Договор на безвозмездное право пользования. Налогообложение

[Василич]

Налогооблажение при договоре на безвозмездное право пользования нежилым помещением юридического лица с физическим лицом.

[Lala]

Недостатки безвозмездной передачи

Расходы, связанные с безвозмездной передачей чего-либо, не учитывают при налогообложении прибыли. Об этом сказано в п. 16 ст. 270 Налогового кодекса. Поэтому затраты, которые связаны с содержанием имущества, сданного в безвозмездную аренду (точнее в безвозмездное пользование), нельзя учесть в налоговых расходах. Кроме того, фирме придется заплатить и НДС с начисленной, но не полученной арендной платы.
Арендатор в свою очередь сумму недоплаченной аренды должен учесть в своих доходах. При этом размер такого дохода нужно определить исходя из рыночных цен на аренду аналогичного имущества. А входной НДС арендатор не сможет принять к вычету, так как услуги по аренде были оказаны безвозмездно (Письмо Минфина России от 21.03.2006 N 03-04-11/60).

Безвозмездная аренда увеличивает налогооблагаемый доход

Минфин России в Письме от 19.04.2006 N 03-03-04/1/359 разъяснил, что для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права.
Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Величина дохода определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

На какой системе налогооблажения вы?

[Tiana]

Физические лица, как и ИП, не являются плательщиками НДС, значит, арендатор обязан уплатить НДС в бюджет за арендодателя. Так?

[Василич]

Очевидно, что безвозмездный "сыр" явно в "мышеловке".
Благодарю Господа !!!

[Lala]

Tiana, вы будете являтся агентом при условиях:
1) аредодатель является плательщиком НДС и счета фактуры вам выставляют с НДС;
2) в договоре должно быть прописано, что вы самостоятельно перечисляете НДС в бюджет и подаете налоговую декларацию в ИМНС.

И вы можете не являтся агентом, тогда арендадатель самостоятельно уплачивает НДС и сдает декларацию.

[Tiana]

Lala, если я правильно понимаю, то агентами являются только в случае аренды федерального (муниципального) имущества. А если ООО арендует помещение у ИП, принадлежащего ему на правах собственности, то обязано ли ООО (арендатор) начислить на сумму арендной платы НДС и уплатить его в бюджет?

[Lala]

Сообщение от Tiana

Lala, если я правильно понимаю, то агентами являются только в случае аренды федерального (муниципального) имущества. А если ООО арендует помещение у ИП, принадлежащего ему на правах собственности, то обязано ли ООО (арендатор) начислить на сумму арендной платы НДС и уплатить его в бюджет?

если ИП на ОСНО, то он начисляет НДС и арендатору выставляете с НДС всю аренду, если ИП не на ОСНО то НДС не начисляется. На какой системе у вас Арендодатель?

[Tiana]

Lala, Вы не поняли. ООО- арендатор, а ИП- арендодатель.

[Tiana]

Арендодатель (ИП) на упрощенке.

[Lala]

Tiana, я все поняла правильно, просто я вам отписала 2 версии. ИП на УСНО - он не является плательщиком НДС так, что не вправе вам выставлять аренду с НДС. Так что ни о каком НДС в вашей ситуации не может быть и речи. А то что вы ООО и на ОСНО это ваши уже проблемы. Аренду будете платить без НДС в соответствии с тем , что ваш Арендодатель не является плательщиком НДС.

[Василич]

А если договор аренды нежилого помещения ООО у физического лица без образования юридического?
Какой порядок налогоблажения?

[Lala]

Василич, на какой системе налогообложения предприятие? На каких условиях заключен договор?

[Василич]

ООО, обычная система налогооблажнния.
Договор будем верстать операясь на Вашу помощь.

[Lala]

5.4. Уплачивают ли физические лица НДС при сдаче имущества в аренду (ст. 143 НК РФ)?

