Акт взаиморасчета

[bond]

Мы арендуем помещение, нам выставили счет на оплату, мы в свою очередь это помещение отремонтировали своими руками за свой счет, получилась такая же сумма как и за аренду. Можно нам это оформить взаиморасчетом и какие должны быть документы? Заранее спасибо))

[Б_С_К]

Вот статейку из Главбуха почитайте думаю поможет

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества
О.Д. Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые.

О том, как отразить арендатору в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на отделимые улучшения арендованного имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.

«Главбух» советует

Отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила фирма (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

О том, относится ли ремонт и реконструкция к неотделимым улучшениям арендованного имущества, подробнее см. Как арендодателю отразить неотделимые улучшения арендованного имущества в бухучете и при налогообложении.

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок, например, передача неотделимых улучшений возможна сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения (без согласия арендодателя), то компенсация затрат ему не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Исключением из этого правила является аренда предприятия как имущественного комплекса (ст. 622 ГК РФ).

Порядок бухучета неотделимых улучшений, передаваемых на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:
– метода производства улучшений (строительство хозяйственным или подрядным способом, покупка);
– условий проведения улучшений (компенсируются они арендодателем или нет).

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отразите это проводкой:

Дебет 08 Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 76, 70, 07...)
– отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества.

Если организация для производства неотделимых улучшений привлекает сторонних подрядчиков, в учете сделайте проводку:

Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10)
– отражена стоимость подрядных работ по производству улучшений.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 07, 08).

Поступление неотделимого улучшения на баланс оформите актом по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а, форме № ОС-1б, форме № ОС-14), утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Подробнее об учете и оформлении документов при создании (приобретении) основных средств см.:
– Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств хозспособом;
– Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств подрядным способом;
– Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих монтажа.

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор вправе отразить их в учете как объекты собственного имущества в течение срока действия договора аренды.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений арендатору, то такая передача признается безвозмездной реализацией имущества. В этом случае на дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 01
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданного имущества (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении безвозмездную передачу основных средств.

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель не компенсирует отделимые улучшения

В январе 2009 года ЗАО «Альфа» получило в аренду здание. Полученное здание используется в производственной деятельности организации.

В марте 2009 года организация смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 220 000 руб.

В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2011 года.

Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2009 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2009 года по январь 2011 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 10 000 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте 2009 года:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы по производству неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 01 Кредит 08
– 220 000 руб. – приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств;

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 39 600 руб. (220 000 руб. × 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 39 600 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений.

Ежемесячно начиная с апреля 2009 года по февраль 2011 года:

Дебет 20 Кредит 02
– 10 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.

В обратной ситуации – если арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений – включать их в состав собственного имущества нельзя. На дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 76 (60) Кредит 08
– переданы на баланс арендатора произведенные улучшения (списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем) (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта);

Дебет 76 Кредит 68
– начислен НДС.

Такой порядок следует из пункта 35 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 1 ст. 623 ГК РФ, пунктов 4 и 5 ПБУ 6/01.

По истечении срока аренды объект неотделимых улучшений переходит в собственность арендодателя (ст. 623, 622 ГК РФ).

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель компенсирует отделимые улучшения

В январе ЗАО «Альфа» получило в аренду здание.

В марте организация с согласия арендодателя смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 220 000 руб.

В договоре аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений сразу по окончании работ.

В марте в бухучете «Альфы» сделаны следующие записи:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы по производству неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 39 600 руб. (220 000 руб. × 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 39 600 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 76 Кредит 08
– 220 000 руб. – переданы на баланс арендодателя неотделимые улучшения;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 39 600 руб. (220 000 руб. × 18%) – начислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений;

Дебет 51 Кредит 76
– 220 000 руб. – получена компенсация стоимости неотделимых улучшений от арендодателя.

Ситуация: нужно ли удержать НДФЛ с сумм неотделимых улучшений арендованного имущества. Организация арендует помещение у гражданина. По условиям договора неотделимые улучшения арендованного имущества арендодателем не возмещаются

Да, нужно.

