Аренда недвижимости

[Manisha]

ИП-упрощенец на УСНО, арендодатель нежилой недвижимости, Правильно ли он перевыставляет арендатору счет за коммунальные услуги, не выделяя НДС, указанный в счете от снабжающей организации?
Договор аренды обычный, не агентский.

И еще, хочу уточнить про документооборот при сдаче в аренду недвижимости ИП-шником на УСНО:

1. Договор аренды
2.Акт приема-передачи недвижимости
3. Счет на оплату аренды
4. Акт выполненных работ на аренду
5. Счет на оплату коммунальных услуг (на каждый вид услуг отдельно)
6. Акт выполненных работ на коммунальные услуги (так же отдельно по каждому виду).

Засомневалась, нужен ли мне этот акт для коммуналки?

Все, ничего не забыла?

[ptihka]

Сообщение от Manisha

ИП-упрощенец на УСНО, арендодатель нежилой недвижимости, Правильно ли он перевыставляет арендатору счет за коммунальные услуги, не выделяя НДС, указанный в счете от снабжающей организации?

Правильно.

[Manisha]

А как насчет актов выполненных работ по коммуналке, нужны они? Ведь мы вроде не оказываем непосредственно этих услуг, а берем только компенсацию этих расходов?

[ptihka]

Сообщение от Manisha

А как насчет актов выполненных работ по коммуналке, нужны они? Ведь мы вроде не оказываем непосредственно этих услуг, а берем только компенсацию этих расходов?

В акте это отражается еще одной строкой с формулировкой "переменная часть", чтобы не плодить бумаг. Если это можно оформить в одном акте сразу, то не нужно лишних.

[Irinka.feo]

Вот тут этот вопрос уже обсуждался.
http://www.glavbyh.ru/showthread.php?t=83771&page=2
Мне кажется Fox120 в посте №19 очень хорошо ответила на вопрос об обязательности актов.

[Вес`на]

Сообщение от Irinka.feo

Мне кажется Fox120 в посте №19 очень хорошо ответила на вопрос об обязательности актов.

там ответ на вопрос об актах на аренду, которая не является услугой. А на переменную часть аренды акт все-таки нужен, т.к. это как-раз таки услуги, коммунальные

[Irinka.feo]

Вот нашла в Консультанте+. Может поможет.

Развернуть для просмотра

7.1. Аренда имущества

В налоговом учете затраты на аренду имущества отражаются в составе прочих расходов. Помимо непосредственно арендных платежей к таким расходам относят суммы, уплаченные за коммунальные услуги (предоставление электричества, воды, газа) и услуги связи, ремонт арендуемого имущества.
Остановимся на документальном подтверждении таких расходов. Налоговый кодекс для принятия к учету затрат требует подтвердить сам факт того, что они были: "...под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации" (п. 1 ст. 252 НК РФ). Таким образом, фирме нужны оправдательные документы. Таковыми же помимо договора являются: платежные поручения, кассовые чеки, счета-фактуры, акты оказанных услуг, выполненных работ и т.д.
Как учесть арендные платежи, покажет пример.

Пример. ЗАО "Актив" арендовало у ООО "Пассив" помещение под склад. Договором определена фиксированная сумма арендной платы. Она составляет 17 700 руб. (в том числе НДС - 2700 руб.) в месяц.
"Пассив" работает без предоплаты и выставляет счет за оказанные услуги в конце каждого месяца. При его получении бухгалтер "Актива" делает такие проводки:
Дебет 44 Кредит 60
- 15 000 руб. (17 700 - 2700) - начислена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 60
- 2700 руб. - учтен НДС по арендной плате;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 19
- 2700 руб. - произведен налоговый вычет;
Дебет 60 Кредит 51
- 17 700 руб. - перечислена арендная плата.

7.1.1. Как оформить договор

Основным документом как для арендатора, так и для арендодателя является договор. Но мало его составить. Нужно, чтобы он отвечал требованиям законодательства. Если в договоре не определены существенные условия, он будет считаться незаключенным.
Соответственно, налоговый инспектор не примет расходы на аренду, посчитав базу по налогу на прибыль заниженной. Отсюда штрафы, пени...
Правильный договор - не единственное условие включения стоимости аренды в расходы. Не менее важно, как будут оформлены другие документы, связанные с оплатой. Прежде всего это счета и счета-фактуры, но в некоторых случаях понадобится и такой экзотический документ, как отчет арендодателя.
Долгое время к списку обязательных документов, подтверждающих арендные расходы, Минфин относил ежемесячные акты об оказании услуг (Письма от 24 июня 2005 г. N 03-05-01-04/205, от 7 июня 2006 г. N 03-03-04/1/505). Однако затем позиция финансового ведомства кардинально изменилась. Так, в Письме от 9 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/742 Минфин России подчеркнул, что составлять такие акты не нужно. Исключением является лишь тот случай, когда обязанность их оформлять прописана в самом договоре аренды.
Пожалуй, самое главное в договоре - определить величину арендной платы. Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать ваши платежи. Повышения арендной платы он может добиться и другим способом - установив ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты.
Проследите также за тем, чтобы арендодатель дал полную характеристику объекта недвижимости. Здесь имеет значение все: точный адрес, площадь помещений, их местоположение и техническое состояние. Такие подробности нужны для того, чтобы точно определить предмет договора. Если же этим пренебречь, объект аренды будет считаться не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.
Например, описание арендуемого объекта в договоре может выглядеть следующим образом: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, д. 14, стр. 1. Помещение имеет площадь 54 квадратных метра и расположено на первом этаже под N 101. Помещение передается для использования под пункт общественного питания. Помещение обеспечено системой электроснабжения, отоплением и телефонными линиями, капитально отремонтировано и пригодно для использования по назначению".