Налоговый кодекс РФ признает плательщиками НДС только организации и предпринимателей (ст. 143).
По данному вопросу существует две точки зрения.
Официальная позиция налоговых органов заключается в том, что отсутствие статуса предпринимателя не является основанием для неуплаты НДС, если в действиях лица есть признаки предпринимательской деятельности. Этот вывод подтверждается примерами судебных решений и работами авторов.
Минфин России придерживается противоположной точки зрения - физическое лицо - арендодатель, не являющееся предпринимателем, не может быть плательщиком НДС. Такую позицию высказывают в авторских консультациях и сотрудники налоговых органов.

Подробнее см. документы

Позиция 1. При сдаче имущества в аренду физическое лицо является плательщиком НДС, если доказано, что сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью

Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@ "Свод писем по применению действующего законодательства по НДС за II полугодие 2003 года - I квартал 2004 года"
Разъяснено, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. Поэтому если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества признаются объектом обложения НДС, причем независимо от количества объектов, которые находятся в собственности у данного физического лица (Письмо МНС России от 23.06.2003 N 03-1-08/1920/16-Ч127).
Аналогичные выводы содержит:
Письмо УМНС России по г. Москве от 26.03.2003 N 24-11/16210 "О налоге на добавленную стоимость"

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2005 N Ф04-7572/2005(16230-А27-7)
Суд пришел к следующему выводу: у физического лица отсутствует обязанность по уплате НДС при сдаче в аренду нежилого помещения только потому, что инспекция не представила доказательств использования данного имущества в предпринимательской деятельности.

Консультация эксперта, 2003
Сотрудник налоговых органов считает, что доходы от сдачи в аренду нежилого здания, которое получено лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, облагаются НДС.

Консультация эксперта, 2004
Автор разъясняет, что решение вопроса об уплате НДС зависит от того, квалифицируются услуги по аренде как предпринимательская деятельность или нет. По мнению автора, аргументами в пользу квалификации деятельности как предпринимательской могут служить такие обстоятельства, как, во-первых, заключение договора на срок более одного налогового периода или его пролонгация на следующий период; во-вторых, получение дохода два раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества (источниками выплаты дохода) выступают разные юридические лица; в-третьих, имеет место неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом. Об обратном может свидетельствовать то обстоятельство, что имущество гражданином не приобреталось в целях его сдачи в аренду.

Статья: В каких случаях физические лица являются налогоплательщиками НДС? ("Консультант", 2004, N 10)
Автор указывает, что ФАС Московского округа в Постановлениях от 12.03.2001 по делу N КА-А40/845-01 и от 28.05.2001 N КА-А40/2604-01 однозначно признал, что индивидуальные предприниматели вправе заниматься таким видом предпринимательской деятельности, как сдача имущества в аренду. Таким образом, если сдача имущества в аренду признана судом предпринимательской деятельностью, то все физические лица, независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя, должны являться плательщиками НДС с сумм арендной платы, если такая аренда носит систематический характер.

Позиция 2. При сдаче имущества в аренду физическое лицо не является плательщиком НДС

Письмо Минфина России от 10.02.2004 N 04-04-06/21
В документе сказано, что услуги по аренде легковых автомобилей и нежилых помещений, оказанные физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, не облагаются НДС.

Консультация эксперта, 2004
Содержит ответ автора о том, что операции по сдаче физическим лицом имущества в аренду не облагаются НДС.

Консультация эксперта, 2004
Содержит ответ автора о том, что операции по сдаче физическим лицом имущества в аренду не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Вопрос-ответ: УМНС России по Санкт-Петербургу (сентябрь 2003) "Налог на добавленную стоимость"
Содержит ответ сотрудника налоговых органов о том, что, поскольку учредитель управления является физическим лицом и согласно ст. 143 НК РФ не признается налогоплательщиком по НДС, оказание им услуг по сдаче в аренду недвижимого имущества в рамках договора доверительного управления не облагается НДС.

"Налоговый вестник", 2006, N 5

Вопрос: Организация заключила договоры аренды нежилых помещений с физическими лицами, как являющимися индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, так и не являющимися таковыми. При этом по условиям аренды уплата коммунальных и других платежей возложена на арендатора. Как в этих случаях исчислять и удерживать налог на доходы физических лиц?

