Аренда при смене собственника

[Agata_Kristi]

ЗАО «Наша фирма» имело в собственности здание, которое сдавало в аренду ООО «Арендатор». С 21.04.11 (получено свидетельство о праве на собственность) собственником здания стало ЗАО «УСН» (6% от дохода).
Период оформления договоров и регистрация собственности ЗАО «УСН» продлился до 31.05.2011 г.
За период с 21.04.2011 г. по 31.05.2011 г. поступившая сумма арендной платы в размере 98 000 р., вкл. НДС на ЗАО «Наша фирма» была потрачена на ремонт и обслуживание этого здания, согласно условиям договора аренды между ЗАО «Наша фирма» и ООО «Арендатор».
Расходы ЗАО «Наша фирма» уменьшили прибыль, ЗАО «Наша фирма» выдало сч.-ф. ООО «Арендатор» (плательщику НДС), оплатило НДС.
ООО «Арендатор» поставило НДС в зачет.
Возникает вопрос о правильном оформлении финансово-бухгалтерских документов за 2 кв 2011г. Возврат денег ЗАО «Наша фирма» на ЗАО «УСН» исключен, в виду их расходования на ремонт и обслуживания здания.

Предложены два варианта:

1. Предложение руководителя ЗАО «УСН»:
Заключить задним числом договор аренды с ЗАО «УСН» на 98 000 р., без НДС.
Подписать акты оказания (выполнения) услуг по аренде.
Показать в балансе кредиторскую задолженность в ЗАО «Наша фирма» и дебиторскую задолженность в ЗАО «УСН».

2. Предложение бухгалтера ЗАО «Наша фирма»:
Бухгалтер считает, что задолженности у ЗАО «Наша фирма» перед ЗАО «УСН» не существует, т.к. эти деньги потрачены целенаправленно на ремонт и обслуживания здания, согласно условиям договора аренды между ЗАО «Наша фирма» и ООО «Арендатор», и предложил заключить договор - поручение (агентский) на выполнение ЗАО «Наша фирма» работ по ремонту и обслуживанию здания, подписав соответствующие акты выполнения работ (или акты взаимозачетов) на сумму 98 000 р. без/НДС с ЗАО «УСН». Тогда не возникает:
- «Ложная» дебиторская и кредиторская задолженности;
-«ожидание» несуществующих денег со стороны ЗАО «Наша фирма»;
- двойная оплата за одну и ту же площадь;
- сдача в аренду одной и той же площади (дважды).
Бухгалтер исходит из того, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник ЗАО «УСН» с 21.04.2011 г. становится новым арендодателем (ст. 608 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 03.02.2011 N ВАС-629/11 по делу N А17-9472/2009). Более того, договор аренды между ЗАО «УСН» и ООО «Арендатор» можно не заключать (ст. 617 ГК РФ). Это означает, что договор аренды по умолчанию существует между ЗАО «УСН» и ООО «Арендатор».
Если ЗАО «Наша фирма» заключит договор аренды задним числом с ЗАО «УСН», то это означает, сдача в аренду одной и той же площади дважды влечет за собой двойную оплату за аренду, и перезаключение договора аренды на договор субаренды между ЗАО «Наша фирма» и ООО «Арендатор» задним числом - это исключено.
Поэтому по 1 варианту возникает « ложная» задолженность и двойная оплата. Налоговые органы могут подозревать в сокрытие налога со стороны ЗАО «УСН».
Поступившие на р/сч ЗАО «Наша фирма» 98 000 р. - это деньги ЗАО «УСН» (деньги перешли в стоимость зданий ЗАО «УСН» в виде ремонта и обслуживания).
В итоге бухгалтер предлагает по другому виду договора (договор-поручение или агентский договор) оформить акт взаиморасчетов на выполненные работы и услуги.

Подскажите правильный выход из ситуации:
1. Как правильно оформить финансово-бухгалтерские документы.
2. Каким вариантом оформления документов воспользоваться или есть другие варианты.
3. Как правильно оплатить (или не оплатить, ЗАО «УСН» применяет кассовый метод учета доходов) налог с доходов 6%.