Учет в строительстве, Заказчик, застройщик с функциями Инвестора

[KateU]

Я, компания Заказчик-Застройщик с функциями Инвестора строю за свой счет и с привлечением денег дольщиков многоэтажные жилые дома иногда с цокольным нежилым этажом. Для строительства приобретаются строительные материалы, работы, услуги.

Купленные материалы приходую на 10.8-60 и передаю Субподрядной организации 10.7-.10.8, которая ведет стройку и передает по окончании месяца мне расчеты по расходованию материалов, по которым я формирую 08-10.7.

Допустим, поквартально отражаю стоимость выполненных Субподрядчиком работ 08-60,
19-60 НДС по выполненным подрядным работам.

Поступающие счет-фактуры по стройке я не регистрирую в книге покупок, а собираю их отдельно, формирую сч. 19. Когда строительство закончено и документы поданы на госрегистрацию жилого здания сумму НДС по выполненным СМР включаю в затраты 08-19?

Заработную плату АУП 26-70?, (в штате Заказчика 10 человек, администрация, рабочих нет)
Налоги с фот 26-69?
Закрытие месяца – 90-26(70)?
Ежемесячные расходы (аренда, услуги связи, оргтехника) 26(10)-60, 90-26, 19-60? НДС принять к вычету, когда завершиться строительство дома полностью?

Нюанс, у меня в 2009, начале 2010 года шла оптовая продажа цемента, НДС исчислялся в обычном порядке, со 2 квартала пошла стройка цемент продолжали продавать. Теперь я хочу остаток цемента передать на стройку. Как поступить с НДС по цементу понятно, обычный расчет к уплате=получено-уплачено. Опять вопрос по управленческим расходам (аренда, услуги, связь, оргтехника) их нужно распределять, раз появилось два вида деятельности? А как посчитать налог на прибыль? Только пока по цементу, уменьшив полностью или опять же распределив сч.26?

Услуги бетономешалки (по стройке) 08-60,19-60 (их я тоже передаю субподрядчику, по логике да)?? А краны, спецтехника, которые в аренде расходы на 08-60, а топливо?10-60(71), 08-10?

Да, стройка на арендованном участке, аренда на 08? ( или 26-76 – аренда участка, 26-76 – госпошлина за регистрацию договора)?


Теперь по суммам

Допустим,

10-60 – 423 729 куплены материалы

19 -60 – 76 271 НДС по материалам (без регистр. В книге покупок)

08-10 - 423 729 по расчету подрядной орг-ции учтены материалы

51-76 - 900 000 поступили ср-ва от дольщиков

08-60 – 127 119 услуги подрядной организации

19-60 – 22 881 НДС по услугам (без регистрации в книге покупок)

08-19 – 762171+22881=99152 НДС включен в затраты застройщика по жилью

08-90- 169 492 стоимость услуг застройщика, предусмотренная сметой на строительство, списана на капвложения

90-68 - 30 508 НДС со стоимости услуг застройщика, выписываю счет-фактуру (регистрирую в книге продаж)

76-08 – (423 729+127 119+99 152+169 492)=819492 отражена передача дольщикам квартир в построенном доме на основании акта реализации инвестиционного контракта и справки-расчета на долю, приходящуюся на каждого инвестора.

68-19 - 30 508 НДС к уплате???
99-90 (900 00-819492) 80 508 база для налога на прибыль?
99-68 =80508*20% налог на прибыль?

Порядок расчета доли, приходящуюся на каждого инвестора:
Т.е. взяла все затраты на строительство (сч.08, когда полностью сформировался (проводка 76-08) разделила на м. кв. жилого дома, получила цену м.кв.(себестоимость).
Средства полученные от дольщиков деленные на кв.м. жилого дома это продажная цена м.кв.


Как быть с НДС при передаче нежилого здания?
Эта операция является облагаемой НДС. Тогда нужно по смете взять израсходованные материалы, услуги подрядчика, определить входной НДС. Разница между НДС с продажи нежилого помещения и НДС полученного расчетным путем и будет к уплате? А как посчитаем налог на прибыль?


Как уменьшить НДС к уплате по стройке и налог на прибыль? Оприходовать материалов и списать по смете? Делать невысокое вознаграждение заказчика для уменьшения НДС и налога на прибыль?

Если стройка приходится на 2 налоговых периода, как закрыть фин. результат по году, его ведь нужно определить?! Стройка начата во 2квартале 2010 года, сдача объекта намечена на 2 кв.2011 года.?