НДС с арендной платы

[Lana29]

Предприятие на УСНО, снимаем помещение у администрации, т.е. помещение муниципальное. В налоговой сказали, что нужно платить НДС с арендной платы и сдавать декларации по НДС. Скажите, пож-та, а если есть входящий НДС, он не "минусует" НДС с аренды?

[Veselenochka]

выписываете счет-фактуру (сами себе) платите ндс, принимаете его к зачету. это вкратце, а вот подробно:

10.3. УПЛАТА НДС НАЛОГОВЫМ АГЕНТОМ
ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

1. При аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества вы будете признаны налоговым агентом только в случае, если арендодателем являются:
- орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления;
- орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. На практике в подобных случаях заключается трехсторонний договор между собственником имущества в лице органа государственной власти и управления или органа местного самоуправления (арендодателя), балансодержателем имущества (унитарным предприятием) и арендатором (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 21.10.2008 N Ф09-7682/08-С2, от 25.06.2008 N Ф09-4562/08-С2 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 26.11.2008 N ВАС-12243/08)).

Обратите внимание!
Налоговыми агентами в этом случае будут и те организации (предприниматели), которые применяют специальные налоговые режимы в виде УСН (см., например, Письмо Минфина России от 13.05.2009 N 03-07-11/135).
Кроме того, уплатить НДС за орган государственной власти или местного самоуправления вы должны даже в том случае, если арендную плату не перечисляете деньгами, а покрываете выполнением работ или оказанием услуг своему арендодателю (Письмо Минфина России от 16.04.2008 N 03-07-11/147).

Если арендодателем является балансодержатель имущества, который не относится к органам государственной власти и управления или органам местного самоуправления, то обязанностей налогового агента у вас не возникает.
В такой ситуации сумму арендной платы, включая НДС, вы перечисляете арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет.
Такие разъяснения содержатся в письмах контролирующих органов (Письма Минфина России от 26.08.2008 N 03-07-11/284, УФНС России по г. Москве от 21.03.2007 N 19-11/25313, ФНС России от 24.11.2006 N 03-1-03/2243@). К этому же выводу пришел Конституционный Суд РФ в Определении от 02.10.2003 N 384-О.
2. При покупке (получении) государственного или муниципального имущества вы будете налоговым агентом только при соблюдении одновременно следующих условий (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
1) продавцом (передающей стороной) является орган государственной власти или орган местного самоуправления;
2) имущество составляет казну Российской Федерации либо соответствующего субъекта Российской Федерации (муниципального образования), т.е. не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за конкретным государственным или муниципальным учреждением (предприятием).
Таким образом, если у имущества есть балансодержатель (конкретное предприятие или учреждение), то независимо от того, кто выступает на стороне продавца (передающей стороны) в договоре (балансодержатель или орган государственной власти (местного самоуправления)), обязанностей налогового агента у вас не возникнет;
3) вы являетесь юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (см., например, Письмо Минфина России от 14.12.2009 N 03-07-14/114).
На физических лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, обязанности налоговых агентов не возлагаются. В этом случае НДС в бюджет уплачивают продавцы указанного имущества (Письма Минфина России от 19.08.2009 N 03-07-14/88, от 24.07.2009 N 03-07-11/179, от 23.07.2009 N 03-07-11/175, ФНС России от 13.07.2009 N ШС-22-3/562@).
Иногда на практике возникает вопрос: как поступить в ситуации, когда вы покупаете или арендуете земельный участок государственных (муниципальных) органов?
В этих случаях вы также будете являться налоговым агентом. Однако при этом вы не обязаны удерживать и перечислять НДС в бюджет. Объясняется это тем, что согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ арендная плата за пользование земельным участком НДС не облагается, а операции по реализации земельных участков, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом обложения НДС.
Тем не менее вы должны выставить счет-фактуру с пометкой "Без налога (НДС)" и отразить эту операцию в разд. 7 декларации по НДС (Письмо УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227). Отметим, что такие разъяснения УФНС России по г. Москве давало в отношении ранее действовавшей формы декларации по НДС, утвержденной Приказом Минфина России от 07.11.2006 N 136н. По нашему мнению, они актуальны и при заполнении декларации по новой форме.

