ноябрь) организация не уплачивала арендную плату.
Указанные операции отражаются следующими проводками.
Ноябрь 2007 г.:
Дебет 20 (25) - Кредит 60 - 1 000 000 руб. - отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика;
Дебет 19 - Кредит 60 - 180 000 руб. - отражен "входной" НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 68/"НДС" - Кредит 19 - 180 000 руб. - принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;
Дебет 62 (76/"Расчеты с арендодателем по ремонту") - Кредит 90/1 - 1 180 000 руб. - отражена выручка от реализации ремонтных работ;
Дебет 90/3 - Кредит 68/"НДС" - 180 000 руб. - начислен НДС со стоимости выполненных работ (1 180 000 руб. : 118 x 18%);
Дебет 90/2 - Кредит 20 - 1 000 000 руб. - списана себестоимость выполненных ремонтных работ;
Дебет 76/"Расчеты с арендодателем по арендной плате" - Кредит 62 (76/"Расчеты с арендодателем по ремонту") - 1 180 000 руб. (236 000 руб. x 5 месяцев) - стоимость произведенного ремонта зачтена в счет арендной платы за июль - ноябрь 2007 г.

Однако по данному вопросу существует и иная точка зрения.
Если ремонт осуществляется за счет арендодателя, то у арендатора не возникают ни расходы, ни доходы, связанные с его проведением, поскольку средства, потраченные на ремонт, и сумма возмещения этих затрат арендодателем не соответствуют определению расходов и доходов.
Поэтому затраты на ремонт предлагается отражать на счетах учета расчетов.
Указанные операции оформляются следующими проводками:
Дебет 76/"Расчеты с арендодателем по ремонту" - Кредит 60 - отражена сумма дебиторской задолженности арендодателя за выполненные работы по ремонту арендуемого помещения;
Дебет 76/"Расчеты с арендодателем по ремонту" - Кредит 68/"НДС" - начислен НДС со стоимости переданных арендодателю результатов выполненных работ;
Дебет 76/"Расчеты с арендодателем по арендной плате" - Кредит 76/"Расчеты с арендодателем по ремонту" - на стоимость ремонта уменьшена сумма задолженности по арендной плате.
3-й вариант. Расходы на ремонт не возмещаются арендодателем.
Компенсация расходов арендатора на проведение ремонта арендованного помещения не производится арендодателем, если:
- таково условие договора аренды;
- договором не установлено, на какую сторону возлагается обязанность по производству капитального ремонта.
В такой ситуации арендатор безвозмездно передает арендодателю результаты выполненных работ.
При безвозмездной передаче результатов выполненных ремонтных работ арендодателю арендатор обязан начислить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость указанных работ по рыночной цене (п. 2 ст. 154 НК РФ).
Предположим, ремонт осуществляется подрядным способом. Вправе ли арендатор принять к вычету сумму НДС, предъявленную подрядчиком?
Вычеты "входного" НДС производятся при выполнении следующих условий:
- работы приобретены для осуществления облагаемых НДС операций (п. 2 ст. 171 НК РФ);
- работы приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
- имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура от подрядчика (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Можно ли считать, что первое условие в данном случае выполняется? Отметим, что это спорный вопрос. Если ремонтируется помещение, которое будет использоваться арендатором в деятельности, облагаемой НДС, то, на наш взгляд, арендатор имеет право принять НДС к вычету (в налоговом периоде, в котором выполняется последнее из вышеперечисленных условий).
Тот же вывод можно сделать, если трактовать облагаемые НДС операции узко. Поскольку организация начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых арендодателю работ, она осуществляет облагаемую НДС операцию, а значит, имеет право на вычет (см. также Письмо Минфина России от 10.04.2006 N 03-04-11/64).
Бухгалтерские проводки будут следующие:
Дебет 20 - Кредит 60 - отражена стоимость ремонтных работ;
Дебет 19 - Кредит 60 - отражен "входной" НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 68/"НДС" - Кредит 19 - принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;
Дебет 91/2 - Кредит 20 - стоимость ремонта списана на расходы;
Дебет 91/2 - Кредит 68/"НДС" - начислен НДС со стоимости безвозмездно переданных работ.
Вместе с тем существует и другой подход к этой проблеме. Его сторонники право на вычет НДС ставят в зависимость от принятия расходов для целей налогообложения прибыли.
Поскольку стоимость безвозмездно переданных работ при исчислении налога на прибыль не учитывается (п. 16 ст. 270 НК РФ), сумма "входного" НДС к вычету не принимается.
Именно такого подхода должен придерживаться арендатор, если он не готов к спору с налоговыми органами.

