Учет коммунальных расходов при аренде

[Тося Г.]

Мы ООО на ОСНО. Сдаем здание в аренду. Получаем от арендатора арендную плату без учета коммунальных расходов. Ежемесячно от поставщиков коммунальных услуг мы (арендодатели) получаем счета на оплату коммуналки и перевыставляем их от своего имени нашему арендатору (за воду и электроэнергию эту же сумму, а по теплу-меньшую сумму, нежели в счете от коммунальщика, т.к. мы сами пересчитываем сумму исходя из площади, которую занимает арендатор). В счете и акте для арендатора мы пишем "возмещение расходов за воду, тепло, эл/энергию...". Имеем ли мы право выставлять арендатору счет-фактуру за такое возмещение и выделять в нем НДС (проводить как свою реализацию, брать в книгу продаж)?

[Entry]

Реализовывать напрямую коммунальные услуги вы не можете, поэтому в таком случае используют 2 варианта:
1) постоянная арендная плата - фиксированный платеж за помещение и переменная арендная плата - коммунальные платежи и др платежи по расчету, который может быть разным из месяца в месяц (по счетчикам, по площади итд);
2) агентский договор, по которому арендатор поручает вам "найти" для него поставщика и "реализовать" коммунальные услуги, но в этом случае обязательно должна быть комиссия т.е вознаграждение за ваши услуги.

Поэтому 1 вариант удобнее использовать.
В этом случае и вы и входящий НДС и все затарты можете в налоговом учете по коммуналке признать.

Даже по формулировке, в акте/сч.ф мы пишем, какие услуги оказали - "возмещение" это же не услуга.
В таком случае получается, что вам арендатор возместил какую-то сумму и вы ее же уплатили сбытовой компании. Реализации у вас нет, НДС исходящего также и право на затратную часть и на входящий НДС отсутствует. Аналогично и для вашего арендатора.

[Тося Г.]

Сообщение от Entry

Реализовывать напрямую коммунальные услуги вы не можете, поэтому в таком случае используют 2 варианта:
1) постоянная арендная плата - фиксированный платеж за помещение и переменная арендная плата - коммунальные платежи и др платежи по расчету, который может быть разным из месяца в месяц (по счетчикам, по площади итд);
2) агентский договор, по которому арендатор поручает вам "найти" для него поставщика и "реализовать" коммунальные услуги, но в этом случае обязательно должна быть комиссия т.е вознаграждение за ваши услуги.

Поэтому 1 вариант удобнее использовать.
В этом случае и вы и входящий НДС и все затарты можете в налоговом учете по коммуналке признать.

Даже по формулировке, в акте/сч.ф мы пишем, какие услуги оказали - "возмещение" это же не услуга.
В таком случае получается, что вам арендатор возместил какую-то сумму и вы ее же уплатили сбытовой компании. Реализации у вас нет, НДС исходящего также и право на затратную часть и на входящий НДС отсутствует. Аналогично и для вашего арендатора.

Поясните, пожалуйста, как в бухучете отразятся операции по аренде:
1. я выписываю счет-фактуру и акт собственно за аренду от нашей фирмы (арендодателя) и передаю арендатору.
2. при получении счета-фактуры и акта за коммуналку от коммунальных служб-я беру эти документы в свой бухучет ("сажаю" общей суммой без выделения НДС на 76 счет-на прочие расчеты) и оплачиваю счет.
3. на основании сч.-фактуры и акта от коммунальщиков я оформляю счет-фактуру и акт от имени нашей фирмы-арендодателя на возмещение услуг и передаю арендатору для оплаты. Причем я в сч.-фактуре и акте НДС не выделяю (все общей стоимостью).
Получается, что входной НДС не принимаем к вычету ни мы, ни арендатор? Или я что-то не так поняла?

[Entry]

Сообщение от Тося Г.

Поясните, пожалуйста, как в бухучете отразятся операции по аренде...

Выставляете арендатору Акт и Счет-фактуру на арендную плату, которая состоит из 2х частей - постоянной и переменной. Можете, как советует Коллега один документ составить, если вам документы от сбытовых Компаний вовремя приходят и они есть все в наличии до того момента, как вы выставляете документы своим арендаторам.
Или 2 разных документа, если с задержкой сами документы получаете. Но, это экстренный вариант.
Проводки будут, как у обычной реализации 62-90.1 и 90.3-68.2 на полную сумму в т.ч коммуналка, просто 2 строки в документе.
Затратная часть от коммунальных служб в полной сумме принимается в расходы и НДС также берется в зачет.
Проводки будут 26 (44..)-60, 19-60, 68.2-19.

[LiGro]

Тося Г., нужно указывать в счете ( договоре) не коммунальные услуги, а изменяемая часть арендной платы. И у ваших арендаторов и у вас проблем не будет. Просто прописать в договоре что арендная плата состоит из двух частей ( неизменная и изменяемая.)

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

Имеем ли мы право выставлять арендатору счет-фактуру за такое возмещение и выделять в нем НДС (проводить как свою реализацию, брать в книгу продаж)?

