Когда возникает доход

[Оксaнa]

Наша организация сдает имущество в аренду. Выставили счета, акты выполненных работ отправили арендатору. А он их не подписывает, возвращает второй раз. Сейчас мы подаем в суд.
Вопрос. Возник ли у меня доход? или он возникнет только по решению суда или при подписании актов выполненных работ?

[Евгения 2000]

А договор подписан???? Сумма в договоре указана????

[Оксaнa]

В том-то и дело, что договор они подписали, сумма там указана.

[Евгения 2000]

Что выгоднее требовать — взыскания арендной платы или убытков в связи с неполученным доходом? Можно ли требовать уплаты штрафных санкций?

Только решив, хочет ли он прекратить отношения с недобросовестным арендатором или всего лишь взыскать задолженность и штрафные санкции, арендодатель сможет определиться, с каким иском выходить в арбитраж. Не стоит забывать про договор аренды, поскольку, зачастую, в нем предусмотрены возможные способы воздействия на нарушителя. Мы рассмотрим варианты защиты прав арендодателя, предусмотренные Гражданским кодексом при отсутствии специальных условий в договоре.


Расторгаем договор аренды.

Арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении недобросовестного арендатора при соблюдении следующих условий:

– внесение платы просрочено именно несколько раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Так, если арендатор нарушил сроки внесения платежей за март и октябрь (при ежемесячной арендной плате), это не является основанием для расторжения договора по правилам статьи 619 ГК РФ. Другое дело, когда оплата просрочена за март и апрель;

– арендатору направлено письменное предупреждение о погашении задолженности. Обратиться в суд можно, только если арендатор в разумный срок после его получения не произвел платежи. Вручить предупреждение необходимо лично под расписку либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Нормы Гражданского кодекса не позволяют расторгнуть договор во внесудебном порядке при неоднократной просрочке арендных платежей. Но такое условие можно прописать в договоре. Если оно предусмотрено, то достаточно направить арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора. При этом в уведомлении можно предусмотреть также расчет задолженности арендатора, суммы штрафных санкций и требование об их уплате. Такое уведомление рекомендуем также вручать арендатору лично под расписку либо направлять заказным письмом или с уведомлением о вручении.

Если арендатор откажется освободить занимаемые помещения, погасить задолженность и (или) уплатить штраф, арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о выселении (но не о расторжении договора, поскольку он уже расторгнут после получения арендатором уведомления), взыскании задолженности и штрафных санкций.


Сохраняем арендные отношения.

В случае когда арендодатель не хочет расторгать договор, он может заявить требования о взыскании задолженности и штрафа. За нарушение денежных обязательств применяется только одна из следующих санкций: проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) или неустойка, установленная договором аренды) (п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.98). Нельзя одновременно применять штрафную санкцию, предусмотренную статьей 395 ГК РФ, и договорную неустойку.

Мы советуем сделать выбор в пользу неустойки, ведь процент по ней больше ставки рефинансирования (которая применяется при начислении процентов по ГК РФ).

Однако арбитражный суд может уменьшить размер начисляемых процентов или договорной неустойки, если размер санкций несоразмерен последствиям нарушения обязательства арендатором (ст. 333 ГК РФ).


Взыскиваем неустойку.

Под убытками понимаются расходы, которые пострадавшая сторона произвела (должна будет произвести) для восстановления своего нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб); упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ). При взыскании убытков арендодателю придется доказывать наличие указанных обстоятельств, а для компенсации упущенной выгоды также необходимо будет подтвердить наличие собственных действий по получению такой выгоды. Напротив, при взыскании неустойки (пени) достаточно показать суду, что оплата была просрочена, и представить расчет взыскиваемой суммы.

Рекомендуем заявлять в иске только взыскание неустойки. Вероятнее всего, что сумма неустойки покроет возможные убытки. А вы избежите трудностей, сопряженных с доказыванием, связанным с взысканием убытков.



По материалам газеты `Учет. Налоги. Право`.

[Евгения 2000]

А ещё тут почитайте
http://www.irn.ru/articles/13047.html

[Tax_ist]

НК РФ
Статья 271. Порядок признания доходов при методе начисления

1. В целях настоящей главы доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Для внереализационных доходов датой получения дохода признается:

дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода - для доходов:
от сдачи имущества в аренду;

[Оксaнa]

С этим понятно. Вопрос у меня в другом: включать ли мне суммы начисленной арендной платы в доход пока не подписаны акты выполненных работ? Сумма очень большая, имеет значение, в какой период платить налоги с этого.