Стоимость проведенных неотделимых улучшений имущества признается доходом арендодателя в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ). С него организация должна удержать НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Датой получения дохода в натуральной форме является день передачи таких доходов (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). В отношении дохода в виде неотделимых улучшений арендованного имущества такой датой будет день окончания действия договора аренды (если не изменялись условия договора).

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 и от 1 июня 2006 г. № 03-05-01-04/141.

Порядок расчета налогов при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от системы налогообложения, которую применяет организация-арендатор.

Организация применяет общий режим налогообложения

При расчете налога на прибыль учет неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:
– улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость;
– улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает;
– улучшения проведены без согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то амортизацию на произведенные капитальные вложения не начисляйте (абз. 5 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Ситуация: как организации-арендатору отразить при расчете налога на прибыль операцию по производству и передаче неотделимых улучшений на баланс арендодателя. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия. Организация-арендатор применяет общую систему налогообложения

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите в налогооблагаемых доходах при расчете налога на прибыль как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 249 НК РФ). При использовании метода начисления сделайте это в момент подписания документа, подтверждающего приемку-передачу результата выполненных работ (например, акта приема-передачи) (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе включите компенсацию в доходы сразу после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159.

При этом затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, также учтите при расчете налога на прибыль как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается и налоговая служба (см., например, письмо МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229).

Подробнее об учете доходов и расходов при реализации работ (услуг) см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Исключение из этого правила составляют неотделимые улучшения арендованных объектов непроизводственного назначения (п. 1 ст. 252 и п. 1 ст. 256 НК РФ).

Начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию. Норму амортизации определите исходя из срока полезного использования, предусмотренного для той амортизационной группы, к которой относится арендованное основное средство. Руководствуйтесь при этом правилами, установленными для собственных основных средств. От фактической продолжительности эксплуатации арендованного объекта (в т. ч. у арендодателя) норма амортизации неотделимых улучшений не зависит. Такой вывод следует из пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/52.

Прекратите начислять амортизацию на объект неотделимых улучшений с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возврата арендованного имущества арендодателю.

Это следует из положений пунктов 3 и 5 статьи 259.1, пунктов 6 и 10 статьи 259.2 Налогового кодекса РФ.

Изложенный порядок в полной мере применяется при использовании метода начисления (п. 3 ст. 272 НК РФ). При применении кассового метода необходимым условием учета амортизации в расходах является оплата стоимости амортизируемого имущества (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Подробнее о порядке начисления амортизации по арендованным объектам основных средств см. Как рассчитать амортизацию по арендованным объектам основных средств в налоговом учете.

Из-за различий в порядке определения срока полезного использования неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете в бухучете могут возникнуть постоянные или временные разницы (п. 4 и 8 ПБУ 18/02).

Пример расчета амортизации капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества в налоговом учете у арендатора. Капитальные вложения не возмещаются и выполнены с согласия арендодателя

ЗАО «Альфа» в январе 2009 года арендовало производственное здание. В этом же месяце организация с согласия арендодателя оборудовала здание новой системой отопления. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для здания, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Затраты «Альфы» составили 250 000 руб. (без НДС).

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, однако он эту сумму не компенсирует. Срок аренды здания составляет 12 месяцев – с января по декабрь 2009 года включительно.

Бухгалтер определил, что организация может амортизировать систему отопления с февраля по декабрь 2009 года включительно (п. 1 ст. 258 НК РФ). Срок полезного использования системы такой же, как и у здания, – 420 месяцев (десятая амортизационная группа). Организация начисляет амортизацию линейным способом.

Ежемесячная норма амортизации составила:
1 : 420 мес. × 100% = 0,2381%.

Ежемесячная амортизация составила:
250 000 руб. × 0,2381% = 595 руб.

Сумма амортизации, которую «Альфа» сможет списать за все время аренды, составляет 6545 руб. (595 руб. × 11 мес.).

