покупка помещения под магазин

[>kbxrf]

Добрый вечер! Помогите решить задачку (спрашиваю не для себя). ООО "Альфа" купила помещение под магазин за 15 т.р. Потом "Альфа" продает "Амеге" это помещение за 300 тыс. руб. Причем на балансе "Альфа" оно не числится... Не понятно, возможна ли вообще такая сделка?

[ptihka]

Думаю, что сделка не возможна, т.к. все оформляется через рег.палату, да и не логично продавать то, чего на балансе ООО нет. ИМХО

[Аланда]

Сообщение от >kbxrf

ООО "Альфа" купила помещение под магазин за 15 т.р

Сообщение от >kbxrf

на балансе "Альфа" оно не числится

Соглашусь с ptihka, что

Сообщение от ptihka

да и не логично продавать то, чего на балансе ООО нет.

>kbxrf, что в вашем случае означает "купили помещение"?

[>kbxrf]

Оказывается, купленное помещение явл. нежилым и поставлено на 08 счет. Оплачено гос. пошлина за регистрацию и проводится ремонт.Бух увеличивает ст-ть покупки на сумму ремонта и продает в др. организацию. Так можно? Какие проводки составить при этом. Заранее благодарю за помощь.

[ptihka]

Сообщение от >kbxrf

Оказывается, купленное помещение явл. нежилым и поставлено на 08 счет. Оплачено гос. пошлина за регистрацию и проводится ремонт.Бух увеличивает ст-ть покупки на сумму ремонта и продает в др. организацию. Так можно?

Всё это прекрасно, а на основании каких первичных документов купленное нежилое помещение оприходовано на сч. 08?

[>kbxrf]

Сообщение от ptihka

Всё это прекрасно, а на основании каких первичных документов купленное нежилое помещение оприходовано на сч. 08?

Я не в курсе... Допустим что доки есть, дальше нужно поставить на 01, а только потом продавать, да?

[ptihka]

Сообщение от >kbxrf

Допустим что доки есть, дальше нужно поставить на 01, а только потом продавать, да?

Верно.

[Аланда]

ptihka, а как быть с тем моментом,что основные средства ,принимаемые к учету, не должны быть предназначены для продажи согласно ПБУ.

[ptihka]

Аланда, изначально ОС приобретали для использования в деятельности, я так почему-то поняла. Если изначально покупали ОС для продажи, то это будет товар, согласна с Вами. Автор в вопросе написала, что "нежилое помещение купили под магазин".

[Аланда]

ptihka, да я больше для себя хочу понять,как проводить,если изначально известно,что помещение будет продаваться.

[ptihka]

Сообщение от Аланда

...если изначально известно,что помещение будет продаваться.

Тогда однозначно, как товар, но увеличенный на сумму достройки/доработки/улучшения качества

[LiGro]

При наличии достаточных средств организация может строить жилые дома без привлечения инвесторов и продавать квартиры по окончании строительства. О том, как в этом случае организовать учет затрат и рассчитать финансовый результат, расскажем в нашей статье. Методика учета операций по строительству для продажи

Прежде чем подойти к вопросу расчета финансового результата от продажи жилья, разберемся, каким видом актива построенный жилой дом является для застройщика: основным средством, товаром или готовой продукцией.

Определяем вид актива

Объектом основных средств признать такой дом нельзя, поскольку он не отвечает критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Ведь организация предполагает его последующую продажу.

Считать построенный дом товаром неверно, так как товары - это материально-производственные запасы, приобретенные или полученные для продажи или перепродажи без дополнительной обработки. Застройщик не приобретает дома у других организаций, а строит их самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, то есть выступает в данном случае в качестве производителя жилья.

Построенное инвестором-застройщиком жилье, предназначенное для продажи, является конечным результатом строительного (производственного) процесса, технические и качественные характеристики которого должны соответствовать условиям договора с покупателями и требованиям иных установленных законодательством документов.

Указанные признаки позволяют сделать вывод, что для застройщика построенный для продажи объект является готовой продукцией.

Учитываем доходы и расходы

Если предметом деятельности организации является изготовление и продажа продукции (готового жилья), то для организации-застройщика - это обычный вид деятельности. Значит, выручка от продажи продукции, в данном случае квартир, будет являться доходом. А расходы, связанные с их изготовлением и продажей, - расходом от обычного вида деятельности организации (п. 5 ПБУ 9/99, п. 5 ПБУ 10/99).

