2 вопроса по сдаче помещений в аренду и налоговой (УСН)

[Nick-From]

Добрый день!
В 2001 году я купил как физ.лицо нежилое помещение. Потом, как ИП открыл вид деятельности по сдаче нежелых помещений в аренду и сдавал в аренду это нежилое помещение. В апреле 2007 года я продал это нежилое помещение за 1'520'000 руб.
Вопрос: Имею ли я право на налоговый вычет или же на основании ст.220 НК не имею?

В 2005 году я купил как физ.лицо нежилое здание. В это время я имел вид деятельности - сдача в аренду нежилых помещений. Но именно это здание в аренду не сдавал. Оно простояло пустым до сентября 2007 года. Вопрос: я продал это здание за 3'000'000 руб, должен ли я отчитываться в ИФНС за полученные деньги?

[kalina]

1.Не имеете.
Вот и письмо нашла по вашему вопросу:

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 24 октября 2007*г. N*03-04-05-01/340

Вопрос: У меня как у физического лица находится в собственности с 2000*г. нежилое помещение. В 2004*г. я был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, на упрощенной системе налогообложения (доходы) и сдавал данное помещение под офис в аренду. Аренда длилась 2004-2005*гг. Далее помещение в предпринимательских целях не использовалось. Предпринимательская деятельность ведется без использования данного помещения.
В 2007*г. я, как физическое лицо, продаю нежилое помещение. Как я должен заплатить налоги от продажи имущества? Как индивидуальный предприниматель или как физическое лицо? Если как физическое лицо, то с какого времени считать срок имущества, находящегося в собственности, для применения имущественного вычета (прерывался ли он в связи со сдачей в аренду)? Если как ИП, то могу ли я принять наличные деньги от покупателя без кассового аппарата, т.к. я веду деятельность только по безналичному расчету и операция по продаже имущества не относится к моему виду деятельности в настоящее время? Деньги, полученные от продажи имущества, будут направлены на покупку собственного жилья.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 09.04.2007 N*1 и по вопросу налогообложения доходов, полученных при продаже нежилого помещения, в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из письма, Вами в 2000 году было приобретено нежилое помещение. В 2004 году Вы зарегистрировались в качестве индивидуального предпринимателя с применением упрощенной системы налогообложения (объект налогообложения - доходы) и сдавали указанное помещение под офис в аренду в 2004 и 2005 годах. В дальнейшем нежилое помещение в предпринимательских целях не использовалось и было продано в 2007 году.
Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности налогоплательщика три года и более, налогоплательщик, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имеет право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного помещения.
Данное положение не применяется в случае получения доходов индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Заместитель директора Департамента С.В.*Разгулин

2.Вы должны отчитываться. И уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы.
Письмо Федеральной налоговой службы от 25 января 2007*г. N*04-2-02/63@
"Имущественный вычет в связи с продажей нежилых помещений"

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу, касающемуся предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета в связи с продажей нежилых помещений, а также приложенные к письму материалы и сообщает
При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики, получившие доход от продажи иного имущества, находившегося в их собственности, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125*000*рублей.
Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах вышеуказанного норматива налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода.
К таким расходам, в частности, относятся документально подтвержденные затраты на приобретение реализованного имущества, а также суммы других затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
Вышеуказанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и представленной в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по окончании того налогового периода, в котором продавец по договору купли-продажи передал объекты недвижимости в собственность покупателя. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет.
Из приложенных к письму материалов следует, что в данном случае физическим лицом в 2005*году был продан комплекс нежилых зданий производственной базы, расположенных на одном земельном участке, со всеми имеющимися сетями коммуникаций (водо-, тепло- и электроснабжения, канализации), а также трансформаторными подстанциями, необходимыми для эксплуатации указанных объектов, и всей имеющейся у продавца разрешительной документацией, право собственности на который возникло у него в 2004*году.
В период владения данными объектами недвижимости налогоплательщиком были произведены расходы по реконструкции приобретенных нежилых зданий, по замене и прокладке новых электросетей, водо- тепло- и канализационных сетей, а также по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги.
Таким образом, после того, как данным налогоплательщиком в 2005*году были получены доходы от продажи принадлежащего ему на праве собственности имущества, у него возникла обязанность по декларированию полученных им в налоговом периоде доходов, а также право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей этого имущества по окончании указанного налогового периода в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Следовательно, в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи вышеуказанного имущества, налогоплательщик вправе учесть суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, а также документально подтвержденные суммы затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
В данном случае к таким затратам, в частности, могут быть отнесены расходы по реконструкции приобретенных в 2004*году нежилых зданий, а также по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей. Что же касается расходов по благоустройству двора с оформлением тротуарами и прокладке асфальтобетонной автодороги, то суммы таких затрат могут быть учтены в составе имущественного налогового вычета только в том случае, если земельный участок, на котором расположен комплекс производственной базы, принадлежал налогоплательщику*-*продавцу имущества на праве собственности.

И.Ф.*Голиков

[Nick-From]

Спасибо большое за ответ
Подскажите пожалуйста, где можно посмотреть размеры штрафоа и их расчет за неуплату по моим вопросам.

[kalina]

Что бы избежать штрафов, вам надо сдать корректировочные декларации по УСНО за полугодие, 9 месяцев, и, если уже отчитались, то и корректировочную за год. Т.е. с момента продажи помещения (апрель 2007г.) увеличить доход на 1 520 000 руб. Посчитать пени по недоплаченному налогу (1/300 ставки рефинансирования в день, т.е. 0,03% в день). Если у вас УСНО 6%, то расчет будет выглядеть так:
1520000*6%=91200 - налог к доплате.
Просрочка оплаты с 25.07.07 - 160 дня
с 01.0.1.08 - 25 дней
Итого 185дней
91200*0.03%*185= 5061,60 - пени по налогу.
Пени считайте до дня фактической оплаты.
Последовательность действий должна быть такая:
1. Доплачиваете налог и пени.
2. Сдаете корректировочную декларацию.
Если сделаете наоборот, то штрафа в размере 20% от недоплаченной суммы не избежать.

А по второму вопросу все нормально. До 30 апреля сдайте декларацию 3НДФЛ. До 1июля (по-моему) заплатите налог.

[Nick-From]

Спасибо вам большое за ответы =)