Коммунальные услуги арендуемого помещения

[Ольга29]

:confused: Арендуем помещение под офис у физического лица, помещение в нежилом фонде, по договору аренды мы оплачиваем расходы по его содержанию ( например электроэнергию , тепло и тд...), но в документах стоит ФИО арендордателя, могу я эти расходы учесть для прибыли или нет т.е это 44 ( у меня торговля) или 91 сч "не учитываемые для налога на прибыль"

[Катрин]

Вопрос: Просим разъяснить порядок исчисления НДС при получении арендодателем сумм, перечисленных арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии, при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества.
В соответствии с условиями договоров на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате потребленной арендатором электроэнергии не включаются в стоимость арендной платы, а покрываются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС.
Правомерно ли в целях обложения НДС относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров и, соответственно, выставлять счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором? Подлежат ли вычету у арендодателя суммы НДС, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором? Принимаются ли к вычету у арендатора суммы НДС, уплаченные арендодателю в составе суммы компенсации его расходов по оплате потребленной арендатором электроэнергии?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии в рамках договоров, согласно которым стоимость услуг по аренде помещения не включает оплату электроэнергии, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. При этом Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.12.1998 N 5905/98 предусмотрено, что в указанном случае абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Кроме того, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2000 N 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.
Учитывая изложенное, относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется. В связи с этим данные операции объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость не являются и, соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
На основании норм ст. 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.
Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
03.03.2006

[Ольга29]

и все же меня интересует не ндс , а сами расходы, арендодатель физ лицо, ндс нет...

[Nadia]

"Аудит и налогообложение", 2006, N 4

РАСХОДЫ АРЕНДАТОРА ПО КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ

В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.
В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете не возникает. Сложности вызывает вариант, при котором арендная плата и коммунальные услуги разделены.
Рассмотрим порядок отражения расходов в бухгалтерском учете арендатора.
При данном варианте оплату коммунальных услуг производит арендодатель на основании счетов, выставляемых ему поставщиками коммунальных услуг. Арендодатель, получив такие счета, выставляет счет арендатору на стоимость потребленных им коммунальных услуг. В организациях, где не установлены счетчики потребления воды, тепла, электроэнергии, количество коммунальных услуг, потребленное арендатором, в большинстве случаев определяется отношением площади, занимаемой арендатором, к общему объему площадей арендодателя. При выставлении счета следует обратить внимание на его содержание. Поскольку оказывать коммунальные услуги могут только энергоснабжающие организации, арендодателю в счете не следует указывать "Оплата коммунальных услуг", правильной будет формулировка "Расходы, возмещаемые арендатором".
Расходы арендатора по коммунальным услугам должны быть подтверждены счетами арендодателя и документами об оплате арендодателем коммунальных услуг.
Для того чтобы арендатор мог принять к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, предъявленную ему арендодателем, необходим счет-фактура, поскольку в соответствии со ст. 169 НК РФ именно счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению.
Счет-фактуру арендатор при данном варианте расчетов может получить только от арендодателя. Но у арендодателя нет обязанности предъявлять ее арендатору, потому что исходя из положений ст. 146 НК РФ полученные арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не являются объектом обложения НДС.
Для того чтобы арендатор смог принять к вычету уплаченную им сумму НДС по компенсации расходов на коммунальные услуги, арендодателю следует при получении счета-фактуры от энергоснабжающей организации зарегистрировать его в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных непосредственно им. На сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, счет-фактуру следует перевыставить уже от своего имени, не регистрируя его в книге продаж (как обычному посреднику) (Письмо Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234 "О счетах-фактурах по электроэнергии"). Полученный от арендодателя счет-фактуру арендатор должен зарегистрировать в книге покупок и принять сумму налога к вычету.
Таким образом, и арендодатель, и арендатор предъявляют к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, потребленным каждым из них.

Пример. Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на сумму 53 100 руб. (в том числе НДС - 8100 руб.). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и равняется 15 930 руб.
Дт 26 Кт 76 - 13 500 руб. - отражена задолженность по оплате коммунальных услуг;
Дт 19 Кт 76 - 2430 руб. - отражена сумма НДС по коммунальным услугам;
Дт 76 Кт 51 - 15 930 руб. - погашена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг;
Дт 68 Кт 19 - 2430 руб. - принята к вычету фактически уплаченная сумма НДС по коммунальным услугам.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам. Данные расходы могут быть учтены при налогообложении прибыли, если они в соответствии со ст. 252 НК РФ являются обоснованными, документально подтвержденными и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В нашем варианте организация-арендатор не заключает прямого договора с энергоснабжающей организацией, у арендодателя же такой договор наверняка есть. В соответствии со ст. 545 ГК РФ арендодатель, являющийся абонентом, может передавать принятую им энергию через присоединенную сеть другому лицу (субабоненту), которым в данном случае будет являться арендатор. Такая передача может быть осуществлена только с согласия энергоснабжающей организации.
Если же арендатор находится в одном здании с арендодателем и потребляет энергию непосредственно, не используя для этого отдельную присоединенную сеть, то согласия энергоснабжающей организации в данном случае не требуется. Такой вывод следует из п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66:
"Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.
Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой, противоречащей ст. 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.
Согласно ст. 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.
С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.
Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.
Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.
Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, не обоснован.
Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.
Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось".
Приведем примеры из нашей консультационной практики.