7.1.2. Коммунальные платежи

Арендуя помещение, организация пользуется коммунальными услугами - электроэнергией, водой, отоплением и т.д. В зависимости от условий договора арендатор может их оплачивать по-разному: в составе арендной платы либо отдельно от нее. Рассмотрим эти варианты.
В первой ситуации стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы. При этом арендатор получает счет-фактуру и акт об оказанных услугах, где указана стоимость аренды. Эту сумму можно включить в прочие расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Бывает и так, что арендная плата складывается из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная - это плата за наем помещения, а переменная - стоимость фактически потребленных коммунальных услуг. "Неискушенный" арендодатель может выписать счет, в котором эти услуги будут выделены. В таком случае могут появиться сложности с налоговым учетом расходов.
Дело в том, что для их обоснования налоговики потребуют договор с энергоснабжающей организацией либо счет, выставленный от ее имени. Таких документов у арендатора, скорее всего, не окажется. Ведь покупателем услуг является его партнер, который сам оказывать коммунально-эксплуатационные услуги не может.
Обратите внимание: заключать с арендодателем договор на энергоснабжение нельзя. Это будет нарушением законодательства. Согласно ст. 539 Гражданского кодекса, участники такого договора - энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель является абонентом, поэтому он не может поставлять вам электроэнергию (Письмо УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г. N 21-27/28632).
Получается, что при таком варианте оплаты стоимость коммунальных услуг лучше всего не выделять.
Чтобы обезопасить себя, попросите арендодателя выписать счет, в котором будет значиться только общая сумма арендной платы.
Теперь вернемся к ситуации, когда вы платите за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. Как мы уже выяснили, арендодатель не может их оказывать. Однако вы можете дать ему поручение расплачиваться с коммунальными службами за вас с условием последующей компенсации.
Для этого надо внести соответствующую запись в договор. Например, такую: "Сумма арендной платы составляет 118 000 руб., в том числе НДС. Коммунальные платежи, связанные с потреблением электроэнергии, воды, газа и теплоснабжения, Арендатор компенсирует отдельно на основании отчета Арендодателя. По поручению Арендатора все расчеты с коммунальными службами ведет Арендодатель".
Документальным подтверждением коммунальных расходов будет отчет арендодателя о потребленных услугах. Его можно оформить в произвольной форме. В нем надо указать, от каких служб, по каким расчетным документам и на какие суммы арендодатель оплатил коммунальные расходы. В конце необходимо вывести общую сумму расходов, которые должен компенсировать арендатор. К отчету нужно приложить копии первичных документов, выставленных коммунальными службами. Поскольку это расходы, связанные с арендой, их следует учесть в составе прочих расходов (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Но арендатор может пойти и по другому пути. Для этого ему придется заключить прямые договоры на оказание услуг с коммунальными службами. Тогда он будет получать счета непосредственно от них и сможет без труда документально подтвердить понесенные расходы.
Таким образом, он будет рассчитываться за коммунальные услуги самостоятельно. В этом случае затраты нужно учесть в составе материальных расходов (ст. 254 НК РФ).

[свернуть]

[Manisha]

Спасибо, очень помогло!

Иринка, меня пугает Ваша аватарка!

[АвдотьКА]

Сообщение от Manisha

[Irinka.feo]

Сообщение от Manisha

А что, очень даже миленький песик

[Вес`на]

особенно миленько смотрится вставная челюсть

[ЮлТэ]

Сообщение от Manisha

Спасибо, очень помогло!

Это ж Мопс-самый добрый собакин

[Manisha]

Подскажите, пожалуйста, ИП-арендодатель нежилой недвижимости может принимать арендные платежи наличными, оформив арендатору БСО (типографский) с печатью? Ограничение 100 000 руб. на один договор действует в этом случае?

[Вес`на]

Сообщение от Manisha

ИП-арендодатель нежилой недвижимости может принимать арендные платежи наличными, оформив арендатору БСО (типографский) с печатью?

если арендатор физлицо, то может. Если ИП или юрлицо то нет. БСО вместо ККМ разрешено применять только при расчетах с населением

Сообщение от Manisha

Ограничение 100 000 руб. на один договор действует в этом случае?

ограничение зависит от факта расчетов наличными, а не от вида деятельности и документа оплаты

[ЮлТэ]

Пункт 4 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У

почитайте здесь http://www.glavbukh.ru/hl/9361-raschety-za-arendu-nalichnymi

Про лимит

За превышение лимита наличных расчетов предусмотрена административная ответственность. Причем как для покупателей, так и для продавцов.По статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях размер штрафа составляет:для руководителя организации – от 4000 до 5000 руб.;для организации – от 40 000 до 50 000 руб.Дела, связанные с нарушением лимита наличных расчетов, рассматривают налоговые инспекции (ст. 23.5 КоАП РФ).

Поскольку такое нарушение не является длящимся, привлечь организацию к ответственности налоговая инспекция может только в течение двух месяцев со дня его совершения (а не со дня обнаружения).

Да, БСО нельзя применять в данном случае.

[Креативщик]

Спасибо, мне тоже очень помогло, такой же вопрос возник