10.3.1. КАК НАЛОГОВОМУ АГЕНТУ
РАССЧИТАТЬ НАЛОГОВУЮ БАЗУ И ОПРЕДЕЛИТЬ СТАВКУ НДС
ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Для исполнения обязанности налогового агента при приобретении (аренде) государственного (муниципального) имущества вам необходимо для начала рассчитать сумму НДС, которую вы должны удержать из перечисляемой вами арендной платы или оплаты за приобретаемое имущество. Для этого нужно:
- определить налоговую базу;
- умножить налоговую базу на налоговую ставку.
Рассмотрим порядок определения налоговой базы отдельно для ситуаций аренды государственного (муниципального) имущества и его покупки.
1. При аренде государственного (муниципального) имущества налоговую базу нужно определять (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- на дату перечисления арендодателю арендной платы.
Однако если услуги по аренде государственного (муниципального) имущества оказываются по договору безвозмездного пользования, то налоговый агент определяет налоговую базу на момент оказания услуг (Письмо Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91);
- отдельно по каждому арендованному объекту имущества. Такая обязанность установлена также в разд. V "Порядок заполнения раздела 2 декларации "Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента" Порядка заполнения декларации;
- исходя из суммы арендной платы с учетом налога.
Если имущество передано вам в аренду на безвозмездной основе, то налоговую базу нужно определять исходя из рыночных цен с учетом налога. Такие разъяснения дает Минфин России (Письма от 02.04.2009 N 03-07-11/100, от 24.10.2007 N 03-07-11/520).

Примечание
Если вы являетесь некоммерческой организацией и вам передано в аренду государственное или муниципальное имущество на безвозмездной основе, то с 2010 г. обязанностей налогового агента у вас не возникает. Дело в том, что с этого момента такие операции не облагаются НДС. Поэтому вы не должны исчислять, удерживать и перечислять налог в бюджет (пп. 10 п. 2 ст. 146 НК РФ, п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 25.11.2009 N 281-ФЗ). Также по этому вопросу см. Письмо Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91.

2. При приобретении государственного (муниципального) имущества налоговую базу нужно определять (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- на дату перечисления оплаты (в том числе предоплаты) за реализованное (переданное) имущество.

Например, вы приобретаете у государственного учреждения объект недвижимости в рассрочку на пять лет. НДС вы должны будете исчислять каждый раз в момент очередной оплаты приобретаемого имущества (Письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-07-11/228);

- отдельно по каждой операции по реализации (передаче) государственного (муниципального) имущества;
- исходя из суммы дохода от реализации (передачи) имущества с учетом налога.

Обратите внимание!
Если реализация имущества, составляющего государственную (муниципальную) казну, не облагается НДС, платить НДС как налоговый агент вы не должны. Например, когда покупаете муниципальные земельные участки или ценные бумаги (Письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-07-11/03, от 14.05.2009 N 03-07-07/42).

Рассмотрим также следующие ситуации. На практике стороны договора могут указать цену имущества (сумму арендной платы), выделив при этом НДС, либо сумму НДС отдельно не выделять. Кроме того, в договоре может быть указано, что НДС уплачивается дополнительно к цене договора (сверх договорной цены) в соответствующий бюджет. В последнем случае вы должны определить налоговую базу как стоимость имущества (размер арендной платы), увеличенную на сумму НДС.
Итак, если цена договора включает сумму налога, то последняя определяется расчетным методом. Для этого нужно применить расчетную налоговую ставку 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В случае если цена договора не включает НДС, налоговый агент должен доначислить сумму налога сверх цены договора, применив ставку 18%. Такие разъяснения Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа дал в п. 2 своих Рекомендаций от 07.12.2006 N 4/2006. Они касались только договоров аренды государственного (муниципального) имущества. Однако, по нашему мнению, такой подход справедлив и для случаев приобретения государственного (муниципального) имущества.

