Аренда

[Lala]

Мой директор купил 2 квартиры. Первую квартиру он оформил через ипотеку на жену там он имеет долю 1\2, а вторую квартиру купил в кредит на другого человека. Свидетельство по второй квартире оформлен на моем директоре. Сейчас мы оформили договор аренды на эти квартиры между предприятием и директором. Там есть 2 пункта, что мы выплачиваем аренду и делаем ремонт в квартирах (т. е. все строй материалы оплачиваються по безналу предприятием). Посоветуйте как мне правильно оформить строй материалы по ремонту? А так же как правильно оформить доходы по аренде которые мы выплачивать должны директору и его жене? И еще меня интересует все расходы которые мы несем по аренде помещения и благоустройству этих помещений куда отнести расходы и какие налоги будут платиться?

[Катрин]

А вы сами как думаете есть ли производственная необходимость арендовать жилую недвижимость у директора и его жены? Отсуда, вывод в том, что данные расходы будет проблематично отнести на расходы которые бы уменьшили налогооблагаемую базу. Так же как ремонт этих помещений. Если вы конечно не будете их использовать для извлечения доходы, сдавать в аренду например.

[Lala]

В этих квартирах планируеться офис нашего предприятия в дальнейшем сейчас там идет ремонт.

[Катрин]

Но они не выведены в нежилой фонд!!!

[Lala]

1. Предмет договора.
1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект жилого фонда — квартира, именуемое далее «Помещение», расположенное по адресу: ул. Ломоносова, дом 16 квартира 2.
Общая площадь сдаваемого в аренду Помещения составляет 33,9 кв.м.
Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о собственности № 66-66-02/022/2006-264 серия 66 АВ 174136 от 17.04.2006 г.). При смене формы собственности (или собственника) на арендуемое помещение условия договора изменению не подлежат.
1.2. Настоящий договор действует с «¬¬¬¬¬¬01» сентября 2006 г., причем указанная дата явля-ется датой вступления договора в силу, по «30» июня 2007 г.
2.Обязанности сторон.
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать арендатору Помещение по акту приемки-сдачи не позже 7 дней с даты окончательного выполнения обязательств по п.2.1.6 настоящего договора. Акт сдачи-приемки помещения подписывается Арендодателем и Арендатором. Указанный акт прилагается к дого-вору (приложение 1) и является его неотъемлемой частью.
2.1.2. Принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходи-мые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не превышающие технологический процесс Арендатора.
2.1.3. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за два месяца о предстоящем ос-вобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном рас-торжении.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Осуществить перевод Помещения в нежилой фонд.
2.2.2. Согласовать проектную документацию в надлежащих инстанциях для осуществле-ния своей коммерческой деятельности.
2.2.3. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, и других инспекций, установленные для организаций данного вида деятельности.
2.2.4. Оплачивать услуги по тепло-, водо-, энергоснабжению, и водоотведению в преде-лах отпущенных по соответствующим договорам мощностей.
2.2.5. Обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом помещении внутрен-них инженерных сетей своими силами и за свой счет.
2.2.6. В случае аварий внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за
свой счет.
3. Условия договора.
3.1. Арендатор принимает указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю арендной платы. Сумма арендной платы составляет 3000 (три тысячи) рублей.
3.2. Арендная плата не взимается на период строительно-монтажных работ.
3.3. Арендатор обязуется производить платежи, связанные с эксплуатационными расхо-дами помещения (расходы за электроэнергию, коммунальные платежи, расходы на техобслу-живание и прочие) в соответствующие сроки и по действующим ценам соответствующих орга-низаций.
Может быть я что то не так объяснила.
Вот такие составлены 3 пункта договора. что можно сейчас сказать по тем вопросам о которых я уже спрашивала выше.

[Катрин]

Статья 615. ГК РФ Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Т.к. в вашем договоре не опрелено, что данная квартира используется под офис, то в соотствии с ГК РФ вы можите использовать ее только как квартиру (т.е. для проживания). Т.е. нужно добавить данный пукт к договору. После того как помещение будет переведено в желилой фонд расходы по аренде и ремонту можно будет списывать для исчислению прибыли

ниже будет приведены пару писем

Текст письма опубликован
"Документы и комментарии", 2005, N 23
"Экономика и жизнь", 2005, N 50
"Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", 2006, N 1 (ч. II)

Вопрос: В связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 2 ст. 17 которого жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, просим разъяснить: вправе ли юридические лица предоставлять другим юридическим лицам жилые помещения в аренду для использования их под офис, что не связано с промышленным производством, без перевода в нежилые помещения; правомерно ли включать в расходы в целях налогообложения прибыли плату за аренду помещения, не исключенного из жилого фонда, используемого арендатором в предпринимательских целях, принадлежащего на праве хозяйственного ведения арендодателю, имеющему согласие собственника на сдачу помещения в аренду?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу признания в составе расходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций, платы за аренду помещения, относящегося к жилому фонду и используемого арендатором - юридическим лицом в качестве офисного помещения, сообщает следующее.
Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Пункт 1 ст. 252 Кодекса определяет, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.
В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Кроме того, ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Обращаем внимание также на норму, содержащуюся в п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Учитывая изложенное, расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
А.И.ИВАНЕЕВ
28.10.2005

[Катрин]

Вопрос: Учитываются ли при определении налоговой базы по налогу на прибыль расходы по содержанию жилого помещения, находящегося в собственности организации (коммунальные платежи, текущий ремонт), до перевода жилого помещения в нежилой фонд?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 2 июня 2005 г. N 03-03-01-04/3/6

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
В целях гл. 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Порядок использования помещений, составляющих жилищный фонд, определяется жилищным законодательством Российской Федерации. Так, согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации, и, следовательно, расходы по содержанию данного помещения не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
02.06.2005

[Lala]

А куда я должна списать эти расходы если они не беруться в расход. Я же не могу их оставить на балансе пока у меня нет перевода. Если можно поподробнее дайте консультацию по этому вопросу. Например я заплатила 100000 руб. за материалы сч. фактуры, накладные мне выдали уже. Как мне быть как поступить правильно. Ведь перевод будет только после нового года.

[Катрин]

Сделайте вид что они у вас на складе лежат, а после нового года когда переведете в нежилой фонд, как будьто только после этого времени начали делать ремонт

[Lala]

если в договоре указан пункт что наша организация занимаеться переводом из жилого в нежилой фонд , а так же согласованиями. Можно отнести это в расходы? И как правильно документально оформить?

[Катрин]

Сообщение от Lala

если в договоре указан пункт что наша организация занимаеться переводом из жилого в нежилой фонд , а так же согласованиями. Можно отнести это в расходы? И как правильно документально оформить?

я думаю что эти расходы вам то же не дадут учесть:D