Расходы на подготовительные работы для заключения договора аренды

[Sabelkina]

Помогите новичку!!!
Наша фирма в первом квартале понесла расходы на инженерно-геодезические изыскания земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Эти изыскания необходимы для заключения договора аренды. Счет-фактура и акт выполненных работ подписаны в первом квартале. Договор аренды будет заключен во втором квартале. Как эти расходы отразить в бух и налоговом учете? В каком периоде мы должны принять к вычету НДС?

[RetailChain]

Сообщение от Sabelkina

Наша фирма в первом квартале понесла расходы на инженерно-геодезические изыскания земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Эти изыскания необходимы для заключения договора аренды. Счет-фактура и акт выполненных работ подписаны в первом квартале. Договор аренды будет заключен во втором квартале. Как эти расходы отразить в бух и налоговом учете? В каком периоде мы должны принять к вычету НДС?

1. А в чем суть этих изысканий, что явилось их результатом?
2. На каком основании проводились эти изыскания? Что сказано в договоре и с кем заключался договор, побуждающий к выполнению изысканий? Я не имею в виду договор с исполнителем работ, геодезистами. Хочется понять с чего это вдруг вы стали заниматься изысканиями или финансировать это.
3. Какова цель аренды участка?

[Sabelkina]

Эти изыскания нужны для составления кадастового плана. Для того, чтобы нам дали муниципальную землю в аренду, мы должны получить этот кадастовый план. Цель аренды участка пока не до конца определена, возможно её потом будут сдавать в субаренду, возможно построят склады.

[RetailChain]

Сообщение от Sabelkina

Цель аренды участка пока не до конца определена, возможно её потом будут сдавать в субаренду, возможно построят склады.

Тогда бессмысленно говорить об НДС и налоге на прибыль, ибо нет гарантий, что эти расходы экономически оправданы.

В Консультанте достаточно много аналогичных ситуаций. Вот, например, практически то, что Вы описАли.

Вопрос: В каком порядке учитываются для целей налогообложения прибыли расходы, связанные с заключением договора аренды земли и предшествующие его заключению: на разработку проекта формирования границ земельного участка, согласование эскиза, геодезические работы и прочую исходно-разрешительную документацию по землеустройству, уплату госпошлины за регистрацию договора аренды? Организация применяет метод начисления.

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 14 февраля 2006 г. N 20-12/11384

Согласно Земельному кодексу РФ аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.
В статье 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду согласно гражданскому законодательству и Земельному кодексу РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 и пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами согласно Федеральному закону от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Согласно подпункту 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
На основании статьи 272 НК РФ у организации, применяющей метод начисления, расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статей 318-320 НК РФ.
Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.
В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
Таким образом, учитывая, что расходы по разработке проекта формирования границ земельного участка, согласованию эскиза, проведению геодезических работ и составлению прочей исходно-разрешительной документации по землеустройству, а также по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды непосредственно связаны с заключением договора аренды земли и предшествуют его заключению, их сумма подлежит учету при формировании налогооблагаемой прибыли в составе прочих расходов в периоде, определяемом согласно статье 272 НК РФ.
При этом указанные расходы должны удовлетворять принципам признания расходов для целей налогообложения прибыли, установленным статьей 252 НК РФ.

Заместитель
руководителя Управления
советник налоговой службы III ранга
Г.А. Суворова

[Sabelkina]

А как же статья 264.1 НК РФ, которая вступила в силу с 1 января 2007 года?

[RetailChain]

Сообщение от Sabelkina

А как же статья 264.1 НК РФ, которая вступила в силу с 1 января 2007 года?

Ну, это первое, что приходит в голову. Но...

Из Вашего вопроса применение статьи 264.1 явно не вытекает. Вы же не право приобретаете, а готовите кадастровые документы.
Если бы Вы понесли расходы по участию в аукционе, тендере или напрямую купили право аренды, - тогда применение статьи 264.1очевидно.

В данном случае ваши расходы связаны с ОФОРМЛЕНИЕМ договора аренды, в частности, оформлением кадастровых документов.
Если обмер участка и внесение записей в кадастр сделает кто-то другой, то это лишит Вас ПРАВА арендовать участок? Наверное - нет.


Много зависит от сути договора, на основании, которого Вы проводите эти работы. Если из него следует явная причинно-следственная связь между выполнением работ и получением ПРАВА на аренду, то применение указанной статьи необходимо.

[Sabelkina]

В тот то и дело, что никакого договора нет. Есть только решение мэра города, о том, что мы можем арендовать участок в конкретном районе города. Даже границ этого участка нет. Вы считаете, что мы не сможем сейчас отнести эти расходы на расходы будущих периодов?

[RetailChain]

Сообщение от Sabelkina

В тот то и дело, что никакого договора нет. Есть только решение мэра города, о том, что мы можем арендовать участок в конкретном районе города. Даже границ этого участка нет. Вы считаете, что мы не сможем сейчас отнести эти расходы на расходы будущих периодов?

Значит, вопрос о том, что это были за расходы (на приобретение права или на оформление) остается открытым.

В любом случае, если приобретение участка связано с производственной деятельностью и будет приносить доход, то на расходы для целей налогообложение данные затраты отнести можно. Вопрос "когда"?

Для этого попробуем прорваться сквозь дебри статьи 272, где законодатели нагородили кучу глаголов.

1. На основании пункта 7 данной статьи можно считать, что расходы ОСУЩЕСТВЛЕНЫ.
2. ПРИЗНАНИЕ (включение в расчет налогооблагаемой базы) расходов для целей налогообложения - это второй временной момент, который следует определить. Здесь нужно использовать абзац второй пункта 1 статьи 272. На мой взгляд, есть четкая связь между сделкой, приносящей доход и данными затратами. Такая сделка у вас будет впереди, ее пока нет. Так что уменьшать налогооблагаемую базу на эту сумму в данном отчетном (налоговом) периоде нет оснований. Надо перенести на будущее.

Вычет НДС никак не связан моментом с включения расходов в налогооблагаемую базу. Можно принять к вычету немедленно.

[Sabelkina]

Ну а если по каким-либо причинам договор аренды не будет заключен? Что то не хочется сейчас принимать к вычету НДС, тем более что для нас это значит возмещение из бюджета, так как продаж ещё нет.

[RetailChain]

Источником уплаты НДС, предъявленного поставщиком (товаров, работ, услуг), являются:
1. Бюджет. За счет вычетов, декларируемых по итогам налогового периода.
2. Расходная часть. Все случаи строго перечислены в статье 170 без воможности расширить и дополнить список.
3. Собственные средства, если вычет невозможно произвести по формальным (нет счета-фактуры, например) или иным указаным в Кодексе причинам.

Выбирайте, какой источник уплаты у Вас. Полагаю, бюджет.

Если, как вы говорите, использовать участок в производственных целях не получится, то в этом случае он будет передан "для собственных нужд" предприятия.
Но это уже объект налогообложения НДС (пункты 2 или 3, статьи 146), а не вычета:-)))

Не вижу законных оснований отказываться от вычета НДС. Пусть не смущает Вас, что декларация на вычет, а не на уплату. Бюджет получил свое от геодезистов, они, надеюсь, заплатили.
Кстати, будучи осмотрительным, можно затребовать у них их декларацию с внесенной туда Вашей суммой НДС с отметкой налорга.