Например, стоимость аренды составляет 11 800 руб. в месяц с учетом НДС. Сумма налога, которую вам нужно удержать, составит 1800 руб. (11 800 руб. x 18/118). Если в договоре прописано, что стоимость арендной платы без НДС составляет 10 000 руб., то сумма налога, которую нужно удержать, также составит 1800 руб. Однако рассчитываться она будет по-другому: 10 000 руб. x 18%.

При этом необходимо обратить внимание на то, что Минфин России представил некоторые разъяснения относительно приобретения государственного (муниципального) имущества. В частности, как быть в ситуации, если государственное (муниципальное) имущество отчуждается путем проведения приватизации. Ведомство указало, что в таком случае при определении налоговой базы следует исходить из того, что цена реализации имущества содержит в себе НДС. Поэтому налоговый агент при расчете суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет, должен применить к цене имущества налоговую ставку 18/118 (Письмо Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147).

10.3.2. ВЫСТАВЛЕНИЕ (ОФОРМЛЕНИЕ) СЧЕТА-ФАКТУРЫ
НАЛОГОВЫМ АГЕНТОМ ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Если вы арендуете или приобретаете государственное и муниципальное имущество, то вы должны выставить счет-фактуру от имени своего арендодателя (продавца) (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ).
Срок составления счета-фактуры для лиц, которые признаются налоговыми агентами согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, законодательством не установлен. Однако, по мнению контролирующих органов, счет-фактуру нужно выставить в течение пяти календарных дней, считая со дня предварительной оплаты или оплаты принятых на учет услуг по аренде или приобретенного имущества. Иными словами, нужно применять общее правило, которое установлено абз. 1 п. 3 ст. 168 НК РФ для случаев реализации и получения предоплаты (Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@).
Заполняется счет-фактура по правилам, которые действуют для плательщиков НДС (п. п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ), но с учетом следующих особенностей (абз. 3 - 5, 8 Приложения N 1 к Правилам):
- в строках 2 и 2а счета-фактуры указываются соответственно полное или сокращенное наименование и место нахождения продавца (арендодателя) согласно данным договора;
- в строке 2б - ИНН и КПП продавца (арендодателя) согласно данным договора аренды;
- в строке 5 - номер и дата платежно-расчетного документа, который подтверждает перечисление оплаты по договору (пп. 4 п. 5 ст. 169 НК РФ).
Что касается порядка заполнения граф счета-фактуры, то согласно разъяснениям ФНС России он зависит от того, выставляется счет-фактура на сумму полной или частичной оплаты (Письмо от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@). В частности, при частичной оплате приобретаемых товаров (работ, услуг) в графах 2 - 4, 6, 10, 11 счета-фактуры ставятся прочерки. Если же счет-фактура выставляется при оплате товаров (работ, услуг) в полном размере, заполнить их нужно в общем порядке, который установлен п. 5 ст. 169 НК РФ.
Графы 5, 7 - 9 счета-фактуры в обоих случаях заполняются следующим образом:
- в графе 5 отражаются суммы произведенной по договору оплаты без учета НДС;
- в графе 7 указывается ставка налога 10/110 или 18/118;
- в графе 9 указывается сумма по договору с учетом НДС, которая должна быть равна суммарному итогу двух показателей:
1) показателя графы 5;
2) показателя, равного произведению величины графы 5 на ставку 10/100 или 18/100;
- в графе 8 указывается сумма налога, которая рассчитывается как произведение граф 7 и 9. Она должна соответствовать сумме налога, подлежащего уплате в бюджет налоговыми агентами.
Счет-фактура подписывается налоговым агентом: руководителем и главным бухгалтером организации или уполномоченными лицами либо индивидуальным предпринимателем (п. 6 ст. 169 НК РФ). В случае обнаружения ошибок налоговый агент вправе их исправить. При этом он должен заверить исправления подписью руководителя либо уполномоченного лица и печатью организации - налогового агента (п. 29 Правил).
Также имейте в виду следующее. ФНС России разъяснила, что в случае приобретения (аренды) государственного (муниципального) имущества, операции с которым не облагаются НДС, налоговому агенту следует составить счет-фактуру с пометкой "Без налога (НДС)" (Письмо от 17.04.2009 N ШС-22-3/302@).

