Как зачесть договор аренды

[Lera_L]

Мы ООО на ОСНО.
Подписали договор «безвозмездной аренды офиса» с физ. лицом, тоесть арендную плату мы не платим.
НО в договоре говориться, что мы обязаны оплачивать коммунальные услуги.
Как проводить этот платеж, чтобы он не болтался в дебиторской задолженности, ведь от арендодателя мы не имеем никаких документов кроме договора?:o
Перечисления делаем с расчетного счета на счет УК ЖКХ.
Имеем ли мы право считать данные платежи своими затратами?

[martm]

Lera_L, мое личное мнение, что коммунальные платежи вы должны платить за счет чистой прибыли.

[Главан]

что написано в договоре про коммунальные платежи?,
что вы пишете в платежке на перечисление коммунальных платежей - оплата за кого?

[Lera_L]

martm,
это почему, а если офис в собственности компании, тоже за счет прибыли????

[Lera_L]

Главан, ссудополучатель обязан оплачивать комунальные платежи ежемесячно....
В платежке: оплата ком. услуг на л\счет ФИО ссудодателя по адресу ....

[martm]

Lera_L, нет если офис находится в собственности у компании или она арендует его у организации или ЧП, то тогда коммунальные затраты можно спокойно включать в расходы.

[Lera_L]

martm, интересно про аренду у ЧП. Тоесть сдачу квартиры в аренду он осуществляет по виду деятельности - аренда квартир.
Помоему даже если не ЧП может кому угодно сдать квартиру, лишь бы не нарушались правила пользования жилым помещением, а в конце отчетного периода на основании декларации заплатить налог 13%

[martm]

Lera_L, нет. И тому есть подтверждение:
"Налоговый вестник", N 8, 2002

Вопрос: В 1999 - 2001 гг. акционерное общество заключало с физическим лицом договоры безвозмездного пользования на здания и сооружения, а также земельные участки, находящиеся под этой недвижимостью.
В связи с тем что общество использовало здания и земельные участки в производственных целях, полагаем, что расходы по содержанию зданий (в том числе земельный налог), полученных в безвозмездное пользование у физического лица, могли включаться акционерным обществом в себестоимость продукции (работ, услуг). Облагались ли подоходным налогом суммы произведенных затрат и уплаченных налогов по договорам безвозмездного пользования? Почему организация, арендуя имущество у другой организации, может уменьшать налогооблагаемую прибыль, а организация, арендующая имущество у физического лица, не может? По нашему мнению, нарушается принцип равенства налогообложения (ст.3 НК РФ).