Тося Г., вот вам тема, где я выложил вариант договора аренды, который и сейчас позволяет решить все проблемы коммунальных издержек и не иметь проблем с налоргами и НДСом для арендаторов.
http://www.glavbyh.ru/showthread.php?p=16209#post16209

Сообщение от Тося Г.

Получается, что входной НДС не принимаем к вычету ни мы, ни арендатор? Или я что-то не так поняла?

Вот будете выставлять общий акт, в котором у вас будет условно-постоянная часть арендной платы и переменная часть, которая будет складываться из тех затрат, которые вы получите от сторонних организаций для выполнения функции арендодателя помещений. В эти переменные расходы можно и электроэнергию засунуть и телефонию с интернетом, и мусор, и водоснабжение с канализацией и т.д. И с НДСом у вас и у арендатора проблем не будет. И налорги не придерутся. Проверенно временем и налоговыми проверками.

ПыСы: К Акту будете выставлять уже счёт и счёт-фактуру на общую сумму арендной платы за конкретный месяц. Кстати! И арендатор не будет иметь вопросов к вам из чего сложилась сумма...

[vsv-boss]

Сообщение от LiGro

а изменяемая часть арендной платы.

Не советую делать два Акта на постоянную и переменную части. Я это говорю с учётом мнения судов. Арендная плата должна быть единой. Я уже выкладывал мнение арбитражных судей по вопросу определения арендной платы. Это было как раз в те времена, когда налорги начали доначислять арендаторам НДС по полученным счетам за коммуналку от лиц, которые не имели лицензий на эти услуги.

[Тося Г.]

Спасибо, друзья! Вопрос очень спорный. Коммунальные услуги поставщиками оказываются арендодателю, который в свою очередь не имеет лицензии на их оказание. Поэтому реализация коммунальных услуг арендодателя арендатору отсутствует, а значит сумма компенсации не включается в налоговую базу арендодателя по НДС (п. 1. ст. 146 НК). Доходом признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации (п.2 ПБУ 9/99). Возмещение за коммуналку доходом назвать нельзя.

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

Коммунальные услуги поставщиками оказываются арендодателю, который в свою очередь не имеет лицензии на их оказание. Поэтому реализация коммунальных услуг арендодателя арендатору отсутствует, а значит сумма компенсации не включается в налоговую базу арендодателя по НДС (п. 1. ст. 146 НК).

Тося Г., а где вы в моём предложенном договоре аренды увидели предложение по перевыставлению коммунальных услуг? Там предложено всё выставлять, как арендная плата. Вот чтоб уйти от той коллизии, о которой вы сейчас вспомнили, и был разработан вариант договора аренды. Таким образом, арендодатель, как собственник здания, заказывает на своё имя все необходимые ему услуги, которые позволяют получать доход от сдачи имущества в аренду надлежащим образом. А значит арендодатель все расходы по коммуналке списывает в свои производственные расходы, как обоснованные и документально подтверждённые, а НДС принимает по этим расходам к уменьшению тоже на основании полученных сч-фактур и НК РФ. Арендаторы принимают в расходы все платежи по договору аренды, и тоже как обоснованные и документально подтверждённые, а НДС к уменьшению на основании полученного от арендодателя сч-фактуры на сумму арендного платежа.
Что вам в этом не понятно?
Блин, как лень искать более подробную тему по этому вопросу. Тема была изучена еще в те годы. И решения судов выкладывались.

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

Вопрос очень спорный.

Тося Г., а вы мой вариант договора точно читали? По ссылке ходили?

[Тося Г.]

Сообщение от vsv-boss

Тося Г., а вы мой вариант договора точно читали? По ссылке ходили?

Спасибо, Ваш договор отличный, скачали для следующих сделок! Я недавно работаю в фирме, которая занимается арендой (мы арендодатели, работаем с НДС). Договор был составлен до меня, и предыдущий бухгалтер выставлял акты на «возмещение коммунальных услуг». Хотя в нашем договоре прописано, что «арендная плата состоит из платы за пользование помещением (постоянная часть) и стоимости эксплуатационных и прочих расходов (переменная) часть». В эту стоимость мы вкладываем эл/энергию, воду, теплоснабжение (у нас только эти коммунальн.услуги). Я буду выставлять один акт и один сч-фактуру на 2 позиции (по постоянной и переменной части). У меня еще один вопрос- у нас тепловики работают без НДС и соответственно счет и акт выставляют нам без НДС. Мне в счете фактуре и акте для арендатора по позиции «переменная часть - за теплоэнергию» выставлять сумму также без НДС?

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

У меня еще один вопрос- у нас тепловики работают без НДС и соответственно счет и акт выставляют нам без НДС.

Такое бывает? Это же точно не выгодно в этом бизнесе. Они видать у вас не тепловики, а какие-то посредники между тепловиками и вами. Не мешало бы проверить их реальный статус. Тарифы на тепловую энергию регулируются РЭКами региональными и должны быть опубликованы на соответствующих сайтах. Найдите там эту фирму. Может ваши тепловики вам выставляют доки, как населению общей суммой, а должны использовать тариф для юрлиц. А может они вообще не законно вам тепло выставляют и оказывают услуги по теплоснабжению. Проверяйте, короче.

