Налоговые и бухгалтерские изменения с 2018 года.

[ptihka]

Продажа имущества предпринимателем: какой налог?

При продаже имущества индивидуальным предпринимателем доход от его продажи облагается НДФЛ в случае, если предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности как продажа недвижимого имущества, и оно не относится к основным средствам.

Предприниматель, который желает продать свою недвижимость, вступает на очень «скользкий» путь. Ведь отделить личное имущество предпринимателя от его хозяйственного имущества, как мы помним, очень сложно.

В очередном письме на эту тему — письме Минфина России от 19.12.17 № 03-11-11/84868 — чиновники снова дают рекомендации, как отделить «коммерческую» продажу объекта от «бытовой». Это актуально для случаев, когда предприниматель использует какой-нибудь специальный налоговый режим: подпадает под его действие продажа недвижимости или нет? В данном письме рассматривалась ситуация с УСН.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя.

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными им от предпринимательской деятельности. Учёт доходов, полученных от предпринимательской деятельности, должен вестись отдельно от доходов, полученных вне рамок предпринимательства.

Теперь к главному. Если предприниматель имеет такой вид предпринимательской деятельности как продажа недвижимого имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи недвижимости подпадают под обложение единым налогом. В случае, если предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности как продажа недвижимого имущества, и оно не относится к основным средствам, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ.

Можно сказать, что налогоплательщикам на УСН ещё даже везёт. Ведь этот налоговый режим распространяется на всю предпринимательскую деятельность налогоплательщика в целом.

В гораздо худшем положении оказываются налогоплательщики ЕНВД. Дело в том, что судьи в последнее время не признают продажу недвижимости такими налогоплательщиками как часть деятельности, подпадающую под ЕНВД, но и не считают такую продажу происходящей вне рамок предпринимательской деятельности. В результате нужно не только платить НДФЛ, но и исчислять НДС!

Таковы, например, Постановления АС Поволжского округа от 15.11.17 № Ф06-26064/2017 и АС Западно-Сибирского округа от 27.11.17 по делу № А70-16257/2016. В этих делах налогоплательщикам не помогли ссылки на ст. 2 ГК РФ. Судьи отвергли признак систематичности получения прибыли. И хотя продажи объектов были действительно разовыми, в суде решили, что если предприниматель готовил объект к продаже или использованию, использовал в своей деятельности, а потом продал — то предпринимательская деятельность налицо. Пусть даже это разовая сделка и в видах деятельности предпринимателя такого вида как продажа недвижимости нет.

Письмо Минфина России от 19.12.17 № 03-11-11/84868