Пример 1. ООО заключило договор с ФГУП на аренду нежилых офисных помещений и дополнительно договор на оказание владельцем нежилых офисных помещений коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг. За счет какого источника правомерно списание затрат на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в бухгалтерском и налоговом учете?

Для начала рассмотрим порядок отражения данных расходов в бухгалтерском учете. По нашему мнению, здесь все зависит от того, где используются арендованные помещения. Если они используются в деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, выполнением работ и оказанием услуг, то суммы, потраченные на содержание арендованных помещений, относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). При этом используются затратные счета бухгалтерского учета, в частности счет 26 "Общехозяйственные расходы".
Если же арендованные помещения используются в прочей деятельности, то целесообразно использование счета 91 "Прочие доходы и расходы".
Что касается налогового учета, то еще не так давно этот способ расчетов вызывал серьезные проблемы у арендаторов - плательщиков налога на прибыль. Чиновники считали, что в данном случае нельзя уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму оплаченных коммунальных платежей, поскольку договоры с энерго- и водоснабжающими организациями заключил арендодатель. Но теперь мнение налоговиков в корне изменилось, и арендаторы могут в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ беспрепятственно включать коммунальные платежи во внереализационные расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход (Письма УМНС России по г. Москве от 21.08.2002 N 26-12/38756, а также от 23.08.2003 N 26-12/52001). Это же относится и к прочим эксплуатационным и административно-хозяйственным расходам, которые арендатор возмещает арендодателю.
Арендатор должен документально подтвердить расходы на содержание арендованных помещений. Первичными документами, подтверждающими данные расходы, могут быть счета арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом и т.д.
Однако здесь необходимо обратить внимание еще на один момент. Из заключенного между организациями договора на оказание коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг четко не следует, что арендодатель осуществляет посреднические услуги относительно предоставления коммунальных услуг арендатору. Чем это грозит?
Налоговый орган может признать данный договор недействительным, а расходы по нему необоснованными, ссылаясь на то, что арендодатель не имеет права оказывать услуги связи, электро-, водо- и газоснабжения, поскольку, чтобы осуществлять данные виды деятельности, необходимо иметь лицензию (ст. 173 ГК РФ и ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности").
Если бы из договора четко следовало, что арендодатель, оплачивая услуги снабжающих организаций, выступает от своего лица, но за счет арендатора, то проблем бы не было, а арендодатель просто бы перевыставлял счет снабженческой организации в адрес арендатора.
Чтобы избежать споров с налоговиками, организациям следует подкорректировать некоторые формулировки договора. А то, что должно быть указано в посредническом договоре, в частности в договоре комиссии, определено в гл. 51 ГК РФ.
Эта же проблема возникает и при расчете НДС. Чтобы принять к вычету "входной" НДС, необходимо получить от арендодателя соответствующий счет-фактуру. Понятно, что такой документ будет лишь копией счета-фактуры, который выставила арендодателю снабжающая организация. Хорошо, если из договора следует, что собственник помещения - посредник между "коммунальщиками" и фирмой-арендатором. Тогда он должен составлять счета-фактуры в том же порядке, что и комиссионер (агент), купивший товар для комитента (принципала).
В противном случае налоговики могут сказать, что владелец помещения перепродает коммунальные услуги, а этого, как мы уже сказали, он делать не может, ведь нужна соответствующая лицензия. Следовательно, налоговый орган не примет к вычету "входной" НДС с суммы коммунальных платежей. Это не касается административно-хозяйственных услуг, которые арендодатель оказал сам и которые не лицензируются.
Заметьте: если организация не будет вносить изменения в имеющийся договор и будет настаивать на том, что он является посредническим, то опровергнуть это налоговый орган может только через суд. Об этом сказано в п. 1 ст. 45 НК РФ.

Пример 2. Организация обратилась с вопросом: как оценить с точки зрения отнесения на расходы в целях налогового учета договор на предоставление коммунальных и прочих услуг для арендатора?

Согласно ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются экономически обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества включаются в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией.
Поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора по договору аренды нежилого помещения, указанные расходы могут быть учтены в составе внереализационных расходов арендатора при документальном подтверждении данных расходов первичными документами (счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленными организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом, а также организациями, оказывающими услуги связи).
Экспертиза договора на коммунальные и эксплуатационно-технические услуги, заключенного между арендодателем и арендатором, показала следующее:
По перечню предоставляемых услуг.
Эксплуатационные расходы - затраты, связанные с использованием объекта аренды.
Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды на основании заключенных договоров.
Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Применительно к названным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (коммунальные платежи).
Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.
Следовательно, указанный в договоре перечень услуг, предоставляемых владельцем, не противоречит действующему законодательству и устанавливается по соглашению сторон договора.
В одном из пунктов договора было указано, что владелец может временно прекратить частично или полностью предоставление услуг до полного погашения задолженности.
Однако арендодатель не является энергоснабжающей организацией, а также организацией, предоставляющей коммунальные услуги для арендатора, поскольку он сам в качестве абонента получает данные услуги и электроэнергию для снабжения сданного в аренду здания. Арендатор получает электроэнергию и коммунальные услуги в связи с арендой помещения.
Заключенный между сторонами договор является частью договора аренды, устанавливающего порядок определения расходов арендатора в арендуемом им помещении. Оговоренное в договоре право арендодателя на прекращение предоставления услуг за неуплату счета противоречит нормам ГК РФ об аренде.

И.Соколова
Консультант по налогам
ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"
Подписано в печать
30.03.2006