[Tax_ist]

К сожалению, законодатель не оствил нам иного варианта!
Если вы принимаете доходы по начислению, придется платить налог на прибыль!

[Youlia]

Сообщение от Оксaнa

включать ли мне суммы начисленной арендной платы в доход пока не подписаны акты выполненных работ?

У Вас какая система н/о? Общая? Акты вообще не влияют на включение арендной платы в доход, их можно даже не составлять. Доход по аренде возникает из условий договора. Кстати, на какой срок договор заключен?

[Anna Olegovna]

Оксaнa, как разьяснили специалисты в ИФНС, действительно в вашей УП прописано, что прибыль считается по отгрузке. Исходя из этого можно сделать вывод, что вам ничего не остается, как принять всю сумму начисленной арендной платы в доходы. Лишь по решению суда, при расторжении договора и отсутствии оплаты за аренду, можно в ьбудущем принять начисленные но не оплаченные суммы с минусом.

[Оксaнa]

Сообщение от Youlia

У Вас какая система н/о? Общая?

да, общая.

Сообщение от Anna Olegovna

вам ничего не остается, как принять всю сумму начисленной арендной платы в доходы.

Даже если арендатор не принимает наши документы?

ПИСЬМО Минфина
от 1 июня 2006 г. N 03-03-04/1/490
...учитывая тот факт, что акты сдачи-приемки работ по контрактам за 2002 г. были подписаны в январе 2003 г., по нашему мнению, датой реализации выполненных работ будет признаваться январь 2003 г., и, следовательно, выручка организации-исполнителя учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль в январе 2003 г.

[Youlia]

Сообщение от Оксaнa

Даже если арендатор не принимает наши документы?

Это не имеет значения для аренды, я еще раз это подчеркиваю. Все условия аренды согласованы и приняты сторонами, оформлены договором. Другой вопрос, если у Вас долгосрочный договор, и он не зарегистрирован, то договор не вступит в силу, пока не будет зарегистрирован. Что у Вас сказано в договоре, когда они должны платить? Ежемесячно, ежеквартально, авансовым платежом...? Если не платят - в суд, а акты они могут подписывать, могут не подписывать - на налогообложение Ваше это никак не влияет.

[Аланда]

Оксaнa,
Я думаю,выполнение работ и сдача имущества в аренду,это не одно и то же.Работы могут быть выполнены,но не подписаны заказчиком в силу каких либо причин,например устранение недоработок.Подписание акта выполнения работ и будет датой реализации.С арендой другая ситуация.Договор подписан и фактически с момента подписания акта-приема передачи имущества он вступает в силу , арендатор уже этим имуществом пользуется.Именно на этом основании и акты при аренде считаются необязательными,только счета-фактуры для учета НДС.

[Оксaнa]

Аланда, я тоже так думаю ((
Сумма налогов получается огромная, а платить их, боюсь, будет нечем

[Оксaнa]

Youlia, это старый договор, он продлен на неопределенный срок.

[Аланда]

Оксaнa, То ,что контрагент не подписывает акты,это половина дела,а по какой причине он не оплачивает аренду? Вам -то деньги нужны.Срочно расторгайте договор,если он нарушает условия договора.

[Оксaнa]

потому и не подписывает, что не хочет аренду платить (( деньги позарез нужны (((
и договор так просто не расторгнешь, там тепловые сети, а сейчас отопительный сезон ((

[Youlia]

Сообщение от Оксaнa

и договор так просто не расторгнешь

в суд... за взысканием дебиторки и расторжением договора.

[Оксaнa]

Сообщение от Youlia

Что у Вас сказано в договоре, когда они должны платить?

В договоре:
"Арендатор ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчетным, оплачивает Арендодателю арендныу плату на основании выставленных в адрес Арендатора счетов-фактур и актов выполненных работ"

[Youlia]

Сообщение от Оксaнa

выставленных в адрес Арендатора счетов-фактур и актов выполненных работ"

Вы их выставляете? Высылаете по почте? Документы почтовые есть? Значит условия договора соблюдаются с Вашей стороны, с а с их стороны - нет. Тут на том, что они их не получали, они не сыграют, если с Вашей стороны есть доказательства их отправки.