При этом необходимо помнить, что одним из условий признания выручки в учете является требование о переходе права собственности на продукцию к покупателю.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Застройщик-инвестор, являясь первым правообладателем, регистрирует право собственности на построенные квартиры сначала на себя, а затем оформляет переход права собственности на покупателя.

В бухгалтерском учете доход у продавца-застройщика отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи» по цене, предусмотренной конкретным договором купли-продажи.

Формируем себестоимость

Согласно пункту 9 ПБУ 10/99, для определения финансового результата от обычных видов деятельности должна быть определена себестоимость проданной продукции, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности, признанных как в отчетном году, так и в предыдущие отчетные периоды.

Для обобщения информации о наличии и движении готовой продукции планом счетов предназначен счет 43 «Готовая продукция», аналитический учет на котором, по мнению автора, целесообразно вести пообъектно (поквартирно). А какой счет использовать для учета затрат при строительстве жилья для продажи? Обратимся к нормам действующих положений по бухгалтерскому учету.

Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств. Согласно пункту 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание внеоборотных активов, не предназначенных для продажи. Как видим, счет 08 в данном случае для учета затрат не подходит.

Однако необходимо отметить, что, по мнению чиновников, учет затрат на строительство любого объекта недвижимости должен вестись на счете 08. В письме Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 даны разъяснения по отражению операций при принятии к учету объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи, а также при совмещении функций инвестора, застройщика и подрядчика. Так, финансисты рекомендуют расходы застройщика отражать на счете 08, а затем списывать проводками:

Дебет 43 Кредит 08
или
Дебет 90 Кредит 08.

Данные бухгалтерские записи противоречат основам концепции бухгалтерского учета. Внеоборотные активы не могут порождать оборотные активы. Счет 08 может корреспондировать с дебетом следующих активных счетов - 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы».

Для обобщения же информации о затратах производства, продукция которого является целью создания данной организации, предназначен счет 20 «Основное производство», на котором, по мнению автора, и следует бухгалтеру вести учет затрат на строительство жилого дома в разрезе объектов строительства (зданий) и технологической структуры затрат (по главам сводно-сметного расчета).

Отметим, если застройщик выполняет подрядные работы собственными силами, в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы на содержание подразделений, занятых организацией строительства. Таким образом, на счете 20 формируется фактическая стоимость строительства жилого дома, имеющего самостоятельный проект, в целом.

Рассчитываем финансовый результат

По окончании строительства и вводе объекта в эксплуатацию счет 20 закрывается, затраты списываются в дебет счета 43. Для этого рассчитывается себестоимость 1 кв. метра здания путем деления дебетового оборота по счету 20 на жилую площадь всего здания. И далее определяется себестоимость конкретной квартиры исходя из ее площади.

Схема отражения операций по учету затрат на строительство, реализации квартир и определению финансового результата в данном случае будет следующей:

Дебет 20 Кредит 60 (02, 10, 70 и т. д.)
- отражены затраты на строительство жилого дома;

Дебет 43 (аналитический счет «Квартира №...») Кредит 20
- принята к учету готовая продукция (построенные квартиры в разрезе аналитического учета);

Дебет 51 Кредит 62
- оплачен покупателем аванс по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка по договору купли-продажи с покупателем;

Дебет 90 Кредит 43 (аналитический счет «Квартира №...»)
- списана себестоимость готовой продукции (проданных квартир в разрезе аналитического учета);

Дебет 90 Кредит 99
- определен финансовый результат от продажи квартиры.

Налог на добавленную стоимость

Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Поэтому застройщик или инвестор продает жилье по договорам купли-продажи без налога на добавленную стоимость.

Соответственно суммы полученных продавцом авансов не формируют налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, так как эти поступления не связаны с операциями, облагаемыми налогом. Значит, продавец жилья не имеет права производить и налоговые вычеты на основании полученных счетов-фактур от поставщиков, подрядчиков.

Налог на добавленную стоимость в данном случае учитывается в стоимости полученных материальных ценностей (работ или услуг):
Дебет 10 (20) Кредит 60 (76)
- отражена стоимость поступивших материалов (принятых работ, услуг) с учетом НДС.

Обратите внимание: если строительная организация осуществляет операции, не подлежащие налогообложению и облагаемые НДС, необходимо вести раздельный учет.