Сообщение от Тося Г.

У меня еще один вопрос- у нас тепловики работают без НДС и соответственно счет и акт выставляют нам без НДС. Мне в счете фактуре и акте для арендатора по позиции «переменная часть - за теплоэнергию» выставлять сумму также без НДС?

Нет, вам придётся затраты на теплоснабжение увеличивать на величину НДСа иначе вы будете в угаре. Налорги вам исчислят НДС к уплате со всех ваших арендных доходов. Вы ж с НДСом работаете.

Сообщение от Тося Г.

Мне в счете фактуре и акте для арендатора по позиции «переменная часть - за теплоэнергию» выставлять сумму также без НДС?

И ещё раз повторяю: В Акте у вас может быть расписано из чего сложилась сумма, а в счёте и счёт-фактуре у вас должно звучать: "Арендная плата за такой-то месяц". И сумма общая плюс НДС.

[Тося Г.]

Сообщение от vsv-boss

Они видать у вас не тепловики, а какие-то посредники между тепловиками и вами. Не мешало бы проверить их реальный статус. Тарифы на тепловую энергию регулируются РЭКами региональными и должны быть опубликованы на соответствующих сайтах.

Эти тепловики работают на УСН по тарифам, утвержденным Постановлением РСТ для юр.лиц. Вид деятельности- производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными. Какие последствия для нашей фирмы от сотрудничества с ними? Предыдущий бухгалтер НДС не накручивала, она выставляла акт на "возмещение коммун.услуг- теплоснабжение" и эту же сумму от тепловика без НДС выставляла арендатору.

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г. Спасибо, Ваш договор отличный, Спасибо за оценку. Сам лично договор разрабатывал.

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

Эти тепловики работают на УСН

Такая мелкая конторка? Ну, надо же...

Сообщение от Тося Г.

Какие последствия для нашей фирмы от сотрудничества с ними?

Дорогие они для вас на 18 процентов, как минимум, чем нормальные теплоснабжающие организации с НДСом.

Сообщение от Тося Г.

Предыдущий бухгалтер НДС не накручивала, она выставляла акт на "возмещение коммун.услуг- теплоснабжение" и эту же сумму от тепловика без НДС выставляла арендатору.

Тут уж от фантазии налоргов зависит, когда они с выездной проверкой придут. Если они признают, что вы доход имели от Арендаторов ввиде платежей за возмещение НДСа, то доначислят на все суммы по ставке 18/118 плюс пени. А могут и согласиться с вами. Зависит от документального оформления этого дела у вас и настроения налоргов.

[Тося Г.]

Мы ООО на ОСНО (арендодатели). Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Сч-фактуру буду выписывать на общую сумму. Проблема в том, что коммунальщики присылают счета с опозданием (например, сч-фактуру за аренду за сентябрь я выставляю 30 сентября, а коммунальщики присылают сч-фактуру за сентябрь 10 октября). Как правильно прописать в договоре аренды оплату от арендатора и выставление от нас доков, чтобы было правильно и с налоговиками проблем не было?

[Тося Г.]

Сообщение от vsv-boss

К Акту будете выставлять уже счёт и счёт-фактуру на общую сумму арендной платы за конкретный месяц.

Мы ООО на ОСНО (арендодатели). Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Сч-фактуру буду выписывать на общую сумму. Проблема в том, что коммунальщики присылают счета с опозданием (например, сч-фактуру за аренду за сентябрь я выставляю 30 сентября, а коммунальщики присылают сч-фактуру за сентябрь 10 октября). Как правильно прописать в договоре аренды оплату от арендатора и выставление от нас доков, чтобы было правильно и с налоговиками проблем не было? Vsv-boss, пожалуйста, ответьте, очень жду!!!

[vsv-boss]

Сообщение от Тося Г.

например, сч-фактуру за аренду за сентябрь я выставляю 30 сентября

А кто вас заставляет выставлять за сентябрь в последний день месяца? Пропишите в договоре дату например 10-е число следующего месяца и выставляйте и Акт и сч-ф 10-м числом следующего за отчётным месяцем. Как вариант.

[Тося Г.]

Сообщение от vsv-boss

А кто вас заставляет выставлять за сентябрь в последний день месяца? Пропишите в договоре дату например 10-е число следующего месяца и выставляйте и Акт и сч-ф 10-м числом следующего за отчётным месяцем. Как вариант.

Все гениальное просто! Спасибо, vsv-boss, Вы молодец!

[КЕЕ]

Коллеги,такой вопрос про возмещение коммунальных услуг.
У нас договор аренды на помещение,находящееся в коммунальной собственности заключен с Фондом имущества(Крым) и он продлен до 2015г.
Балансодержатель помещений выставляет нам отдельный счет (есть отдельный договор) на возмещение эксплуатационных расходов с НДС.
Сумма счета-акта-счета-фактуры меняется каждый месяц и звучит"возмещение эксплуатационных расходов..."
Подробно о составе расходов не расписано ни в договоре ни в актах.
Насколько такая форма годится для отнесения(и признания налорганами) этих сумм в расходы и получения налогового вычета по НДС для предприятия на ОСНО.
Спасибо.