Пример. Воспользуемся данными предыдущего примера.
Предположим, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитального ремонта.
В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом.
Ноябрь 2007 г.:
Дебет 20 (25) - Кредит 60 - 1 000 000 руб. - отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика;
Дебет 19 - Кредит 60 - 180 000 руб. - отражен "входной" НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 91/2 - Кредит 19 - 180 000 руб. - отнесен к прочим расходам не возмещаемый из бюджета НДС.

4-й вариант. Ремонт - обязанность арендатора.
В этом случае ремонт (текущий - по закону, капитальный - в соответствии с договором) проводится за счет арендатора. Затраты на этот ремонт относятся к расходам по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное помещение будет использоваться в производственной деятельности или для управленческих нужд, либо к прочим расходам - при ином использовании арендованного помещения (п. п. 5, 7, 11 ПБУ 10/99).
Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (п. 18 ПБУ 10/99).
Следовательно, указанные расходы признаются единовременно на дату окончания ремонта - при выполнении работ хозяйственным способом либо на дату приемки ремонтных работ у подрядчика - в иных случаях (п. п. 16, 18 ПБУ 10/99).
Проведение ремонта подрядным способом оформляется следующими проводками:
Дебет 20, 23, 25, 26, 44 - Кредит 60 - отражена стоимость ремонтных работ;
Дебет 19 - Кредит 60 - отражен "входной" НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 60 - Кредит 51 - деньги в оплату ремонта перечислены подрядчику;
Дебет 68 - Кредит 19 - принят к вычету НДС по работам, предъявленным подрядчиком.
Некоторые специалисты высказывают мнение, что затраты на проведение капитального ремонта должны учитываться арендатором в составе расходов будущих периодов в течение оставшегося после ремонта срока договора аренды.
В качестве обоснования своей позиции они приводят положения п. 19 ПБУ 10/99: расходы обоснованно распределяются между отчетными периодами, когда они обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.
Указанная норма п. 19 ПБУ 10/99 к расходам на ремонт арендованного имущества если и применима, то, на наш взгляд, косвенно. Впрямую указанные расходы обусловливают получение доходов от использования этого имущества у арендодателя.


Полностью всю статью можете прочитать во вложении:

[Главан]

Налоговый кодекс не дает четкого разделения ремонта на
капитальный и текущий Однако пункт 1 статьи 11 данного кодекса
предоставляет право воспользоваться определениями, которые
применяются в других отраслях законодательства. Например, в
ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р), утвержденных
приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988
г. № 312.

В соответствии с данным документом к текущему ремонту относятся
систематичные и своевременные работы, которые проводятся для
поддержания основных средств в работоспособном состоянии и
предохраняют их от преждевременного износа.

Капитальный ремонт – это восстановление ресурсов здания с
заменой при необходимости изношенных конструкций, систем
инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных
показателей.

[mari661]

Спасибо большое Lala,Главан. Распечатала ваши топики буду изучать.
На ваш взгляд работы по частичной замене мягкой кровли, не затрагивающее конструкцию крыши, можно отнести к текущему ремонту?
Дело в том, что мы не хотим получать компенсацию от арендодателя имею ли я право списать у себя сразу на затраты стоимость такого ремонта не затронув при этом стоимость здания при возврате арендодателю?(У меня каша какая то по этому вопросу. Читала много, но понятия пока не выстроились в стройные ряды)

[Lala]

mari661, вы же меняете кровлю на кровлю. Не улучшаете же крышу. Я считаю что это текущий ремонт. Если я не права пусть меня поправят.