Договор аренды на следующий год продлен не был. Разницу между суммой, потраченной на систему отопления и начисленной амортизацией, – 243 455 руб. (250 000 руб. – 6545 руб.) – «Альфа» при расчете налога на прибыль учесть не сможет.

При передаче неотделимых улучшений арендодателю без получения от него компенсации организация не получает никаких доходов (ст. 249, 250 НК РФ) и не может учесть расходы (например, в сумме остаточной стоимости переданного объекта основных средств) (п. 16 ст. 270 НК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении безвозмездную передачу основных средств.

Из-за различий в бухгалтерском и налоговом учете расходов, связанных с безвозмездной передачей имущества, в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4 и 7 ПБУ 18/02).

Если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то компенсировать их стоимость он не обязан (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Никаких особенностей налогового учета объектов неотделимых улучшений для данного случая не предусмотрено. Поэтому любые расходы, связанные с безвозмездной реализацией имущества арендодателю, учесть в уменьшение налогооблагаемой базы арендатор не вправе (п. 16 ст. 270 НК РФ). Дохода от безвозмездной передачи неотделимых улучшений организация не получает (ст. 249, 250 НК РФ).

Из-за различий в бухгалтерском и налоговом учете неотделимых улучшений, не компенсируемых арендодателем, в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4 и 7 ПБУ 18/02).

Если производство неотделимых улучшений можно классифицировать как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления, то такая операция является объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому при производстве неотделимых улучшений собственными силами в конце каждого налогового периода на их стоимость начислите налог (п. 2 ст. 159, п. 10 ст. 167 НК РФ). В этот же день сумму начисленного НДС примите к вычету (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств хозспособом.

Суммы «входного» НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для создания улучшений, принимайте к вычету по мере их постановки на учет. При этом факт оплаты поставщику значения не имеет. Дожидаться окончания работ также не нужно.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ.

Подробнее о применении вычетов по НДС см. Когда «входной» НДС можно принять к вычету.


Ситуация: нужно ли арендатору начислить НДС при передаче арендодателю неотделимых улучшений. Стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель возмещает

Да, нужно.

Передача права собственности на товары (работы, услуги) на возмездной основе признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому при передаче арендодателю неотделимых улучшений с их стоимости начислите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Разделяют такую точку зрения и контролирующие ведомства (письма Минфина России от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290, ФНС России от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985 и УМНС России по г. Москве от 27 августа 2004 г. № 24-14/55637). Подтверждает ее и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Московского округа от 19 февраля 2007 г. № КА-А40/450-07 и Уральского округа от 2 августа 2005 г. № Ф09-2444/05-С7).


Ситуация: нужно ли арендатору начислить НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений. Стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возмещает

Да, нужно.

Передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе для целей НДС признается реализацией (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому с нее нужно заплатить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Разделяют такую точку зрения и контролирующие ведомства (письма Минфина России от 6 апреля 2009 г. № 03-07-09/19, от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231, от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/2/218, УФНС России по г. Москве от 26 января 2007 г. № 19-11/06916, от 8 декабря 2006 г. № 19-11/108507).

Налоговую базу в этом случае определяйте исходя из рыночных цен без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ). При этом, если информация о рыночной стоимости аналогичных объектов отсутствует, определяйте ее затратным методом исходя из остаточной стоимости объекта (абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ).

Сумма НДС, начисленная на стоимость безвозмездно переданного основного средства, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ, письма Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-04-11/178, ФНС России от 20 ноября 2006 г. № 02-1-07/92).

Пример начисления НДС при безвозмездной передаче арендодателю по окончании договора аренды неотделимых улучшений. Стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возмещает

ЗАО «Альфа» в январе 2007 года арендовало на три года (с января 2007 года по декабрь 2009 года включительно) здание у ООО «Торговая фирма "Гермес"». Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 1 000 000 руб.

