Амортизация Нежилого помещения, сдаваемого в аренду

[Алена31]

Подскажите пожалуйста. ООО с основным видом деятельности: сдача в наем собственного недвижимого имущества, открылось в 2009 г и в этом же году им было приобретено нежилое помещение, но деятельность началась вестись только с августа 2012г-т.е. август первый месяц, когда это помещение началось сдаваться в аренду. Режим налогообложения-УСН. С какого периода времени необходимо было начислять амортизацию.

[Вес`на]

Сообщение от Алена31

ООО с основным видом деятельности: сдача в наем собственного недвижимого имущества, открылось в 2009 г и в этом же году им было приобретено нежилое помещение, но деятельность началась вестись только с августа 2012г-т.е. август первый месяц, когда это помещение началось сдаваться в аренду.

вопрос 1. о какой амортизации идет речь? В бухучете или вы про расходы на УСН?

[Алена31]

Про амортизацию в бух учете.

[Вес`на]

амортизация по БУ начинается, когда поданы документы на госрегистрацию собствености и здание введено в эксплуатацию.

[Алена31]

Организация приобрела нежилое помещение в 2009 г, все это время деятельности не было, сдавали нулевую отчетность. Теперь когда началась деятельность, нужно вести бух. учет и правильно отразить стоимость этого нежилого помещения. Вот к примеру стоимость по договору купли продажи была 1000000 руб. По ПОСТАНОВЛЕНИЮ от 1 января 2002 г. N 1 О КЛАССИФИКАЦИИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ, ВКЛЮЧАЕМЫХ В АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ГРУППЫ, это нежилое помещение относится к десятой амортизационной группе,т.е. срок полез. использования свыше 30 лет.
Это что значит мы можем сами определить срок полез. использования, например 32 года, или нет, и с какого момента мы будем этот срок отсчитывать, с того как мы это помещение купили, или когда здание, в котором оно находится было введено в эксплуатацию-но это было ещё с прошлыми хозяевами.

[Алена31]

Нашла сама ответ на свой вопрос, хочу поделится, вдруг кому поможет.
Как надо учитывать в 2009 году приобретенные основные средства, бывшие в эксплуатации у предыдущего собственника?



1.Определение первоначальной стоимости ОС, бывших в эксплуатации.

Приобретение подержанных ОС в бухгалтерском и налоговом учете отражается так же, как обычная покупка ОС. Порядок формирования первоначальной стоимости ОС в бухгалтерском учете регулируется нормами ПБУ 6/01, а в налоговом учете нормами п.1 ст.257 НК РФ.
2.Каким документом необходимо подтвердить срок эксплуатации ОС у бывшего собственника.
Налоговые органы по этому поводу никаких разъяснений не дают.
Поэтому, в данном случае, нужно руководствоваться общими правилами и здравым смыслом. Вся информация по передаваемому объекту ОС должна содержаться в акте приема-передачи (форма N ОС-1 или ОС-1а). В частности, фактический срок эксплуатации (в годах, месяцах) значится в разделе 1 "Сведения о состоянии объекта ОС на дату передачи" этих форм. Проблема заключается в том, что не всегда организация - сдатчик имущества добросовестно заполняет указанные формы.
Дело в том, что информация о фактическом сроке эксплуатации объекта ОС по данным организации-сдатчика в акте приема-передачи носит "информационный характер", т.е. эти поля формы N ОС-1 (ОС-1а) не являются обязательными к заполнению и продавцы имущества зачастую их просто не заполняют. В связи с этим у приобретателя имущества, бывшего в эксплуатации, возникают проблемы с документальным подтверждением «чужого износа».В этом случае нужно обратиться к продавцу за полной информацией по приобретенному объекту ОС (бывшему в употреблении). Например, потребовать копию инвентарной карточки объекта ОС (форма N ОС-6). Копия инвентарной карточки должна быть заверена подписями главного бухгалтера и руководителя компании, передающей основное средство, и скреплена печатью. В этом документе содержатся все сведения об объекте основных средств, причем заполненные передающей стороной.
Если указать срок фактического использования в акте приема-передачи объекта или получить копию инвентарной карточки у предыдущего собственника невозможно, следует иметь в наличии один из следующих документов:
- паспорт транспортного средства;
-свидетельство о государственной регистрации недвижимости, технический паспорт здания, его копия или выписка из него. В документе должен быть указан год постройки здания.
При покупке иных объектов основных средств (не транспортных средств и не объектов недвижимости) подтверждением может служить официальное письмо от предыдущего собственника с указанием срока фактического использования данного объекта. При этом должны быть соблюдены требовании, предъявляемые к оправдательным документам, которые установлены в ст.9 Федерального закона от 21.11.1996г. №123-ФЗ.
3. Определение срока полезного использования ОС, бывшего в употреблении
В ПБУ 6/01 прямо не указана возможность уменьшения срока полезного использования основного средства, бывшего в употреблении, на период его эксплуатации предыдущими собственниками. Несмотря на это, организация, которая приобрела такой объект, может при определении срока его полезного использования учесть данный период. Важно, чтобы установленный срок был обоснован. Иначе говоря, она вправе из срока полезного использования, определенного исходя из технических и иных факторов, вычесть количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.
Для целей налогового учета при наличии подтверждающих документов срок полезного использования основного средства может быть уменьшен на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.
С2009 г. изменился порядок определения срока полезного использования по объектам, бывшим в употреблении для целей налогового учета. Уменьшать срок полезного использования на фактический срок использования объектов бывшим собственником разрешается только при амортизации этих объектов линейным методом. Теперь это правило регламентировано п. 7 ст. 258 НК РФ.
Также с 2009 г. действует новое правило относительно включения основных средств, бывших в употреблении, в состав той амортизационной группы, в которую они были включены предыдущим собственником.
4. Начисление амортизации
Таким образом, в налоговом учете организация может начислять амортизацию двумя способами:
-исходя из общего срока полезного использования ОС,
-исходя из оставшегося срока полезного использования.
Норма амортизации по ОС, бывшему в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации определяется следующим образом:
K = (1 / (N - T)) x 100%,
где K - норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;
N - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества в месяцах;
T - количество месяцев эксплуатации данного объекта бывшим собственником.
Если срок полезного использования у предыдущих собственников окажется равным или превышающим срок полезного использования данного ОС, определяемый Классификацией ОС, организация вправе самостоятельно определить срок полезного использования этого ОС с учетом требований техники безопасности и других факторов (п. 12ст.259НКРФ).
Амортизируемым имуществом в налоговом учете признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поэтому, на наш взгляд, при определении срока полезного использования по такому имуществу срок полезного использования не может быть менее 12 месяцев. Такого же мнения придерживаются и налоговые органы (письмо УМНС России по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66552).
Любая организация стремится сблизить налоговый и бухгалтерский учет. Поэтому, принимая к учету бывшее в эксплуатации основное средство, целесообразно установить одинаковые сроки полезного использования данного объекта и в налоговом, и в бухгалтерском учете. Тем более что это не противоречит ни правилам ведения налогового учета, ни принципам бухгалтерского учета.

Аудитор Минаева Л.А.