Таким образом, в случае, если застройщик полностью или частично выполняет строительно-монтажные работы собственными силами для последующей продажи готового жилья, освобождение от НДС приводит к значительной экономии на налогах.

Как учитывать затраты застройщика?

Производитель жилья отличается от других производителей продукции. Ведь он производит недвижимое имущество, которое неразрывно связано с землей. При этом отдельная квартира не является объектом строительства с самостоятельным проектом и сметой, а является лишь частью строящегося здания. Что порождает долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома (лестницы, лифты, коммуникации и т. п.). Эти отличия создают сложность в восприятии строительства как производственного процесса. И тем не менее, по мнению автора, затраты застройщика по незавершенному строительству (с начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию) в понятиях действующих положений по бухгалтерскому учету относятся к незавершенному производству.

[LiGro]

Аланда, не знаю это вы имеете ввиду иль что то другое??

[Аланда]

LiGro,да ,что-то вроде этого,потому что предполагала,что купленное помещение не стоит проводить через 08 счет, потому что

Сообщение от LiGro

Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств.

Когда полностью строится здание,мне понятно,что все затраты обобщаются на 20 счете,где формируется с/с готовой к продаже продукции,но вопрос,что делать с Купленным для последующей продажи помещением,в которое вкладываются средства на ремонт,на каком счет его отражать при покупке.

[ptihka]

Сообщение от Аланда

...что делать с Купленным для последующей продажи помещением,в которое вкладываются средства на ремонт,на каком счет его отражать при покупке.

Вот для этого и есть ПБУ 6/01"Учет основных средств", которое устанавливает правила формирования информации об ОС в бухгалтерском учете.
"Актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при единовременном выполнении следующих условий:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект предназначен для использования в течение длительного времени (более 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев);
- организацией не предполагается последующая перепродажа данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем."

[LiGro]

Сообщение от Аланда

LiGro,да ,что-то вроде этого,потому что предполагала,что купленное помещение не стоит проводить через 08 счет, потому что

Когда полностью строится здание,мне понятно,что все затраты обобщаются на 20 счете,где формируется с/с готовой к продаже продукции,но вопрос,что делать с Купленным для последующей продажи помещением,в которое вкладываются средства на ремонт,на каком счет его отражать при покупке.

Мне кажется что надо учитывать как товар!(41 счет) И все затраты по ремонту этого помещения должны входить в его себестоимость. Я обычно делаю допами, и у меня увеличивается стоимость товара на произведенные затраты именно по данному товару.

[Аланда]

ptihka, не поняла ,к чему цитата из ПБУ, на которое я сама ссылалась. Я ведь потому и начала задавать вопросы,что исходила из посыла,что помещение было куплено для перепродажи,поэтому учитывать его на 08 и на 01 счете

Сообщение от ptihka

Сообщение от >kbxrf
Допустим что доки есть, дальше нужно поставить на 01, а только потом продавать, да?

Верно.

не совсем правильно.

Сообщение от LiGro

Мне кажется что надо учитывать как товар!(41 счет) И все затраты по ремонту этого помещения должны входить в его себестоимость.

вот ,собственно,мы и пришли к выводу,что ни 08,ни 01, ни 43 счета для учета помещения, купленного для продажи,пожалуй,не походят,только 41 как для обычного товара.
>kbxrf, вам нужно определиться, для чего покупалось помещение изначально,для использования в своей деятельности,или для перепродажи,от этого будет зависеть,как будете учитывать его у себя в бухучете.ИМХО

[ptihka]

Аланда, про ПБУ Вы мне сами напомнили, поэтому я и написала, что не признается ОС, чтобы автор темы разобралась. В этой ситуации на самом деле нужно четко определиться для чего изначально приобреталось нежилое помещение. С Вами абсолютно согласна.

[>kbxrf]

Сообщение от Аланда

>kbxrf, вам нужно определиться, для чего покупалось помещение изначально,для использования в своей деятельности,или для перепродажи,от этого будет зависеть,как будете учитывать его у себя в бухучете.ИМХО

Допустим для перепродажи. Но где это отразится, если договор на покупку уже заключен...только на 41 счете?

[LiGro]

Сообщение от >kbxrf

Допустим для перепродажи. Но где это отразится, если договор на покупку уже заключен...только на 41 счете?

Если на продажу здание предназначалось то учитываете на 41 и продааете как товар со всеми вытикающими!