В феврале 2007 года в арендованном помещении «Альфа» установила систему отопления. Затраты организации на установку составили 42 598 руб. (в т. ч. НДС – 6498 руб.). «Гермес» дал согласие на установку системы отопления, но возмещать затраты арендатору отказался.

В марте 2007 года систему отопления ввели в эксплуатацию. Ее первоначальная стоимость по данным бухгалтерского и налогового учета составила 36 100 руб. (42 598 руб. – 6498 руб.).

Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованных основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поэтому с апреля 2007 года по декабрь 2009 года включительно (33 месяца) бухгалтер «Альфы» начислял по этому объекту амортизацию.

Для начисления амортизации он использовал следующие данные:
– метод начисления амортизации – линейный;
– срок полезного использования объекта – 30 лет и 1 месяц (т. е. 361 месяц).

Ежемесячная норма амортизации составила:
1 : 361 мес. × 100% = 0,277%.

Ежемесячная амортизация составила:
36 100 руб. × 0,277% = 100 руб.

Договор аренды был прекращен в декабре 2009 года. Так как «Гермес» не возмещает «Альфе» затраты на установку системы отопления, она передала их безвозмездно. При этом на рыночную стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения организация начислила НДС. Поскольку информация о рыночной стоимости аналогичного объекта отсутствует, бухгалтер начислил НДС, исходя из остаточной стоимости переданных неотделимых улучшений, которая составила 32 800 руб. (36 100 руб. – (100 руб. × 33 мес.)). Сумма НДС – 5904 руб. (32 800 руб. × 18%).

Для учета основных средств в эксплуатации и для отражения их выбытия бухгалтер открыл следующие субсчета к счету 01 «Основные средства»:
– субсчет «Основное средство в эксплуатации»;
– субсчет «Выбытие основных средств».

Бухгалтер «Альфы» отразил данные операции такими проводками.

Февраль 2007 года:

Дебет 001
– 1 000 000 руб. – получено имущество по договору аренды;

Дебет 08 Кредит 60
– 36 100 руб. – отражены затраты на приобретение и установку системы отопления;

Дебет 19 Кредит 60
– 6498 руб. – учтен «входной» НДС по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления.

Март 2007 года:

Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08
– 36 100 руб. – введена в эксплуатацию система отопления;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 6498 руб. – принят к вычету «входной» НДС.

Ежемесячно, начиная с апреля 2007 года по декабрь 2009 года, бухгалтер отражал начисление амортизации:

Дебет 20 Кредит 02
– 100 руб. – начислена амортизация по неотделимым улучшениям.

Декабрь 2009 года:

Кредит 001
– 1 000 000 руб. – возвращено имущество арендодателю;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– 36 100 руб. – списана первоначальная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 3300 руб. – списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 32 800 руб. – списана остаточная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 5904 руб. – начислен НДС при безвозмездной передаче.

На стоимость безвозмездно переданных неотделимых улучшений бухгалтер «Альфы» выписал счет-фактуру и зарегистрировал его в книге продаж за IV квартал 2009 года.

В случае если неотделимые улучшения учитываются арендатором в бухучете в составе основных средств, то они подлежат включению в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Подробнее о том, как рассчитать данный налог, см. Как рассчитать налог на имущество.

Организация применяет упрощенку

Организации, которые платят единый налог с доходов, не учитывают при расчете налоговой базы расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с производством неотделимых улучшений, налоговую базу не уменьшают.

Ситуация: нужно ли организации-арендатору учесть в составе доходов компенсацию стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество, полученную от арендодателя. Организация применяет упрощенку

Да, нужно.

