Операции с недвижимостью

[Yulita]

Прошу помощи . Фирма на упрощенке (доходы) , руководитель планирует заняться куплей-продажей недвижимости . Вопросы такие -
1. как я должна буду оформлять купленную недвижимость как ОС ? и на время пока объект будет у нас на балансе начилять амортизацию ?
2. если произойдет превышение лимита ( а оно я уверена произойдет) как мне действовать ?
В общем вопросов куча , проконсультируйте плизззз кто чем может

[kalina]

Очень сомневаюсь, что вы увидите мой ответ. Но. Прежде всего советую вам заключать договора не купли -продажи недвижимости, а агентские договора. Тогда в ваш доход пойдет только разница между куплей-продажей. И вы никогда не слетите с упрощенки.
А если вы увидите мой ответ, задавайте вопросы, будем разговаривать дальше. А так, зачем воздух пинать?

[Yulita]

Спасибо за ответ . Я так понимаю , что недвижимость в данной ситуации мы рассматриваем как товар для перепродажи , соответсвенно в ОС он не включается, амортизация и налог на имущество не начисляются . Верно мыслю ?
А про агентские договора не совсем поняла , если мы в этом допустм месяце купили несколько объектов , но продадим их скажем в декабре-январе как в эом случае действовать ?

[kalina]

Вкратце об агентском договоре. Заключаете с продавцом объекта договор, где указано, что продавец (в агентском договоре он называется иначе ) поручает вам за вознаграждение найти покупателя на данный объект. И в доход у вас попадает не вся сумма продажи, а разница между покупкой и продажей. Купили объект за 5 млн, продали за 7млн. При вашей системе налогообложения вы должны заплатить 7млн * 6% = 420 т.р., а в случае заключения агентского договора 2млн * 6% = 120т.р.
Но какие бы вы договора не заключали, объекты не должны оформляться в собственность.

[Yulita]

а чем чревато оформление объекта в собственность ? дело в том , что в октябре у нас прошла сделка , купили два объекта - здание и земельный участок . здание продастся в ноябре-декабре , а вот земельный участок - пока неизвестно когда.
еще такой вопрос - когда открывали фирму для этой деятельности , то систему налогообложения выбрали УСН ДОХОДЫ 6 %. а не лучше было бы ДОХОДЫ МИНУС РАСХОДЫ ? и сможем ли мы в таком случае в расходы включать покупную стоимость наших объектов

[kalina]

У вас договора купли продажи недвижимости и земли. А они подлежат регистрации. Хочешь - не хочешь, на учет надо ставить как ОС.
15% вам не нужны. Так как при продаже основного средства вы не можете поставить его покупную стоимость в расходы. Ведь пункт 1 статьи 346.16 НК РФ не предусматривает такого вида расходов. Единственное, в расходы будет идти амортизация. Но при продаже недоамортизированная часть так и останется, с кот. вы заплатите 15% налога.
Первые сообщения прочитала не достаточно внимательно. Объекты и объекты. А это недвижимость. Поэтому по договору купли-продажи от регистрации и собственности не уйти.