Ответ: Прежде всего следует отметить, что вопросы поставлены в двух аспектах: с точки зрения законности отражения операций, связанных со списанием расходов по эксплуатации недвижимого имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, для целей бухгалтерского учета и законности отражения вышеуказанных операций для целей налогообложения прибыли.
При определении для целей налогообложения правильности отнесения расходов, связанных с содержанием переданных по договору безвозмездного пользования объектов недвижимого имущества, следовало руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, в том числе Законом N 2116-1 (так как речь идет о договорах, заключенных в 1999 - 2001 гг.), Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон N 1738-1), Положением о составе затрат, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.08.1992 N 552, а также нормативными актами МНС России и Минфина России по указанному вопросу.
В частности, согласно Закону N 1738-1 собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются земельным налогом, то есть плательщиком налога за землю является собственник земли, а не ссудополучатель, как указано в вопросе. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со ст.689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьями ГК РФ в отношении договора аренды.
Считаем необходимым отметить, что при совершении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим физическому лицу на праве собственности, это недвижимое имущество должно быть выведено из состава жилищного фонда. Если объекты недвижимости числились у физического лица как нежилые помещения, то при заключении договора безвозмездного пользования следовало уточнить правовой статус самого ссудодателя применительно к нормам ГК РФ.
При заключении договора безвозмездного пользования не происходит перехода права собственности, в связи с чем полученные в безвозмездное пользование объекты недвижимости отражаются ссудополучателем за балансом на счете 001 "Арендованные основные средства". Согласно правилам ведения бухгалтерского учета и отчетности ссудодатель должен учитывать переданные в безвозмездное пользование объекты основных средств на счете 01 "Основные средства" и начислять по ним амортизацию (за исключением тех объектов, по которым амортизация не начисляется).
Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, не учитывает вышеуказанное недвижимое имущество как основные средства и, соответственно, не начисляет по нему амортизацию.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" все права и сделки с недвижимым имуществом, включая земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации при заключении договора на срок не менее года.
По вопросу учета расходов организацией - ссудополучателем для целей налогообложения прибыли, возникавших при использовании недвижимого имущества, переданного ему по договору безвозмездного пользования, заключенного с физическим лицом, не являвшимся индивидуальным предпринимателем, следовало применять Письмо МНС России от 11.04.2000 N ВГ-6-02/271 "По вопросу учета расходов организации по аренде имущества и физических лиц, не являющихся предпринимателями".
Согласно вышеприведенному Письму расходы арендатора (ссудополучателя) по арендной плате и содержанию имущества, полученного в аренду (в безвозмездное пользование) от физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) ссудополучателя (арендатора). Организациям - ссудополучателям, применяющим иной порядок учета указанных выше расходов, следует внести соответствующие исправления и произвести уточнения по платежам в соответствующие бюджеты без начисления штрафов.Кроме того, согласно положениям п.2 Положения о составе затрат в себестоимость продукции (работ, услуг) ссудополучателя могли включаться расходы по содержанию собственных основных производственных фондов, то есть, в частности, объектов недвижимого имущества, принадлежавшего организации на праве собственности (пп."е"), или плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов, переданных в аренду организацией - арендодателем (пп."ч"), но расходы по содержанию имущества, переданного по договору безвозмездного пользования, нельзя было приравнивать к арендной плате арендатора, так как в конкретном случае речь идет о безвозмездном получении во временное пользование недвижимого имущества от физического лица.
Как уже отмечалось, для физического лица, не являвшегося индивидуальным предпринимателем, объекты недвижимого имущества, находившиеся в его собственности, не являлись основными средствами (объектами основных производственных фондов). Но в случае заключения сделок с объектами недвижимости, принадлежавшими физическому лицу на праве собственности, и получения физическим лицом доходов в результате указанных сделок от использования недвижимостью арендатором (ссудополучателем) полученный доход полностью подлежал включению в совокупный облагаемый доход физического лица и облагался подоходным налогом в соответствии с нормами Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц".
Исходя из вышеизложенного, для целей налогообложения прибыли расходы по содержанию объектов недвижимости, полученных у физического лица по договору безвозмездного пользования, включенные в себестоимость продукции (работ, услуг) организации - ссудополучателя, не уменьшали налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Подписано в печать Р.Н.Митрохина
15.07.2002 Консультант Департамента

налоговой политики
Минфина России

[Lera_L]

это я домой возьму, перед сном почитаю

[Aleksa_81]

Сообщение от martm

Lera_L, мое личное мнение, что коммунальные платежи вы должны платить за счет чистой прибыли.

Расскажу пример из личной жизни. В этом году у нас была налоговая проверка. Мы арендовали помещение и по Договору аренды мы платили только арендный платеж. Помимо этого у нас еще были отдельные Договора на электроэнергию, воду, теплоснабжение и т.д. Нас налоговая оштрафовала за то, что мы возмещаем НДС по этим затратам (электроэнергия, вода) и уменьшаем налоговую базу прибыли, потому что у нас нет разрешения от Ленэнерго и Водоканала на пользование этим электричеством и водой, а значит мы нарушаем гражданское законодательство. Все документы у нас были н руках договора, счета-фактуры.
Мы обратились в суд и выиграли это дело. Расходы документально подтверждены, сидеть без воды и света явно мы не можем, это нарушает выполнение главной цели организации получение прибыли, расходы непосредственно связаны с производственной деятельностью. И потом это не приобретение, а возмещение расходов нашему арендодателю за коммунальные услуги (а у арендодателя разрешение было).