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите при расчете единого налога при упрощенке как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сделайте это сразу после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо ИМНС России по г. Москве от 1 июля 2004 г. № 21-09/43685). Подтверждает указанную позицию и Минфин России в письме от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159. Несмотря на то что разъяснения финансового ведомства касаются расчета налога на прибыль, логика, изложенная в письме применима и в отношении расчета единого налога по упрощенке (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

Подробнее об учете доходов при реализации работ (услуг) см. Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, отражают расходы по производству неотделимых улучшений в зависимости от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:
– улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость;
– улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает;
– улучшения проведены без согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то данные капитальные вложения не признаются амортизируемым имуществом и их стоимость не учитывается в расходах (подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, абз. 5 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Ситуация: как организации-арендатору отразить при расчете единого налога расходы, связанные с созданием неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. Арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений. Организация-арендатор применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, учтите при расчете единого налога как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ, при условии, что они перечислены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом обязательным условием признания расходов является их оплата (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229). Данные разъяснения касаются расчета налога на прибыль, однако логика, изложенная в письме, применима и в отношении единого налога при упрощенке.

Подробнее об учете расходов при реализации работ (услуг) см. Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право отнести произведенные улучшения к амортизируемому имуществу и включить их стоимость в расходы (подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письме от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/168.

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то компенсировать их стоимость он не обязан (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Такая операция признается безвозмездной передачей имущества, и стоимость переданных улучшений не будет уменьшать налоговую базу по единому налогу. Это связано с тем, что такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ.

Организация платит ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет единого налога операции по производству и передаче неотделимых улучшений арендованного имущества не влияют.

Организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД

Организация может одновременно использовать арендованное имущество в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой налоги организация платит по общей системе налогообложения. В этом случае (когда улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость) сумму амортизации, которая начисляется по неотделимым улучшениям, нужно распределить (п. 9 ст. 274 НК РФ). Расходы по улучшению имущества, которое используется в каком-либо одном виде деятельности, распределять не надо.

Чтобы распределить амортизационные начисления по неотделимым улучшениям арендованного имущества, определите долю доходов, полученных от разных видов деятельности.

Долю доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения рассчитайте по формуле:

Доля доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения = Доходы от деятельности организации на общей системе налогообложения : Доходы от всех видов деятельности


Сумму амортизации, начисленную по неотделимым улучшениям арендованного имущества, которая относится к деятельности организации на общей системе налогообложения, рассчитайте так:

Сумма амортизации, начисленная по неотделимым улучшениям арендованного имущества, которая относится к деятельности организации на общей системе налогообложения = Сумма амортизации, начисленная по неотделимым улучшениям арендованного имущества × Доля доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения


Сумму амортизации, начисленную по неотделимым улучшениям, которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД, рассчитайте по формуле:

Сумма амортизации, начисленная по неотделимым улучшениям арендованного имущества, которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД = Сумма амортизации, начисленная по неотделимым улучшениям арендованного имущества – Сумма амортизации, начисленная по неотделимым улучшениям арендованного имущества, которая относится к деятельности организации на общей системе налогообложения


При определении доли доходов и расходов по конкретному виду деятельности используйте показатели за месяц, в котором распределяются расходы по улучшениям (амортизационные отчисления). При определении налоговой базы по налогу на прибыль за отчетный (налоговый) период выплаты, которые относятся к деятельности организации на общей системе налогообложения за месяц, суммируйте нарастающим итогом. Такой порядок предусмотрен в письмах Минфина России от 24 января 2007 г. № 03-04-06-02/7 и ФНС России от 23 января 2007 г. № САЭ-6-02/31.

Сумму «входного» НДС, выделенную в счете-фактуре по товарам, приобретенным для создания улучшений, распределите по методике, установленной в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ:

НДС, который можно принять к вычету = НДС, выделенный в счете (счете-фактуре) × Стоимость отгруженных за налоговый период товаров (работ, услуг, имущественных прав), реализация которых облагается НДС
Общая стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), отгруженных за налоговый период


Подробнее об этом см. Как принять к вычету «входной» НДС по имуществу (работам, услугам), которое будет использоваться как в облагаемых, так и в необлагаемых операциях.

К полученной доле расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, прибавьте сумму НДС, которую нельзя принять к вычету (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).