Ответ: Статьей 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, являются налоговыми агентами. Исчисление и уплата сумм налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются на основании налоговой декларации, подаваемой налогоплательщиком в налоговый орган.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, является налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать и уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц со всех доходов налогоплательщика, в том числе с арендной платы и других платежей, которые организация-арендатор производит за физическое лицо, являющееся собственником нежилого помещения.
Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, предъявивший документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя на осуществление такого вида экономической деятельности, как "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", и документы, подтверждающие постановку на учет в налоговых органах, организация-арендатор не является налоговым агентом. Обязанность по исчислению и уплате налога с полученной арендной платы лежит на физическом лице - арендодателе. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не имеет права заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Н.И.Муравьева
Подписано в печать
04.04.2006

[Lala]

"Финансовая газета", 2006, N 4

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося предпринимателем. Текущий и капитальный ремонт по условиям договора аренды осуществляется арендатором. Коммунальные услуги арендатор оплачивает на основании договоров, заключенных им с непосредственными производителями этих услуг. Имеет ли право организация учесть при определении налоговой базы расходы по ремонту, арендным и коммунальным платежам арендуемого помещения?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ (в ред. от 06.06.2005 N 58-ФЗ) расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (в ред. от 06.06.2005 N 58-ФЗ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, отнесены арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество, а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг. В случае если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются:
у лизингополучателя - арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со ст. 259;
у лизингодателя - расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.
Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Следовательно, если имущество, арендованное у физического лица, не являющегося предпринимателем, используется в производственных целях, то арендатор вправе уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму арендных платежей, предусмотренных договором с учетом положений п. 1 ст. 252.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В состав расходов, связанных с производством и реализацией, включаются расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии (пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ). Расходы арендатора по оплате коммунальных и других услуг, связанных с содержанием арендуемого помещения, регулируются налоговым законодательством в зависимости от условий, определенных договором аренды.
Таким образом, если сумма арендной платы по договору аренды помещения установлена без учета потребления арендатором электрической, тепловой энергии, водоснабжения, то расходы арендатора по содержанию указанного имущества, связанные с оплатой коммунальных услуг, могут уменьшать налогооблагаемую прибыль, если эти расходы соответствуют критериям, приведенным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

О.Рощина
Советник налоговой службы
III ранга
Подписано в печать
25.01.2006

[Lala]

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2007, N 18

Вопрос: Физическое лицо - арендодатель сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу - арендатору по гражданско-правовому договору. В соответствии с договором аренды арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором). Должен ли арендодатель зарегистрироваться в налоговой инспекции как предприниматель? Вправе ли арендатор удерживать без согласия арендодателя с суммы арендной платы НДФЛ? Какие отчеты должен представить в налоговую инспекцию арендодатель и в какие сроки? Какими еще налогами облагается данный вид дохода?