Я согласна, что скорей всего вы будете свою правоту тоже отстаивать в суде, но судебная практика на эту тему уже есть, лично читала ее. Но мое мнение, что у вашего ЖКХ или кому вы там деньги платите все разрешения должны быть. В договоре аренды на вас возложена обязанность платить эту коммуналку, для вашей производственной деятельности эта коммуналка необходима. Так что можете эти расходы списыватьне за счет чистой прибыли.
Насчет документов, к вам же должна приходить квитанция или как вы узнаете сумму комуналки. Вот эта квитанция и будет вашим подтверждающим документом.

Ситуация. конечно, противоречивая

[Главан]

Согласна с Aleksa_81,
Но вопрос спорный и практика по этому вопросу довольно противоречивая, поэтому надо запастись по-возможности доп. аргументами.

у вас должно быть на руках заявление от физлица, в котором он просит вас оплачивать коммунальные платежи по реквизитам ЖКХ за него.
Ниже я выложу то, что мне удалось накопать на эту тему.

[Главан]

Правда письмо довольно старое, но аргументы можно учесть

Вопрос: Относится ли оплата коммунальных услуг на себестоимость продукции, если заключен договор безвозмездного пользования? ("Налоговый вестник", 1999, N 11)

"Налоговый вестник", N 11, 1999
Вопрос: Относится ли оплата коммунальных услуг на себестоимость продукции, если заключен договор безвозмездного пользования?
Ответ: В соответствии со ст.689 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В ст.695 ГК РФ указывается также, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) близок по своему характеру к договору аренды, т.к. применяются правила ст.ст.607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.
Таким образом, если договором безвозмездного пользования (при условии заключения договора на получение коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации) оплата коммунальных услуг возложена на ссудополучателя и полученное в безвозмездное пользование имущество используется исключительно в производственных целях, указанные затраты в соответствии с пп."и" п.2 Положения о составе затрат могут быть отнесены на себестоимость продукции как эксплуатационные расходы на содержание зданий, помещений, сооружений, оборудования и т.д.
Все вышеизложенное содержится в Указаниях МНС России от 12.07.1999 N ВГ-6-02/546@, которыми слова в скобках "для целей налогообложения не принимаются затраты по безвозмездным договорам, предусмотренным п.2 ст.423 Гражданского кодекса Российской Федерации" исключены из абз.4 п.8 Методических рекомендаций по отдельным вопросам налогообложения прибыли, доведенных Письмом Госналогслужбы России от 27.10.1998 N ШС-6-02/768.
Подписано в печать В.И.Макарьева
20.10.1999 Государственный советник
налоговой службы II ранга,
А.Ф.Матюшина

[Главан]

Вопрос: Организация использует склад на основании договора ссуды, заключенного с физическим лицом. Организация несет расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию склада, а также уплачивает арендные платежи за пользование земельным участком, на котором расположен склад. Уменьшают ли данные расходы налогооблагаемую прибыль?

Вопрос: Организация использует склад на основании договора ссуды, заключенного с физическим лицом. Организация несет расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию склада, а также уплачивает арендные платежи за пользование земельным участком, на котором расположен склад. Уменьшают ли данные расходы налогооблагаемую прибыль?
Ответ: Согласно ст.689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. При этом согласно ст.695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
В соответствии со ст.252 Налогового кодекса РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. В зависимости от характера и от условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика расходы подразделяются на связанные с производством и реализацией и внереализационные расходы.
Расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию в соответствии с пп.2 п.1 ст.253 и пп.5 п.1 ст.254 НК РФ относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. Арендная плата за использование земельного участка в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией.
О.Г.Хмелевской
Центр исследований
проблем налогообложения
и бухгалтерского учета
12.08.2002

[martm]