Примечание
Образец заполнения счета-фактуры налоговыми агентами, указанными в п. 3 ст. 161 НК РФ, приведен в приложении 2 к настоящей главе.

После того как вы составили счет-фактуру в двух экземплярах, один экземпляр вы регистрируете в книге продаж (абз. 8 п. 16 Правил).
Второй экземпляр счета-фактуры вы зарегистрируете в книге покупок только после того, как у вас возникнет право на налоговый вычет согласно ст. 173 НК РФ, т.е. когда исчисленный налог вы уплатите в бюджет (абз. 4 п. 13 Правил).

Примечание
Подробно о правилах выставления счетов-фактур рассказано в разд. 12.3 "Требования к оформлению счета-фактуры".

10.3.3. СРОКИ И ПОРЯДОК УПЛАТЫ НДС В БЮДЖЕТ
НАЛОГОВЫМ АГЕНТОМ ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Уплатить удержанный НДС вы должны по месту своего нахождения в тот же срок, который установлен для уплаты налога налогоплательщиками (п. п. 1, 3 ст. 174 НК РФ). То есть равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за налоговым периодом, в котором оплата по договору (арендная плата) была вам перечислена, а сумма налога удержана (Письмо Минфина России от 07.07.2009 N 03-07-14/64).

Примечание
Если вы не удержали и не перечислили НДС в бюджет как налоговый агент, то вас могут привлечь к ответственности. Подробнее о том, какие меры ответственности и в каких случаях они применяются к налоговым агентам, вы можете узнать в разд. 10.6 "Ответственность (штрафы) и пени за нарушение налоговым агентом своих обязанностей".

10.3.4. ПРИНЯТИЕ К ВЫЧЕТУ НДС НАЛОГОВЫМ АГЕНТОМ
ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Удержанный НДС, который вы уплатили в бюджет, вы можете принять к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ).
Условия вычета следующие:
1) вы состоите на учете в налоговых органах и являетесь плательщиком НДС (абз. 2 п. 3 ст. 171 НК РФ).
Следовательно, если вы применяете специальные налоговые режимы в виде УСН, ЕНВД, ЕСХН или не платите НДС по ст. 145 НК РФ, то удержанный НДС к вычету принять нельзя;
2) у вас есть платежные документы, которые подтверждают то, что удержанный НДС был вами перечислен в бюджет (абз. 3 п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ);
3) имущество используется для деятельности, которая облагается НДС (абз. 3 п. 3 ст. 171 НК РФ).

К примеру, если вы арендуете имущество для операций, местом реализации которых территория РФ не является, то уплаченные суммы к вычету вы принять не сможете (Письмо Минфина России от 24.02.2009 N 03-07-08/41);

4) у вас есть надлежаще оформленный счет-фактура, выписанный вами от имени продавца (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ);
5) товары (работы, услуги) приняты к учету (абз. 2 п. 1 ст. 172 НК РФ).
По мнению судов, вычет "входного" НДС при аренде имущества вы вправе заявить в декларации за тот налоговый период, в котором перечислили налог в бюджет (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2008 N Ф08-4930/2008, от 28.05.2008 N Ф08-2863/2008 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 25.07.2008 N 9235/08)).
Если НДС вы удержали и уплатили при перечислении авансов в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), то в отношении вычета такого налога отметим следующее. По общему правилу нормами п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ для покупателей предусмотрено право на вычет суммы НДС с аванса. Однако, по мнению ФНС России, это право на налоговых агентов не распространяется. Обоснование данной позиции следующее: согласно указанной норме НК РФ к вычету можно принять ту сумму НДС, которую продавец предъявляет покупателю. Основанием для вычета служит выставленный продавцом счет-фактура. Налоговые агенты сами исчисляют НДС и сами выставляют себе счет-фактуру от имени продавца.
Поэтому суммы НДС с аванса, которые вы как налоговый агент уплатили в бюджет, подлежат вычету только после принятия на учет товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов о принятии к учету. При этом у вас должны быть счета-фактуры на сумму предоплаты (Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@).