Ответ: Доходы от аренды недвижимого имущества ст. 208 НК РФ (пп. 4 п. 1) определены как самостоятельный вид дохода физических лиц, поэтому физическому лицу не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя для сдачи в аренду нежилого помещения. Однако если наряду с предоставлением в аренду нежилого помещения возникнут признаки предпринимательской деятельности, предусмотренные ст. 2 ГК РФ, а именно самостоятельной деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке, то необходима регистрация физического лица в качестве предпринимателя. Аналогичные выводы были сделаны в Письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 и УФНС по г. Москве от 30.03.2007 N 28-10/28916, от 06.09.2006 N 28-11/80621@.
Предположим, что физическое лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую его регистрации в качестве предпринимателя. Тогда юридическое лицо - арендатор в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ является источником выплаты доходов физическому лицу - арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязано исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с доходов налогоплательщиков по арендной плате. При этом наличия заявления налогоплательщика для исполнения обязанностей налогового агента не требуется (Письмо Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-05/247).
Но, как видно из вопроса, арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором). При таких обстоятельствах налоговый агент при определении дохода арендодателя может руководствоваться Письмом Минфина от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220. В нем указывается, что суммы возмещения физическому лицу - арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом - арендодателем экономической выгоды, следовательно, они не подлежат обложению НДФЛ. Взыскание и возврат НДФЛ между налоговым агентом и налогоплательщиком регулирует ст. 231 НК РФ.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что арендатор может самостоятельно, без согласия арендодателя, удерживать с суммы арендной платы (в частности, с постоянной ее составляющей) НДФЛ. В противном случае при налоговой проверке он будет привлечен к налоговой ответственности, предусмотренной ст. 123 НК РФ. Кроме того, привлечение налогового агента к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени (п. 5 ст. 108 НК РФ). Не перечисленная налоговым агентом - организацией сумма налога, подлежащая удержанию у налогоплательщика, и пени взыскиваются с налогового агента по правилам взыскания недоимки и пени с налогоплательщика, то есть в бесспорном порядке (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 11.06.1999 N 41/9 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации"). В подтверждение сказанному можно привести Постановление ФАС ДВО от 01.03.2006 N Ф03-А73/06-2/21.
Налоговым кодексом установлено, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории РФ, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ данный доход облагается по ставке 13%. Для определения налоговой базы данный доход может быть уменьшен на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Лица, которые должны подать декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства, определены ст. ст. 227 - 228 НК РФ (п. 1 ст. 229).
В данном случае арендатор - юридическое лицо, которое является налоговым агентом физического лица - арендодателя. Если арендатор выполняет функции налогового агента, то сдавать налоговую декларацию по НДФЛ арендодателю не нужно. В противном случае, если налоговым агентом не были сделаны удержания и перечисления в бюджет НДФЛ, налогоплательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ) и подать декларацию в налоговую инспекцию. Общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет и исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту учета налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
В соответствии с налоговым законодательством РФ доходы физического лица, если оно не осуществляет предпринимательскую деятельность, от аренды имущества другими налогами, кроме НДФЛ, не облагаются.

Т.В.Павлова
Эксперт журнала
"Актуальные вопросы
бухгалтерского учета
и налогообложения"
Подписано в печать
30.08.2007

[Lala]

"Налоговый вестник", 2006, N 2

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (далее - арендатор) арендует под офис у физического лица принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение. По договору аренды нежилого помещения обязанность по уплате коммунальных платежей и оплате услуг связи за телефонные переговоры возложена на арендатора. Договор на оплату коммунальных услуг заключен между товариществом собственников жилья и собственником - физическим лицом. В дополнительном соглашении к этому договору сказано, что обязанность по уплате коммунальных платежей возлагается на арендатора. В аналогичном порядке обязанность по оплате услуг связи возлагается на арендатора. Соответственно, документы на уплату коммунальных платежей и оплату услуг связи (счета-фактуры и акты выполненных работ) выставляются на арендатора.
Являются ли в данном случае суммы коммунальных платежей и платежей за услуги связи доходом физического лица и должны ли они облагаться налогом на доходы физических лиц?

Ответ: Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно положениям ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено собственнику имущества. Иных требований к статусу арендодателя нормами гражданского законодательства не предусмотрено.
В случаях сдачи имущества в аренду собственник имущества (арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл. 34 ГК РФ.
Подпунктом 2 ст. 221 НК РФ предусмотрено право налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Согласно ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе этой деятельности. Использование собственником нежилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение данной нормы ст. 221 НК РФ в случаях сдачи нежилого помещения в аренду неправомерно.
Поскольку в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, уплата абонентской платы за телефон является обязанностью собственника имущества независимо от того, используется имущество самим владельцем или сдается в аренду. Вышеуказанные расходы являются для любого собственника неизбежными; в связи с этим они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением собственником дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему нежилого помещения.
Таким образом, суммы коммунальных платежей и абонентской платы за телефон, оплаченные за счет средств организации-арендатора, являются доходом физического лица - арендодателя, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Т.В.Назарова
Подписано в печать
10.01.2006