Мы арендовали помещение и по Договору аренды мы платили только арендный платеж. Помимо этого у нас еще были отдельные Договора на электроэнергию, воду, теплоснабжение и т.д. Нас налоговая оштрафовала за то, что мы возмещаем НДС по этим затратам (электроэнергия, вода) и уменьшаем налоговую базу прибыли, потому что у нас нет разрешения от Ленэнерго и Водоканала на пользование этим электричеством и водой, а значит мы нарушаем гражданское законодательство. Все документы у нас были н руках договора, счета-фактуры.
Мы обратились в суд и выиграли это дело. Расходы документально подтверждены, сидеть без воды и света явно мы не можем, это нарушает выполнение главной цели организации получение прибыли, расходы непосредственно связаны с производственной деятельностью. И потом это не приобретение, а возмещение расходов нашему арендодателю за коммунальные услуги (а у арендодателя разрешение было).

Aleksa_81, я же не говорю что нельзя не включать расходы на коммуналку в уменьшение прибыли. Я сказал что если офис находится в собственности у компании или она арендует его у организации или ЧП, то тогда коммунальные затраты можно спокойно включать в расходы.

[martm]

Выкладываю письмо МНС:

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ

ПИСЬМО
от 11 апреля 2000 г. N ВГ-6-02/271@

ПО ВОПРОСУ УЧЕТА РАСХОДОВ
ОРГАНИЗАЦИИ ПО АРЕНДЕ ИМУЩЕСТВА У ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ,
НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ

Министерство Российской Федерации по налогам и сборам в связи с поступающими запросами налоговых органов и налогоплательщиков разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552 (с учетом изменений и дополнений), к затратам на обслуживание производственного процесса относятся расходы по поддержанию основных производственных фондов в рабочем состоянии (расходы на технический осмотр и уход, на проведение текущего, среднего и капитального ремонтов).
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 05.08.1992 N 552 утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20.02.2002 N 121.
------------------------------------------------------------------
Подпунктом "ч" пункта 2 указанного Положения о составе затрат определено, что в себестоимость продукции (работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей).
Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда от 27 февраля 1996 г. N 2299/95 и от 25 июня 1996 г. N 3652/95 указано, что к основным производственным фондам не относится имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями.
Учитывая изложенное, расходы арендатора по арендной плате и содержанию имущества, полученного в аренду от физического лица, не являющегося предпринимателем, не относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора, учитываемой для целей налогообложения.
Предприятиям, применявшим иной порядок учета указанных выше расходов, следует внести соответствующие исправления и произвести уточнения по платежам в соответствующие бюджеты без начисления штрафов.
Абзац 7 пункта 16 письма Государственной налоговой службы Российской Федерации от 30 августа 1996 г. N ВГ-6-13/616 "По отдельным вопросам учета и отчетности для целей налогообложения" отменяется.
Доведите вышеизложенное до налоговых органов и налогоплательщиков.

Главный государственный
советник налоговой службы
В.В.ГУСЕВ

[Lala]

Lera_L, если вы арендуете в жилом фонде однозначно нет. У самой такая же ситуация. Все ваши расходы не обоснованы. И договр силу не имеет для зачета расходов. Я уже всю практику судебную даже посматрела.
Воспользуйтесь поиском мы недавно материал выкладывали.

[martm]

Lala, я думаю что это нежилое помещение, а не квартира. про квартиру вообще речи нет.

[Lera_L]

ЭТО КВАРТИРА. САМАЯ НАСТОЯЩАЯ. В ЖИЛОМ ФОНДЕ.

[martm]

Lera_L, тогда нет конечно. Вы никоим образом не имеете право включать комм. расходы в уменьшение прибыли. Только за счет прибыли.

[Lala]

Lera_L, однозначно нет. Я об этом уже писала выше. Даже арбитраж если читать то он весь не впользу налогоплательщика. Все договора заключенные на аренду для принятия расходов для базы не действительны. В Консультант+ загляните.